목차
- 계획된 개발 HOA
- 1. 수수료 범위
- 2. 당신이 변화하는 것, 너무
- 3. 추가 요금이 적용될 수 있습니다
- 4. 수수료와 모기지 승인
- 5. 언약의 수
- 6. 갈등 관리
- 7. HOA의 명성
- 8. HOA 준수
- 9. 보험 책임
- 결론
많은 주거 지역 사회는 주택 소유자 협회 (HOA) 구조를 가지고있어 주변의 깨끗하고 응집력있는 분위기를 유지할 수 있습니다. 또한 "계획된 개발"내에서 콘도, 타운 하우스 또는 단독 주택을 구매할 때 HOA 구조를 경험할 수도 있습니다.
HOA는 때때로 주택 소유자를 일부 책임에서 제외하지만 주택 소유자의 의무도 함께 제공 할 수 있습니다. HOA에 참여할 수있는 주택을 구입하기 전에 알아야 할 사항과 협회와 귀하 및 가족 모두에게 물어볼 질문이 있습니다.
계획된 개발 HOA
계획된 개발로 이동하려면 종종 공동 주택 소유주 협회 (HOA)에 가입하고 공동 구역, 공유 구조물 및 외부의 유지를 지원하기 위해 수수료를 지불해야합니다. 회원은 또한 협회의 성약, 조건 및 제한 (CC & R)에 구속됩니다. CC & R에는 일반적으로 집의 외관과 주차 할 수있는 차량에 대한 규정이 포함되어 있기 때문에 이러한 규칙은 보라색 현관 문을 가지고 있거나 RV를 진입로에 두는 꿈을 좌절시킬 수 있습니다.
통계적으로 말하자면, 미시 경제학자 인 와이트 G. 클라크 (Wyatt G. Clarke)의 데이터 분석에 따르면 미국인들은 HOA의 일부인 가정에 살 확률이 5 분의 1이다. Clarke의 추정치가 도출 된 후 (2017 년) HOA가있는 부동산이 추가로 급증했습니다.
계획된 개발에서의 삶이 당신에게 좋은 선택입니까? 그렇다면 그렇다면 어떤 것이 가장 적합할까요? 이러한 질문에 대한 답은 대부분의 HOA가 개발에 살고있는 자원 봉사자들에 의해 감독되기 때문에 여러분의 재정뿐만 아니라 공동 편의 시설에 대한 열정, 규칙 및 규정에 대한 관용, 자치에 대한 안락함에 달려 있습니다.
주택 소유자 협회 취급을위한 9 가지 팁
1. 수수료 범위
American Community Survey 기록을 사용한 Trulia 연구에 따르면 2015 년 월간 HOA 수수료는 월 $ 331로 나타났습니다. 평균은 미시간 주 Warren에서 218 달러로 뉴욕시에서 $ 571로 높았습니다. Trulia는 일반적으로 오래된 건물과 더 많은 유닛이있는 단지에서 더 높은 것으로 나타났습니다.
부동산 중개인 인 네이트 마르티네즈 (Nate Martinez)에 따르면 개발 편의 시설의 수와 규모도 요금에 영향을 미친다. 예: 애리조나 주 글렌 데일의 RE / MAX 전문가 예를 들어, 게이트로 보호되고 클럽 하우스와 골프 코스가있는 개발은 최소한의 보안을 제공하고 겸손한 공통 영역을 제공하는 것보다 높은 수수료를 부과 할 수 있습니다.
평방 피트, 위치 및 방향의 변화로 인해 개발 내에서도 수수료가 다를 수 있습니다.
대부분의 다중 리스팅 서비스 (MLS)는 부동산 리스팅에 HOA 수수료를 포함합니다. Martinez에 따르면 REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com 및 기타 리스팅 사이트를 통해 정보에 액세스 할 수 있어야합니다.
또한 시간이 지남에 따라 수수료가 얼마나 자주, 얼마나 많이 증가 했는지도 알아야합니다. 가능하면 지난 10 년간 연도 별 HOA 회비의 인쇄 이력을 얻으십시오. 마르티네즈에 따르면 HOA에 대한 수수료는 일반적으로 연간 이상으로 증가하지 않는다고한다. Martinez의 경험에서 HOA 증가율은 향후 유틸리티 비용, 인건비, 유지 보수 비용 등을 추정하여 3 년에서 5 년 전에 사전에 매핑됩니다.
가능한 경우 이러한 예측을 조사하십시오. 마르티네즈는 추정치에 불과하기 때문에 HOA의 조례에 따라 매년 수수료가 인상되는 금액도 확인하는 것이 좋습니다. 새로운 단지에서, 이 연구는 주택 소유자를 유치하기 위해 초기 HOA 수수료가 매력적으로, 심지어 인위적으로, 가격이 저렴한 지 여부를 결정하는 데 도움이 될 수 있으며, 시간이 지남에 따라 수입과 비용의 격차를 커버하기 위해 크게 증가 할 수 있습니다.
또는 그 반대의 경우도있을 수 있습니다. 즉, 새로운 개발에 대한 HOA 수수료는 개발에 더 많은 주택이 추가되고 HOA의 고정 비용을 공유 할 수있는 주택 소유자가 늘어남에 따라 실제로 시간이 지남에 따라 약간 내려갈 수 있습니다.
2. 당신이 변화하는 것, 너무
시애틀에있는 RE / MAX on Market의 중개인 인 존 매닝 (John Manning)은 관리 커뮤니티에서 주택을 구매할 때 실제로 물리적 생활 공간 외에 법적 의무와 권리를 번들로 구매하고 있다고 말합니다. HOA가 담당하는 정확한 권리, 서비스 및 편의 시설은 청구되는 수수료만큼 광범위 할 수 있습니다. “게이트 된 커뮤니티는 주택 소유자 간의 유일한 계약으로 게이트 유지 보수를 갖거나 훨씬 더 많은 관리 권한을 가진 HOA가있을 수 있습니다.
귀하의 가계 재정에 영향을 미칠 것 (포함되지 않은 것)을보십시오. 예를 들어 쓰레기 수거 비용을 지불해야합니까? 유틸리티가 포함되어 있습니까? 어느 것? 케이블 및 / 또는 인터넷 서비스는 어떻습니까?
레크레이션 시설과 같은 특전은 사용 여부에 관계없이 지불해야합니다. 수영장 및 테니스 코트와 같은 편의 시설이 시간표와 연동되는지 확인하십시오. 이러한 시설을 친구 나 가족과 공유하고 싶다면 게스트 사용과 관련된 규칙과 요금을 확인하십시오.
해당 지역의 다른 개발, 특히 이미 후보자 명단에 포함 된 요금에 대해 수수료와 포함 및 제외를 정리하십시오. 브로커 매닝은“해당 지역의 HOA 범위에 대해 알고 싶다면 주택 소유주 협회에 대해 잘 알고있는 전문 부동산 중개인을 통해 최상의 리소스를 얻을 수있을 것입니다.
3. 추가 요금이 적용될 수 있습니다
HOA는 재무 관리에 대한 몇 가지 접근법 중 하나를 채택 할 수 있습니다. 이러한 선택은 특히 예상치 못한 비용과 HVAC 시스템 교체와 같은 자본 투자의 자금 조달 방법에 영향을줍니다.
시애틀에있는 RE / MAX on Market의 관리 중개인 인 존 매닝 (John Manning)에 따르면“일부 협회는 유지 관리, 법적 또는 관리 의무를 충족시키기 위해 많은 현금 보유를 선호합니다. 다른 사람들은 보수가 적고 수리 및 유지 보수를 위해 HOA 수수료 이외의 금액에 대한 특별 평가에 의존합니다.”이러한 부과금은 지방 정부가 부과하는 세금 평가와 비슷합니다.
평가 경로의 작동 방식은 다음과 같습니다. 지붕이나 엘리베이터 교체와 같은 주요 비용이 발생하고 HOA의 준비금에 지불 할 자금이 부족한 경우 협회는 각 주택 소유자에게 특별 평가를 청구 할 수 있습니다. 이러한 부과금은 수천 달러가 될 수 있습니다.
매닝에 따르면, 예비 기금의 규모는 HOA의 접근 방식뿐만 아니라 건물의 나이, 상태 및 편의 시설에 달려 있습니다. 개발은 종종 연간 비용과 지출이 요구되는 시점에 예비 기금의 예상 잔액을 포함하여 수리 및 자본 투자에 대한 다년 계획을 작성합니다.
필요한 지출이 준비금 기금의 균형에 얼마나 잘 부합하는지에 특별한주의를 기울이고 그 문서를 보도록 요청하십시오. 이러한 스프레드 시트를 다룰 때 전문적인 도움이 필요할 수 있습니다. Manning은 그의 회사는“고객이 재무 분석에 CPA 전문가와 재무 제표에 대해 토론하도록한다고 말했다.
HOA는 그러한 목록을 제공 할 수 있어야합니다. 앞으로도 특별한 평가가 계획되어 있는지 물어보십시오. 규모의 경제는 특정 자본 비용에 대한 특별 평가가 많은 구성원이있는 HOA에서 더 적고 더 작은 HOA에서 더 높을 수 있으며, 유사한 비용으로 인해 주택 소유자가 자금을 조달 할 수있는 수가 적을 수 있습니다.
4. 수수료와 모기지 승인
계획된 개발에서 부동산 구매를 고려할 때 HOA 회비가 전체 재정에 미치는 영향을 고려해야합니다. 또한, 모기지 대출 기관이 될 것입니다.
그들은 재산세 (대부분의 개발에서 HOA 수수료에 포함되지 않음)와 마찬가지로 은행은 당신이 감당할 수있는 모기지의 양을 결정할 때 귀하의 월간 HOA 수수료를 고려할 것입니다. 결과적으로, 당신은 속성을 결정할 때 맹렬한 트레이드 오프와 씨름 할 수 있습니다. HOA 수수료가 높을수록 수수료가 적거나없는 대체 부동산을 선택하는 것과 비교하여 승인 된 금액이 집에 지출 될 수 있습니다.
흥미롭게도 수수료가 있다고해서 반드시 부동산 가치가 감소되는 것은 아닙니다. 어떤 경우에는 반대 효과의 증거가 있습니다. 미시 경제학자 Clarke의 연구에 따르면 HOA의 일부인 주택 크기와 위치를 동일하게 설정 한 후 협회에 있지 않은 부동산보다 평균 약 4 % 더 많이 팔렸습니다. 그는 주택과 개발이 새로워 졌을 때 프리미엄이 가장 높다고 말했다. 나이가 들어감에 따라 감소합니다.
예비 대출 기관은 주택 담보 대출 지불 수치를 제공 할 수 있으며, 이미 재산세 및 HOA 수수료 번호가 있어야합니다. 방금 홈 검색을 시작했지만 아직 대출 기관과 관계가없는 경우 온라인 모기지 계산기를 사용하여 찾고있는 교장의 모기지 지불 가능성을 추정하고 계획된 선금.
다시 말하지만, 당신이 말하는 모든 대출 기관이 이것을 제공 할 수 있습니다. 또는 위에 링크 된 계산기를 포함하여 많은 온라인 모기지 계산기를 사용하여 모기지 대출 기관으로부터 요율과 최대 승인 금액에 대한 견적을 요청할 수 있습니다.
5. 언약의 수
특정 HOA의 규칙과 규정은 고유 할 수 있으므로 HOA의 규칙과 성약이 무엇인지 배우기 위해 다른 정보에 대한 중고 정보 나 과거 경험에 의존하지 마십시오. 그리고 당신이 그들과 함께 살 수 있는지에 대해 열심히 생각하십시오.
당신은 당신이 생각하는 것보다 더 많은 방법으로 제한되어 있음을 알 수 있습니다. CC & R은 도어 색상 등을 통제하는 방법 외에도 나무를 심거나 제거 할 수 있는지, 거리 또는 차도에 주차 할 수있는 차량 유형 (예: 주차 RV 금지는 드문 일이 아님), 높은 담장의 수 및 유형 거리를 향한 창문에 사용할 수있는 덮개.
환경 친화적 인 생활이 개인적인 우선 순위라면 HOA의 녹색 규정을 확인하십시오. 집 주변에 심을 수있는 곳과 식물이 어떻게 유지 될 수 있는지부터 시작하십시오.
예를 들어, 일부 HOA는 건조한 기후를위한 환경 친화적 인 조경 형태 인 제리 스케이 핑을 허용하지 않으며, 정원의 크기와 구성을 제한 할 수 있습니다. 규칙은 또한 마당을 유지하고 퇴비 더미 및 태양 전지판과 같은 것을 금지하기 위해 특정 비료, 살충제 또는 스프링클러 시스템의 사용을 지시 할 수 있습니다.
집을 임대하지 못하게하거나 복잡하게 만드는 언어가 있는지 확인하십시오. 관습으로 간주되는 것은 관할권에 따라 달라질 수 있습니다. “시애틀 지역에서는 단기 임대에 대한 금지를 찾는 것이 일반적입니다. HOA는 주택 소유자가 아닌 주택의 비율을 제한하는 데 관심이 있습니다. 주택 담보 대출 기관은 임대료가 높은 건물에 빌려주지 않을 수 있기 때문입니다.”라고 Manning은 말합니다.
6. 갈등 관리
다른 지역 사회와 마찬가지로, 계획된 개발 내에서 불일치가 발생하며 때로는 특정 주민이 규칙을 위반하거나 위반하는 경우가 있습니다. 구매하기 전에 규칙을 설정하고 시행하는 방법과 규칙 위반자에 대해 어떤 처벌을 받는지 살펴보십시오.
제재는 엄격 할 수 있습니다. 일부 HOA에서 결과는 벌금 또는 고소 또는 HOA가 귀하의 집에 유치권을 부여하는 것을 포함 할 수 있습니다. HOA의 미 지불 또는 CC & R 위반으로 인한 벌금 미지 불로 인해 HOA가 귀하의 재산을 압류 할 수 있는지 여부에 특히주의하십시오.
HOA가 규칙의 추가 또는 수정을 관리하는 방법과 충돌 해결 프로세스에 대해 문의하십시오.
협회가 해결해야 할 충돌 및 규칙 위반에 대한 목록 또는 기타 회계를 요청하십시오. 해당 정보에 소송이 자세히 설명되어 있지 않은 경우 이에 대해 문의하십시오. HOA와 관련된 과거, 현재 또는 보류중인 소송이 있는지 확인하십시오. 또한 그러한 경우의 결과를 검토하십시오.
7. HOA의 명성
협회는 본질적으로 지역 사회를위한 초 지방 정부의 역할을하기 때문에 누가 그것을 운영하고 사람들이 얼마나 잘 기능 하는지를 조사해야합니다.
자원 봉사자로 활동하고 협회 회원들에 의해 선출 된 지역 주민들이 HOA를 감독하는 것은 매우 흔한 일입니다. 그러나 일부 협회는 전적으로 전문적으로 관리됩니다. 개인 회사가 HOA를 관리하는 경우 구매하기 전에 해당 평판을 조사하십시오. HOA에 일부 직원 또는 계약을 체결 한 회사가있는 경우 이러한 엔티티 및 이들이 수행하는 작업에 대해 문의하십시오.
HOA 이사회에 있지 않고 몇 년 동안 건물에 살았던 건물의 현재 소유자 중 일부에게 이야기 할 수 있는지 이야기하십시오. 이사회는 어떻게 공동으로 기능합니까? 의견 차이는 대개 민사적이고 건설적으로 다루어 집니까? 빈번하고 심지어 영원한 드라마의 징후에주의하십시오. 다른 정부 기관과 마찬가지로 HOA도 이기주의, 권력 놀이 및 사소한 정치에 의해 방해받을 수 있습니다.
HOA 회장과 대화 할 시간을 정하여이 사람이 귀하를 대신하여 개발에 대한 결정을 내리기를 원하는지를 파악하십시오. 또한 회장에게 봉사하는 주민들 사이의 관심에 대해 대통령에게 물어보십시오. 그렇게하는 동기 나 상대적인 무관심이 있습니까? 이 대화는 또한 언젠가는 직접 이사회에서 봉사하도록 선출되고 새로운 책임을위한 자유 시간을 포기해야하는 움직임에 동기를 부여 할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다.
8. HOA 준수
협회와 관심있는 집의 현재 소유주 사이에 남아있는 문제에 적절히 경고하지 마십시오. 적시에 이러한 문제에 대해 문의하지 않으면 재산을 소유 할 때 문제를 물려받을 수 있습니다.
조경 또는 페인트가 벗겨 지거나 자라는 일부 잠재적 인 문제가 명백 할 수 있습니다. 반대로, 소유자가 HOA 승인을받지 않고 외부 개선 또는 재산의 다른 변경을 했습니까? 이러한 변경 사항이 규칙을 준수하지 않으면 부동산을 소유 한 경우 어떻게됩니까? 소유자가 판매 계약의 일부로 문제를 해결하도록하거나 강제 종료시 현금을 제공하도록 할 수 있습니다.
9. 보험 책임
재산의 소유권과 마찬가지로 계획된 개발 내의 보험 조항도 일부 위험이나 영역을 커버하는 HOA와 다른 사람을 담당하는 주택 소유자로 나눌 수 있습니다.
이들은 종종 주법에 의해 의무화됩니다. 예를 들어 플로리다의 경우, 콘도미니엄 HOA는 건물의 모든 부분을 미완성 건식 벽체까지 포함하여 모든 공동 재산을 보장해야합니다. 한편, 주택 소유자는 기기, 바닥재, 캐비닛, 창문 처리 등을 포함한 모든 개인 재산을 장치 내에 보장 할 책임이 있습니다.
요구 사항의 정확한 구분을 위해 거주 국가의 법률을 확인하십시오. 고려중인 시설의 HOA가 해당 요구 사항을 준수하는지 확인하십시오.
홍수, 지진, 눈보라, 산불, 토네이도 또는 허리케인과 같은 주요 자연 재해가 발생하기 쉬운 지역에서 콘도 또는 타운 하우스 구매를 고려하는 경우 재해 보험이 특히 중요합니다. 매닝은“태평양 북서부 지역에서는 지진 보험이 필요하지는 않지만 매우 일반적입니다.
HOA가 개발 내에서 소유하기위한 특전으로 추가 적용 범위를 제공하는지 확인하십시오. 매닝은“앞으로 생각하는 HOA는 콘도 건물을 더욱 매력적으로 만들 수있다”고 말했다. “지진 및 기타 유형의 위험 보험이 추가 될 수 있습니다. 주택 소유자의 HOA 회비에 반영 될 것입니다.”물론 이러한 추가 적용 범위가 주택 소유자의 법적 책임 영역에 해당하는지 또는 HOA의 관점.
결론
계획된 개발에 살고 HOA의 규칙에 의해 부분적으로 관리되는 것은 혼합 된 축복 일 수 있습니다. 집을 관리 할 책임이 줄어들고 공동 편의 시설과 안전을 누리기 위해 집을 어느 정도 통제 할 수있는 전망을 제공합니다. 그러나 이웃의 장식 취향이나 부주의 한 유지 습관이 문제가 될 가능성은 낮지 만 전형적인 이웃의 다양한 모양을보다 균일 한 모양으로 교환 할 수 있습니다.
이러한 절충안을 얼마나 잘 수용하면 콘도 또는 다른“계획된 집”에 머무르는 데 도움이 될 것입니다. 구매를 진행하기로 결정한 경우, 부동산 중개인을 포함한 전문가와 상담하십시오. 단독 주택 구입과 비교할 때 여러 가지 특이한 측면이 있기 때문에 계획된 개발 및 HOA.
