주거용 임대 부동산을 구매하려고하십니까? 이 아이디어는 처음 투자자에게는 어려울 수 있습니다. 부동산은 힘든 사업이며 현장에는 수익을 없애는 지뢰가 있습니다. 다음은 소득 재산을 쇼핑 할 때 고려해야 할 가장 중요한 사항입니다.
검색 시작
``부동산 중개인이 구매를 완료하도록 도와 줄 수는 있지만 직접 부동산 검색을 시작해야합니다. 에이전트는 가장 적합한 투자를 찾기 전에 불필요한 구매 압력을 가할 수 있습니다. 그리고 투자는 약간의 슬리밍 기술과 신발 가죽을 필요로한다는 것을 알았습니다.
주요 테이크 아웃
- 이웃을 철저히 확인하십시오. 생동감과 편의 시설이 중요합니다. 현지 판매가를 확인하여 현지 시장 가치를 파악하고, 해당 지역의 평균 임대료를 확인한 후 재정적으로 실현 가능한지 확인하십시오.
부동산을 적극적으로 관리 할 것인지 다른 사람을 고용하여 관리 할 것인지에 따라 범위가 제한됩니다. 적극적으로 관리하려는 경우 거주지에서 너무 멀리 떨어져있는 부동산을 원하지 않습니다. 당신이 재산 관리 회사를 돌보게하려는 경우, 근접성은 문제가되지 않습니다.
올바른 임대 부동산을 검색 할 때 고려해야 할 10 가지 사항을 살펴 보겠습니다.
수익성있는 임대 부동산의 10 가지 주요 특징
1. 이웃. 당신이 사는 지역에 따라 당신이 찾는 세입자의 유형과 공실률이 결정됩니다. 대학 근처에서 산다면 학생들이 잠재적 인 임차인을 지배 할 수 있으며 매년 여름에 공석을 채우는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 또한 일부 도시는 엄청난 허가 수수료를 부과하고 빨간 테이프를 쌓아서 임대 전환을 금지하려고 시도합니다.
2. 재산세. 재산세는 목표 지역에 따라 크게 다를 수 있으며, 귀하가 잃을 금액을 알고 싶어합니다. 고 소득세는 장기 임차인을 유치하는 대도시에서 항상 나쁜 것은 아니지만 세금이 높은 곳도 있습니다. 지방 자치 단체의 평가 사무소에는 모든 세금 정보가 기록되어 있거나 커뮤니티의 주택 소유자와 대화 할 수 있습니다. 또한 가까운 미래에 재산세가 인상 될 가능성이 있는지 알아 보는 것이 현명합니다. 금융 위기에 처한 마을은 집주인이 실제로 임대료를 부과 할 수있는 것보다 훨씬 많은 세금을 인상 할 수 있습니다.
3. 학교. 가족 규모의 주택을 다루는 경우 지역 학교의 질을 고려하십시오. 대부분 월별 현금 흐름에 대해 걱정할 것이지만, 렌탈 자산의 전체 가치는 결국 팔릴 때 적용됩니다. 근처에 좋은 학교가 없다면 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
4. 범죄. 아무도 범죄 활동을 위해 핫스팟 옆에 살기를 원하지 않습니다. 지역 경찰 또는 공공 도서관에는 이웃에 대한 정확한 범죄 통계가 있어야합니다. 기물 파손, 심각한 범죄 및 사소한 범죄에 대한 요금을 확인하고 범죄 활동이 위 또는 아래로 이동하는지 확인하십시오. 당신은 또한 당신의 동네에서 경찰의 존재 빈도에 대해 물어볼 수도 있습니다.
5. 취업 시장. 고용 기회가 증가하는 지역은 더 많은 입주자를 유치합니다. 일자리 가용성에 대한 지역별 요금을 알아 보려면 미국 노동 통계국 (US Bureau of Labor Statistics)에 문의하거나 지역 도서관을 방문하십시오. 주요 회사가 해당 지역으로 이사한다는 소식이 표시되면 거주지를 찾는 근로자가 해당 지역으로 몰려 들게됩니다. 이로 인해 입주하는 사업 유형에 따라 주택 가격이 오르거나 내려갈 수 있습니다. 뒷마당에서 해당 회사를 원하면 임차인도 마찬가지라고 가정 할 수 있습니다.
6. 편의 시설. 동네를 둘러보고 공원, 레스토랑, 체육관, 영화관, 대중 교통 링크 및 임차인을 유혹하는 다른 모든 특전을 확인하십시오. 시청에는 공공 편의 시설과 사유 재산의 최상의 조화를 찾을 수있는 홍보 자료가있을 수 있습니다.
7. 미래 개발. 지자체 계획 부서는 해당 지역으로 들어 오거나 지역에 새로운 개발에 대한 정보를 제공 할 것입니다. 많은 건설이 진행되고 있다면 아마도 좋은 성장 영역 일 것입니다. 주변 부동산 가격을 해칠 수있는 새로운 개발에주의하십시오. 추가 새 주택도 귀하의 부동산과 경쟁 할 수 있습니다.
8. 상장 및 공석 수. 동네에 비정상적으로 많은 업체 정보가있는 경우 계절별주기 또는 동네가 쇠퇴 할 수 있습니다. 그것이 무엇인지 알아 내야합니다. 두 경우 모두 공실률이 높으면 집주인은 임차인을 낮추어 임차인을 끌어들입니다. 공실률이 낮 으면 임대인은 임대료를 인상 할 수 있습니다.
9. 평균 임대료. 임대 수입은 빵과 버터가 될 것이므로 해당 지역의 평균 임대료가 얼마인지 알아야합니다. 귀하가 고려하는 재산이 담보 지불, 세금 및 기타 비용을 충당하기에 충분한 임대료를 부담해야합니다. 향후 5 년간 앞으로 나아갈 곳을 측정 할 수있을만큼 충분히 지역을 조사하십시오. 지금이 지역을 감당할 수 있지만 세금이 인상 될 것으로 예상된다면, 오늘날 저렴한 부동산은 파산을 의미 할 수 있습니다.
10. 자연 재해. 보험료는 반품에서 빼야 할 또 다른 비용이므로, 비용이 얼마나 드는지 알아야합니다. 지역에서 지진이나 홍수가 발생하기 쉬운 지역의 경우, 보험료는 임대료로 삭감 될 수 있습니다.
정보 얻기
공식적인 출처는 훌륭하지만 이웃과 대화하여 진정한 특종을 얻으십시오. 집주인뿐만 아니라 임차인과 대화하십시오. 임차인은 투자가 없기 때문에 부정적인 측면에 대해 훨씬 더 정직 할 것입니다. 다른 요일에 다른 시간대에이 지역을 방문하여 미래의 이웃이 실제로 활동하고 있는지 확인하십시오.
속성 선택
일반적 으로 초보자를위한 최고의 투자 재산은 단독 주택 또는 콘도입니다. 콘도 협회는 외부 수리를 담당하므로 콘도는 유지 보수가 적으며 내부에 대해서만 걱정할 수 있습니다. 그러나 콘도는 단독 주택보다 임대료를 낮추고 더 느리게 평가하는 경향이 있습니다.
단독 주택은 장기 임차인을 유치하는 경향이 있습니다. 가족이나 커플은 재정적으로 안정적이고 집세를 정기적으로 지불 할 가능성이 높기 때문에 일반적으로 독신보다 더 나은 세입자입니다.
이웃이 좁아지면 감사하고 현금 흐름이 양호 할 수있는 부동산을 찾으십시오. 당신이 할 수있는 것보다 더 비싼 속성뿐만 아니라 당신의 범위 내의 속성을 확인하십시오. 부동산은 종종 정가보다 낮은 가격에 판매됩니다.
다른 부동산의 리스팅 가격을보고 구매자에게 최종 판매 가격에 대해 문의하여 시장가가 실제로 어떤 지역에 있는지 알아보십시오.
감상 가능성을 높이기 위해 약간의 외관 변화와 약간의 개조로 더 높은 임대료를 지불하려는 세입자를 끌어들이는 부동산을 찾고 있습니다. 몇 년 후에 부동산을 판매하기로 선택하면 부동산 가치도 상승합니다.
물론, 수익성있는 노력을 보장하기위한 핵심 단계는 합리적으로 가격이 책정 된 부동산을 구입하는 것입니다. 임대 부동산에 대한 권장 사항은 연간 임대료의 12 배를 초과하지 않는 것입니다.
임대료 설정
그렇다면 잠재적 임대료는 어떻게 결정됩니까? 정보에 근거한 추측을해야합니다. 지나치게 낙관적 인 가정으로 버리지 마십시오. 임대료를 너무 높게 설정하고 몇 개월 동안 빈 단위로 끝내면 서둘러 전체 이익에서 칩이 사라집니다.
동네의 평균 임대료로 시작하여 거기서부터 일하십시오. 당신의 장소가 조금 더 가치가 있는지, 왜 더 적은지 고려하십시오.
임차료가 투자자에게 적합한 지 알아 내기 위해 실제로 비용이 얼마나 드는지 알아보십시오. 예상 월간 모기지 지불액, 재산세를 12 개월로 나눈 값, 보험료를 12로 나눈 값, 유지 보수 및 수리에 대한 관대 한 수당을 뺍니다.
유지 보수 및 수리 비용을 과소 평가하지 마십시오. 이 비용은 부동산의 나이와 얼마를 계획 하느냐에 달려 있습니다. 새로운 건물은 아마도 오래된 건물보다 적을 것입니다. 노인을위한 단지에있는 아파트는 교외 대학 기숙사와 동일한 피해를 입지 않을 것입니다.
자체 수리를 수행하면 비용이 크게 절감되지만 비상 사태에 대비하여 연중 무휴 24 시간 대기하고 있음을 의미합니다. 또 다른 옵션은 자산 관리 회사를 고용하는 것입니다. 이 회사는 깨진 화장실부터 매달 집세까지 모든 것을 처리합니다. 이 서비스에 대한 총 임대 수입의 약 10 %를 지불 할 것으로 예상됩니다.
이 모든 수치가 조금이라도 나아지거나 나아지면 부동산 중개업자가 제안서를 제출하도록 할 수 있습니다.
구매하기
은행은 일차 주택보다 투자 재산에 대한 대출 요구가 더 강합니다. 그들은 시간이 어려워지면 사업용 부동산보다 집을 위태롭게하는 경향이 적다고 가정합니다. 계약금 및 마감 비용에 대해 최소 20 %에서 30 %를 지불 할 준비를하십시오. 전문가에게 재산을 철저히 검사하고 서명하기 전에 변호사가 모든 것을 검토하도록하십시오.
주택 소유자 보험을 잊지 마십시오. 임차인의 보험은 임차인의 소유물에 적용되지만 건물 자체는 집주인의 책임이며, 비슷한 소유주가있는 집보다 보험이 더 비쌀 수 있습니다. 부동산 담보 대출, 보험 및 감가 상각은 모두 특정 금액까지 세금 공제 가능합니다.
결론
모든 주에는 좋은 도시가 있고, 모든 도시에는 좋은 이웃이 있으며, 모든 이웃에는 좋은 재산이 있습니다. 세 가지를 모두 맞추려면 많은 노력과 연구가 필요합니다.
이상적인 임대 부동산을 찾으면 기대를 현실적으로 유지하고 재산이 절실히 필요하지 않고 현금이 생성되기를 기다릴 수있을 정도로 자신의 재정 상태가 건강해야합니다.
