목차
- 그들이 어떻게 형성 되는가
- MBS의 종류
- MBS 발급자
- 뮤추얼 펀드
- 결론
뉴욕 연방 준비 은행에 따르면, 주택 담보 대출 잔고는 2018 년 2 분기에 가계 부채의 가장 큰 구성 요소를 구성했습니다. 6 월 30 일 현재, 소비자 신용 보고서는 총 9 조 달러의 모기지 관련 부채가 증가한 것으로 나타났습니다. 올해 1 분기부터 600 억 달러. 모기지 금리가 상승 할 것으로 예상되지만 실업률이 낮은 주택 수요는 여전히 모기지 시장에 활력을 줄 수 있습니다. 이는이 차입이 확대 될 것이라는 의미입니다. 이러한 상황은 주택 담보 대출 유가 증권 (MBS)을 사용하여이 부채의 일부를 소유 할 수있는 확실한 투자자에게 기회를 제공합니다.
이러한 자산은 2008 년 금융 위기에서 핵심적인 역할을했다는 점을 명심하십시오. 은행은 모기지 대출에 대한 많은 제한을 없애고 일부는 돈을 삭감하지 않고 주택 융자에 자금을 지원하기도했습니다. 그러나 대부분의 신규 주택 소유자는 대출을 감당할 수 없었기 때문에 대출 기관을 방해하지 않는 것 같습니다. 그들은 여전히 대출을 포장하고 투자자들에게 팔아 돈을 벌 수있었습니다. 그 결과 거품이 생겨 2007 년 터져 버렸다. 리클 브라더스 (Lehman Brothers)의 타격 효과로 인해 은행이 무너지고 세계 경제에 충격파가 쏟아졌다.
그래도 여전히 이러한 자산에 투자 할 여유가 있습니까? MBS를 사용하여 다른 고정 수입 자산을 보완하는 방법을 알려 드리겠습니다.
주요 테이크 아웃
- MBS (모기지 지원 증권)는 개별 모기지를 단일 증권으로 묶는 고정 수입 도구로, MBS는 부동산 위험을 다양 화하는 동시에 2008 년 금융 위기 및 모기지 시장 붕괴에 대한 책임도 매우 높으며 일부 위험도있었습니다. 개별 MBS 오퍼링을 면밀히 조사하고 수익성있는 유가 증권을 식별 할 수있게되었습니다. 개별 투자자가 MBS에 액세스하는 것은 어렵지만 MBS에 투자하는 뮤추얼 펀드를 통해 간접적으로 그렇게 할 수 있습니다.
그들이 어떻게 형성 되는가
모기지 지원 증권은 은행, 모기지 회사, 신용 조합 및 기타 금융 기관에서 구매 한 후 정부, 준 정부 또는 민간 기관이 풀로 모은 채무입니다. 그런 다음이 기업들은 유가 증권을 투자자에게 판매합니다. 이 과정은 다음과 같습니다.
- 금융 기관으로부터의 부동산 구매자 대출 금융 기관은 주택 담보 대출을 MBS 단체에 판매합니다.MBS 기업은 담보 대출 풀을 형성하고 주택 담보 대출 증권을 발행하며, 개인은 MBS 풀에 투자합니다.
MBS의 종류
MBS에는 두 가지 유형이 있습니다. 통과 또는 참여 증명서는 모기지 풀에서 직접 소유권을 나타냅니다. 발행자가 차용자로부터 매월 지불금을 받으면 풀에 지불 한 모든 원금 및이자 지불금의 비례 분담금을받습니다. 담보 대출 풀에는 보통 5 년에서 30 년의 만기가 있습니다. 그러나 현금 흐름은 매월 얼마나 많은 모기지가 상환되는지에 따라 달마다 바뀔 수 있습니다. 선불 위험이있는 곳입니다. 현재 이자율이 하락하면, 차용인은 대출을 상환하고 선불 할 수 있습니다. 그런 다음 투자자는 저금리의 현재 이자율 환경에서 원래 투자와 유사한 수율을 찾으려고 노력해야합니다. 반대로 금리가 상승하면 투자자는 금리 위험에 직면 할 수 있습니다. 차용인은 대출을 유지하면서 현재의 이자율이 상승하는 환경에서 투자자들이 더 낮은 수익률을 유지할 수있게합니다.
MBS의 두 번째 유형은 담보 담보 대출 의무 (CMO)입니다. 이것은 통과 모기지 풀입니다.
투자자의 선불 위험을 줄이기 위해 설계된 여러 유형의 CMO가 있습니다. 순차적 지불 CMO에서 CMO 발행자는 트랜치 (tranches)라고하는 일련의 클래스에서 채권자에게 현금 흐름을 분배합니다. 각 거래소는 유사한 만기와 현금 흐름 패턴을 가진 모기지 지원 증권을 보유합니다. 각 트랜치는 CMO 내에서 서로 다릅니다. 예를 들어, CMO는 각각 평균 2 년, 5 년, 7 년 및 20 년의 모기지를 가진 4 개의 트랜치를 가질 수 있습니다. 모기지 지불이 들어 오면 CMO 발급 기관은 먼저 명시된 쿠폰 이율을 각 거래소의 채권자에게 지불합니다. 예약 및 예약되지 않은 원금 지불은 첫 거래에서 먼저 투자자에게 전달됩니다. 일단 상환을 받으면, 이후 거래에서 투자자는 원금을 받게됩니다. 이 개념은 선불 위험을 한 트랜치에서 다른 트랜치로 이전하는 것입니다. 일부 CMO에는 50 개 이상의 상호 의존성 트랜치가있을 수 있습니다. 따라서 투자하기 전에 CMO의 다른 트랜치 특성을 이해해야합니다. 트랜치에는 두 가지 유형이 있습니다.
- PAC 트랜치는 싱킹 펀드 개념을 사용하여 투자자가 선불 위험을 줄이고보다 안정적인 현금 흐름을받을 수 있도록합니다. 모기지가 조기에 상환 될 때 초과 원금을 흡수하기 위해 동반자 채권이 설립됩니다. 그런 다음 두 가지 소스 (PAC 및 동반자 채권)로부터의 수입으로 투자자들은 원래의 만기일에 비해 더 많은 지불을받을 가능성이 높아집니다.Z- 거래는 발생 채권 또는 누적 채권 거래라고도합니다. 발생 기간에는 투자자에게이자가 지급되지 않습니다. 대신, 교장은 복합적인 비율로 증가합니다. 이는 현재 시장 금리가 하락할 때 더 낮은 수율로 재투자해야 할 위험을 제거합니다. 이전 트랜치가 상환 된 후 Z- 트랜치 소지자는 채권의 주요 원금 잔액을 기준으로 쿠폰 결제를받습니다. 또한 기초 저당에서 주요 선불금을받습니다. 발생 기간 동안 적립 된이자는 과세 대상이므로 투자자가 실제로받지 못하더라도 Z- 트랜치는 세금 이연 계정에 더 적합 할 수 있습니다.
제거 된 모기지 증권은 투자자에게 원금 (PO) 또는이자 (IO)를 지불하는 MBS입니다. 스트립은 MBS에서 생성되거나 CMO에서 트랜치 일 수 있습니다.
- 교장 전용 (PO): 투자자는 PO에 대해 깊이 할인 된 가격을 지불하고 기본 모기지로부터 원금을받습니다. PO의 시장 가치는 현재 이자율에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 금리가 하락함에 따라 선금이 증가하고 PO의 가치가 상승 할 수 있습니다. 반면, 현재 금리가 상승하고 선불이 감소하면 PO의 가치가 떨어질 수 있습니다.이자 만 (IO): IO는 미결제 원금에 따라이자를 지불합니다. 담보 대출이 상각되고 선불금이 원금 잔액을 줄이면 IO의 현금 흐름이 감소합니다. 현재 금리가 하락하고 선불이 증가함에 따라 수입이 감소 할 수 있다는 점에서 IO의 가치는 PO와 반대로 변동합니다. 현재 이자율이 상승하면 투자자들은 더 오랜 기간 동안이자 지급을받을 가능성이 높아져 IO의 시장 가치가 높아집니다.
피치 등급 및 기타 등급은 MBS에 대한 신용 등급 및 쿠폰 요금 및 만기일을 제공합니다.
MBS 발급자
여러 발행자로부터 MBS를 구입할 수 있습니다. 투자 은행, 금융 기관 및 주택 건설업자는 개인 상표, 모기지 지원 증권을 발행합니다. 신용도 및 안전 등급은 정부 기관 및 정부 후원 기업의 신용 등급보다 훨씬 낮을 수 있습니다.
Freddie Mac은 연방 정부가 후원하는 정부 후원 기업으로 전국의 대출 기관에서 담보 대출을 구매합니다. 그런 다음이를 다양한 형태로 투자자에게 판매 할 수있는 유가 증권으로 리 패키징합니다. Freddie Mac은 미국 정부의 지원을받지 않지만 미국 재무부에서 차용 할 수있는 특별한 권한이 있습니다.
Fannie Mae는 현재 카운터에서 거래되는 주주 소유 회사입니다. 2008 년 S & P 500에서 제거되었으며 최소 가격 요구 사항 아래로 떨어진 후 2010 년 뉴욕 증권 거래소에서 상장 폐지되었습니다. 정부의 자금이나 지원을받지 않습니다. 안전이 진행되는 한 Fannie Mae의 MBS는 미국 정부가 아닌 회사의 재무 건전성을 뒷받침합니다.
Ginnie Maes는 미국 정부의 전적인 믿음과 신용으로 뒷받침되는 유일한 MBS입니다. 주로 연방 주택 관리국 (Federal Housing Administration)이 보증하거나 재향 군인 관리국 (Veterans Administration)이 보증하는 대출로 구성됩니다.
뮤추얼 펀드
대출의 다각화 외에도 뮤추얼 펀드는 다른 MBS에 교장의 모든 수익을 재투자 할 수 있습니다. 이를 통해 투자자는 현재 금리에 따른 수익을 받고 선불 및 금리 위험을 줄일 수 있습니다.
결론
MBS는 연방 정부 지원, 월간 소득 및 고정 이율을 제공 할 수 있습니다. 그러나 단점은이 용어가 불확실 할 수 있으며 현재 금리가 하락할 때 다른 채권처럼 가치가 상승하지 않을 수 있다는 것입니다. 또한 매월 지불 할 때마다 교장을 반환받을 수 있음을 잊지 마십시오. 따라서 만기일에는 재투자 할 교장 선생님이 남아 있지 않을 수 있습니다.
