목차
- PMI 란 무엇입니까?
- 모기지 보험 범위
- PMI는 얼마나 오래 가나 요?
- 1. 차용자 지불 PMI
- 2. 단일 프리미엄 PMI
- 3. 대금 지급 PMI
- 4. 스플릿 프리미엄 PMI
- 5. 연방 주택 융자 MIP
- PMI 비용
- 예상 요금
- FHA 모기지 보험
- 결론
주택에서 20 % 미만의 계약금을내는 경우 모기지 보험이 무엇이며 어떻게 작동하는지 이해하는 것이 중요합니다. 개인 모기지 보험 (PMI)은 20 % 계약금을 감당할 수없는 사람들을위한 것이 아닙니다. 또한 20 %를 절감하고 싶지 않은 사람들을위한 것이기 때문에 수리, 개조, 가구 및 비상 사태에 대비하여 현금을 더 많이 보유하고 있습니다.
개인 모기지 보험 (PMI)
개인 모기지 보험 – PMI 란 무엇입니까?
주택 담보 대출에 대한 보험 구매의 개념이 조금 이상하게 들린다면, 당신은 아마도 부동산을 새로 구입하거나 적은 계약금을 내리지 않을 것입니다. 대부분의 대금업자는 주택 구매자가 주택 구매 가격의 20 % 미만으로 계약금을 내거나 모기지 론에서 주택 담보 대출 (LTV) 비율이 80 %를 초과 할 때 PMI를 요구합니다 LTV 비율이 높을수록 모기지의 리스크 프로파일이 높아집니다. 그리고 대부분의 보험과는 달리, 이 정책은 대출 기관의 주택에 대한 투자를 보호합니다. 반면 PMI는 사람들이 더 빨리 주택 소유자가 될 수 있도록합니다.
PMI는 주택 비용의 5 % ~ 19.99 % 만 감당할 수있는 경우 (또는 선호하는 경우) 차용인이 자금을 조달 할 수 있도록하지만 추가 월별 비용이 발생합니다. 차용자는 대출자가 더 이상 고위험으로 간주하지 않을만큼 주택에 충분한 지분을 축적 할 때까지 PMI를 지불합니다.
PMI 비용은 계약금 및 모기지 규모, 대출 기간 및 신용 점수에 따라 연간 대출 잔액의 0.25 % ~ 2 % (대개 약 0.5 ~ 1 %)입니다. 위험 요소가 클수록 지불 요율이 높아집니다. 또한 PMI는 대출 금액의 백분율이므로, 더 많이 빌릴수록 더 많은 PMI를 지불하게됩니다. 미국에는 6 개의 주요 PMI 회사가 있습니다. 그들은 비슷한 요금을 부과하며 매년 조정됩니다.
추가 비용이지만, 더 많은 계약금을 절약하기 위해 기다리는 동안 임대료에 돈을 쓰고 시장 감사에 빠질 수 있습니다. PMI를 지불하는 가치를 고려할 가치가 있다고 생각하지 않기 때문에 나중에 집을 빨리 사겠다고 보장 할 수는 없습니다. FHA 융자를받는 경우 필요한 연방 주택 관리 주택 담보 대출 보험의 가치는 또 다른 이야기입니다. 나중에 설명하겠습니다.
주요 테이크 아웃
- 주택 비용의 20 % 미만의 계약금으로 주택을 구매하는 경우 개인 모기지 보험 (PMI)이 필요합니다.PMI는 대출자가 아닌 대출 기관을 잠재적 손실로부터 보호하기위한 것입니다. 주택 융자 모기지 보험, 단일 프리미엄 모기지 보험, 대출자 모기지 보험 및 분할 프리미엄 모기지 보험의 4 가지 주요 모기지 보험 유형이 있습니다. 주택 구입을 위해 연방 주택 당국 대출을받는 경우 추가 보험이 필요합니다.
모기지 보험 범위
먼저 PMI의 작동 방식을 이해해야합니다. 예를 들어, 부동산 가치의 나머지 90 % – $ 20, 000 하락 및 $ 180, 000 대출에 대해 10 %를 삭감하고 대출을받는다고 가정 해보십시오. 모기지 보험의 경우, 실직하고 몇 달 동안 지불 할 수 없기 때문에 대출 기관이 모기지를 압류해야하는 경우 대출 기관의 손실은 제한됩니다.
모기지 보험 회사는 대출 손실의 일정 비율을 보장합니다. 이 예에서는 백분율이 25 %라고 가정하겠습니다. 따라서 압류 당시 주택 20 만 달러의 구매 가격의 85 % ($ 170, 000)를 여전히 빚진 경우, 총 $ 170, 000를 잃는 대신 대출 기관은 주택 교장의 $ 170, 000의 75 % 또는 $ 127, 500 만 잃게됩니다. PMI는 다른 25 %, 즉 $ 42, 500을 커버 할 것입니다. 그것은 또한 당신이 쌓아 둔 연체이자의 25 %와 대출 기관의 차압 비용의 25 %를 커버 할 것입니다.
PMI가 대출 기관을 보호한다면, 대출 인이 왜 비용을 지불해야합니까? 당신은 대출금이 더 큰 계약금을 가진 사람, 자신의 집이 압류 될 경우 더 많은 돈을 잃는 사람에게 대출하는 것보다 대출 위험이 높은 것에 대해 대출 기관을 보상합니다.
PMI는 얼마나 오래 가나 요?
차용인은 대출 대 가치 비율이 80 % 미만으로 떨어지면 월별 모기지 보험 지불을 철회하도록 요청할 수 있습니다. 주택 담보 대출의 LTV 비율이 78 %로 떨어지면 – 계약금과 지불 한 대출 원금이 주택 구매 가격의 22 %에 해당합니다. 대출 기관은 연방 주택 소유자 보호법에 따라 PMI를 자동으로 취소해야합니다. 주택 담보 대출을 받고있는 한 주택의 시장 가치가 하락한 경우.
그렇지 않으면 PMI를 휴대해야하는 시간은 선택한 PMI 유형에 따라 다릅니다.
1. 차용자 지불 모기지 보험
가장 일반적인 유형의 PMI는 차용자 지불 모기지 보험 (BPMI)입니다. PMI에 대해 읽고 유형이 지정되지 않은 경우 일반적으로 논의되는 종류입니다.
BPMI는 모기지 지불로 지불하는 추가 월별 수수료의 형태로 제공됩니다. 대출이 종료 된 후 원래 구매 가격을 기준으로 22 %의 지분을 가질 때까지 매달 BPMI를 지불합니다. 이 시점에서 대출 기관은 모기지 상환을 받고있는 한 BPMI를 자동으로 취소해야합니다. BPMI를 취소하기 위해 정기적 인 월별 모기지 상환을 통해 충분한 주택 자본을 축적하는 데는 일반적으로 약 11 년이 걸립니다.
또한 집에서 20 %의 지분을 보유한 경우 사전에 적극적으로 대출 기관에 BPMI를 취소하도록 요청할 수 있습니다. 귀하의 모기지 상환금은 최신 상태 여야하고, 만족스러운 지불 이력이 있어야하며, 재산에 대한 추가 유치권이 없어야하며, 경우에 따라 주택 가치를 입증하고 거부되지 않았 음을 증명하기 위해 현재 평가가 필요할 수 있습니다. 구매했을 때의 가치 이하.
일부 대출 서비스 제공 업체는 주택 가치 평가에 따라 차용인이 PMI를 더 빨리 취소 할 수 있도록 허용하지만 필수는 아닙니다. 차용자가 2 년에서 5 년 사이의 감사 또는 5 년 후 20 %의 지분으로 인해 25 %의 지분을 축적하는 경우, 대출을 구입 한 투자자 (대부분의 모기지가 투자자에게 매각 됨)는 주택의 증가 된 가치가 입증 된 후 PMI 취소를 허용 할 수 있습니다 평가, 중개인 가격 의견 (BPO) 또는 자동 평가 모델 (AVM, 최근 판매 된 유사한 자산의 가치를 고려한).
당신은 또한 모기지 보험료를 계속 지불하는 비용에 대해 리파이낸싱 비용을 측정해야하지만, 리파이낸싱을 통해 PMI를 조기에 제거 할 수도 있습니다. 당신은 또한 적어도 20 %의 지분을 갖도록 모기지 교장을 선불함으로써 조기에 버릴 수도 있습니다.
를 위해 최대 11 년 동안 PMI를 기꺼이 지불 할 것인지 결정해야합니다. 월별 결제를 넘어보세요. PMI는 장기적으로 어떤 비용을 부담합니까? 구매 대기 비용이 어떻게됩니까? 예, 임대하는 동안 주택 담보가 누적되는 것을 놓칠 수 있지만 주택 소유자 보험, 재산세, 유지 보수 및 수리와 같은 주택 소유 비용의 버리기 비용도 피하십시오. 그리고 표준 공제액을 두 배로 늘린 2017 년 세금 감면 및 고용 법 (Tax Cuts and Jobs Act)은 모기지이자 세금 공제를 더 이상 이전처럼 가치있게 만들지 않습니다.
나머지 3 가지 유형의 PMI는 거의 공통적이지 않습니다. 그들 중 하나가 더 매력적으로 들리거나 대출 기관이 당신에게 하나 이상의 모기지 보험 옵션을 제시하는 경우, 그들이 어떻게 작동하는지 알고 싶을 수도 있습니다.
2. 단일 프리미엄 모기지 보험
단일 지불 모기지 보험이라고도하는 SPMI (단일 프리미엄 모기지 보험)를 사용하면 모기지가 완전히 폐쇄되거나 융자 될 때 모기지 보험을 일시불로 선불로 지불합니다 (후자의 경우 단일 호출이라고 함) 금융 담보 대출 보험).
SPMI의 이점은 월별 지불액이 BPMI에 비해 낮다는 것입니다. 이는 주택 구입을 위해 더 많은 돈을 빌릴 수있는 자격이됩니다. 또 다른 이점은 PMI를 탈퇴하기 위해 리파이낸싱에 대해 걱정할 필요가 없으며 PMI가 언제 취소 될 수 있는지 알아보기 위해 대출 대 가치 비율을 보는 것입니다.
몇 년 이내에 재 융자 또는 판매하는 경우 단일 보험료의 일부가 환불되지 않습니다. 또한, 단일 보험료를 조달하는 경우, 모기지를 보유하는 한 보험료에 대한이자를 지불하게됩니다. 또한 20 % 계약금을 지불하기에 충분한 돈이 없으면 단일 보험료를 선불로 지불 할 현금이 없을 수 있습니다. 그러나 판매자 또는 새 주택의 경우 건축업자는 대출자의 단일 보험료 모기지 보험을 지불 할 수 있습니다. 언제든지 구매 제안의 일부로 협상을 시도 할 수 있습니다.
3. 대출 지불 모기지 보험
LPMI (Lender-Paid Mortgage Insurance)를 사용하면 대출 기관에서 기술적으로 모기지 보험료를 지불합니다. 실제로, 당신은 실제로 약간 높은 금리의 형태로 대출 기간 동안 그것을 지불합니다. BPMI와 달리 LPMI가 대출에 내장되어 78 %에 도달하면 LPMI를 취소 할 수 없습니다. 리파이낸싱은 월별 지불액을 낮추는 유일한 방법입니다. 20 % 또는 22 %의 지분이 있으면 이자율이 감소하지 않습니다. 대출 지불 PMI는 환불되지 않습니다.
대출금 지급 PMI의 장점은 높은 이자율에도 불구하고 월별 PMI 지불보다 월별 지불액이 여전히 낮을 수 있으며 더 많은 대출을받을 수 있다는 것입니다.
4. 분할 프리미엄 모기지 보험
분할 프리미엄 모기지 보험은 가장 일반적인 유형입니다. 우리가 논의한 첫 두 가지 유형 인 BPMI와 SPMI의 하이브리드입니다.
작동 방식은 다음과 같습니다. 모기지 보험의 일부를 마감시 총액으로 지불하고 매월 지불합니다. SPMI에서와 같이 추가 현금을 선불로 지불 할 필요가 없으며 BPMI에서와 같이 월별 지불액을 늘리지 않아도됩니다. 분할 프리미엄 모기지 보험을 선택하는 한 가지 이유는 소득 대비 부채 비율이 높기 때문입니다. 이 경우 BPMI를 사용하여 월별 지불액을 너무 많이 늘리면 원하는 집을 구입할 수있을 정도로 빌릴 자격이 없습니다.
선불 보험료는 대출 금액의 0.50 % ~ 1.25 %입니다. 월 보험료는 재정 보험료가 고려되기 전에 순 대출 대 가치 비율을 기준으로합니다.
SPMI와 마찬가지로, 빌더 또는 판매자 또는 대출 기관에게 초기 보험료를 지불하도록 요청하거나이를 모기지에 넣을 수 있습니다. 모기지 보험이 취소되거나 종료되면 분할 보험료는 부분적으로 환불 될 수 있습니다.
5. 연방 주택 융자 모기지 보호 – MIP
FHA 융자 또는 FHA 모기지로 더 잘 알려진 연방 주택 관리국이 승인 한 대출에 사용되는 다섯 번째 유형의 모기지 보험도 있습니다. FHA 보험은 MIP로 알려져 있으며 FHA 대출에 대한 요구 사항이며 계약금을 10 % 이하로 지불하면 주택을 재 융자없이 제거 할 수 없습니다. MIP에는 선불 결제가 필요하며 월 보험료는 일반적으로 월별 모기지 메모에 추가됩니다. 구매자는 계약금이 10 % 이상인 경우 대출에서 MIP를 제거하기 전에 11 년을 기다려야합니다.
PMI 비용
모기지 보험 비용 또는 보험료는 몇 가지 요인에 따라 다릅니다.
- 이자율이 고정 또는 조정 가능한지 선택하는 프리미엄 플랜 (대개 15 년 또는 30 년) 계약금 또는 대출 대 가치 비율 (LTV) (5 % 계약금은 LTV 95 %, 10 % 계약금 감소) 보험료의 환불 가능 여부에 상관없이 LTV를 90 % (대출업자 또는 투자자가 요구하는 모기지 보험 적용 범위) (6 % ~ 35 % 범위)로 만들 수 있습니다. 모기지, 투자 재산, 현금 상환 또는 두 번째 집
일반적으로, 당신이 어떤 요소를 보더라도 위험할수록 보험료가 높아집니다. 예를 들어 신용 점수가 낮고 계약금이 낮을수록 보험료가 높아집니다.
2018 년 4 월 초 현재 보험료는 연간 0.17 % ~ 2.81 % 이상입니다. 예를 들어, 15 년 고정 금리 모기지에 15 %를 삭감하고 신용 점수가 760 이상인 경우, 저 위험 차용자이므로 0.17 %를 지불하게됩니다. 도입률이 3 년 동안 만 고정되어 있고 신용 점수가 630 인 30 년 조정 가능 금리 모기지에 3 %를 삭감하면 신용도가 630 인 높은 비율이기 때문에 2.81 %가됩니다. 빌어 쓰는 사람.
상황에 어느 비율이 적용되는지 알면 차용 한 금액을 곱하십시오. 그런 다음 그 금액을 12로 나누어 매월 지불 할 금액을 확인하십시오. 예를 들어, 연간 보험료가 0.65 % 인 $ 200, 000의 대출 비용은 연간 $ 1, 300 ($ 200, 000 x.0065) 또는 월 $ 108 ($ 1, 300 / 12)입니다.
예상 요금
많은 회사들이 모기지 보험을 제공합니다. 그들의 비율은 약간 다를 수 있으며, 당신이 아닌 대출 기관이 보험사를 선택할 것입니다. 그럼에도 불구하고, 당신은 모기지 보험 요율표를 연구하여 지불 할 요율에 대한 아이디어를 얻을 수 있습니다. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty 및 Genworth는 민간 모기지 보험의 주요 공급 업체입니다.
모기지 보험 요율표는 언뜻보기에 혼란 스러울 수 있습니다. 사용 방법은 다음과 같습니다.
- 신용 점수에 해당하는 열을 찾고 LTV 비율에 해당하는 행을 찾으십시오. 적용 가능한 적용 범위를 식별하십시오. Fannie Mae 's Mortgage Insurance Coverage Requirements (웹 사이트에서 Fannie Mae 's Mortgage Insurance Coverage Requirements)를 검색하여 대출에 얼마나 많은 보상이 필요한지 식별하거나 대출 기관에 문의하십시오 (PMI의 작동 방식에 대한 지식으로 바지를 인상하십시오). 교차점에 해당하는 PMI 요율을 확인하십시오. 해당되는 경우 신용 점수에 해당하는 조정 차트 (기본 요율표 아래)에서 금액을 해당 요율에 더하거나 뺍니다. 예를 들어, 현금 상환을하고 신용 점수가 720 인 경우 이율에 0.20을 더할 수 있습니다. 이전 섹션에서 보여 드린 것처럼 총 이율에 대출 금액을 곱하십시오. 이것은 연간 모기지 보험료입니다. 월별 모기지 보험료를 받으려면 12로 나눕니다.
일부 보험사는 10 년 후에는이 금액을 낮추더라도 매월 동일하게 적용됩니다. 그러나 어쨌든 보험 적용을 중단 할 수 있어야하는 시점이 끝나기 전에 비용을 크게 절감 할 수는 없습니다.
1.75 %
2018 년 4 월 기준 UFMIP (Pre-front Mortgage Insurance Premium) 금액.
FHA 모기지 보험
모기지 보험은 연방 주택 관리 대출과 다르게 작동합니다. 대부분은 아니지만 대부분의 차용자에게는 PMI보다 비쌉니다.
단일 보험료 또는 분할 보험료 모기지 보험을 선택하지 않는 한 PMI는 선불 보험료를 지불하지 않아도됩니다. (단일 프리미엄 모기지 보험의 경우, 월간 모기지 보험료를 지불하지 마십시오. 분할 프리미엄 모기지 보험의 경우 월 저당 모기지 보험료를 지불하십시오.) 그러나 FHA 모기지 보험의 경우 모든 사람이 선불 보험료를 지불하면 월 보험료를 낮추는 데 아무런 도움이되지 않습니다.
2018 년 4 월 현재, 선불 모기지 보험료 (UFMIP)는 대출 금액의 1.75 %입니다. 귀하는이 금액을 모기지의 일부로 마감하거나 자금을 조달 할 수 있습니다. UFMIP는 당신이 빌린 $ 100, 000마다 $ 1, 750의 비용이 듭니다. 자금을 조달하면이자에 대해서도이자를 지불하여 시간이 지남에 따라 더 비싸게됩니다. 결산 비용에 대한 판매자의 총 기여가 구매 가격의 6 %를 초과하지 않는 한 판매자는 UFMIP를 지불 할 수 있습니다.
FHA 모기지를 사용하면 계약금 및 대출 기간에 따라 월별 모기지 보험료 (MIP)가 대출 금액의 0.45 % ~ 1.05 %로 지불됩니다. 예를 들어, FHA의 아래 표에서 볼 수 있듯이, $ 200, 000 (기본 대출 금액이 $ 625, 500 이하)에 대해 30 년 대출 (모기 기간이 15 년 이상)이고 FHA의 최소 금액을 지불하는 경우 계약금이 3.5 % (LTV가 95 % 이상) 인 경우 MIP는 대출 기간 동안 (모기 기간) 0.85 % (85bps 또는 기본 포인트)가됩니다. MIP를 취소 할 수 없으면 비용이 많이들 수 있습니다.
계약금이 10 % 이상인 FHA 대출의 경우 11 년 후 월별 MIP를 취소 할 수 있습니다. 그러나 10 %를 포기하면 왜 FHA 융자를 받는가? 신용 점수가 너무 낮아서 일반 대출을받을 수없는 경우에만이 작업을 수행하려고합니다. 또 다른 좋은 이유는 신용 점수가 낮 으면 FHA 대출보다 기존 대출로 훨씬 높은 이자율 및 / 또는 PMI 비용을 제공 할 수 있습니다.
신용 점수가 580만큼 낮고 심지어 더 낮은 FHA 대출을받을 수 있습니다 (대출업자의 점수가 620 이상이어야 함). 신용 점수가 낮더라도 (예: 660 대 740) 기존 대출과 동일한 요율을 적용 할 수 있습니다.
FHA 모기지를 10 % 이상 낮추지 않으면 서 FHA MIP 지불을 중단 할 수있는 유일한 방법은 기존 대출로 재 융자하는 것입니다. 이 단계는 신용 점수 및 / 또는 LTV가 상당히 높아지면 가장 의미가 있습니다. 리파이낸싱은 마감 비용을 지불하는 것을 의미하며, 리 파이낸스 준비가되면 이자율이 높아질 수 있습니다. 높은 이자율과 마감 비용은 FHA 모기지 보험 취소로 인한 비용 절감을 무효화 할 수 있습니다. 실직 상태이거나 소득 대비 부채가 너무 많으면 재 융자 할 수 없습니다.
또한 FHA 대출은 판매자가 구매자의 종가에 기여할 수 있도록 관대합니다. 대출 금액의 최대 6 % 대 기존 대출의 3 %입니다. 따라서 상당한 폐쇄 비용 지원없이 주택을 살 여유가 없다면 FHA 대출이 유일한 옵션 일 수 있습니다.
결론
모기지 보험은 차용자 비용이 들지만, 계약금이 적은 사람들에게 모기지를 발행하는 금융 기관의 위험을 줄임으로써 더 빨리 주택 소유자가 될 수 있습니다. 라이프 스타일이나 경제적 인 이유로 나중에 집을 더 빨리 소유하고 싶다면 모기지 보험료를 지불하는 것이 좋습니다. 추가 이유: 월별 PMI 또는 분할 프리미엄 모기지 보험을 지불하는 경우 주택 자본이 80 %에 도달하면 보험료가 취소 될 수 있습니다.
그러나 대출 기간 동안 FHA 보험료를 지불해야하는 대출자 범주 인 경우 두 번 생각할 수 있습니다. 나중에 PHA를 없애기 위해 FHA 대출에서 재 융자를받을 수도 있지만, 고용 상황이나 시장 금리로 인해 재 융자가 가능하거나 수익성이 있다고 보장 할 수는 없습니다. (관련 독서에 대해서는 "개인 모기지 보험 지불을 피하는 방법-PMI"참조)
