이자율이 상승하면 투자자는 보상을받을 수 있습니다. 적어도 과거 데이터에 따르면 부동산 투자 신탁 (REIT)과 같은 대체 투자는 좋은 선택이 될 수 있습니다. 이자율이 높고 낮은 기간에 REIT가 어떻게 수행되는지 살펴 보겠습니다.
빠른 REIT 요약
REIT는 부동산이나 모기지를 통해 부동산에 투자하고 주식 거래와 같은 주요 거래소에서 가격이 변동하는 공개 거래 보안입니다. 결과적으로, REIT는 높은 수준의 유동성을 제공합니다 (부동산을 취급 할 때 드문 품질). 신탁은 종종 주거용 아파트, 상업용 건물, 창고 또는 호텔 시설과 같은 특정 부동산 유형을 전문으로합니다. REIT는 미국, 유럽, 중국 또는 일본과 같은 특정 국가 / 지역의 부동산에 집중하여 지역 변형도 가능합니다. (자세한 내용은 5 가지 유형의 리츠 및 투자 방법 참조)
REIT는 다각화, 앞서 언급 한 유동성, 소량의 투자 및 세금 혜택 (지역 법에 따라 다름)을 포함하여 많은 혜택을 제공합니다. (더 자세한 설명은 REIT 에 투자를 참조하십시오.)
REIT 대를 반환합니다. 금리
REIT.com의 보고서에 따르면 REIT와 주식 시장 사이의 역사적으로 낮은 상관 관계 수준 (두 증권이 서로 어떻게 이동하는지)이 표시됩니다. 동일한 보고서는 REIT와 채권 수익률 사이의 유사한 낮은 수준의 상관 관계를 보여줍니다.
(리츠-본드 상관 관계가 강조된 트리밍 된 테이블이 아래에 있습니다.)
인기있는 REIT 지수의 수익률과 10 년 채권 금리 간의 유사한 역사적 비교는 반비례 관계를 나타냅니다. 우리는 인기있는 FTSE NAREIT All REITs Index의 연간 수익률을 10 년의 이자율에 대해 표시합니다.
국채:
45 년에 걸친 위의 그래프에서 알 수 있듯이, 이자율 상승은 REIT 수익률에 나쁜 것으로 보이고 그 반대도 마찬가지입니다. 1980-1985 년의 높은 이자율 기간 동안 REITs의 수익률은 더 낮아졌고 2008 년 이후 이자율이 사상 최저 수준에 도달했을 때 증가했습니다.
그러나 고려해야 할 다른 요인들과 기타 세부적인 관찰이 있는데, 이는 높은 금리 시대에도 REIT 투자에 대한 긍정적 인 수익을 나타낼 수 있습니다. 금리가 높고 흥미로운 관측이 나오는 특정 기간으로 드릴 다운하십시오.
1981 년 이후 이자율은 하락 추세에있다. 이 기간 동안 산발적 인 급증이 몇 차례 있었지만 금리로 인해 전체적으로 꾸준히 감소했습니다 (2018 년 10 월 현재 다시 시작되기 시작했습니다). 각각 5 년 또는 10 년이 지날수록 낮은 이자율 범위는“높은”것으로 간주됩니다.
- 1979-1984:이 기간은 10 %-14 %의 높은 범위에서 금리를 보았습니다. REITs의 수익률은 9 %-32 %의 높은 범위에있었습니다.1991-1997:이 기간에는 6 %-8 % 범위의 새로운 높은 이자율 범위가 나타났습니다. REIT 지수의 수익률은 1994.2000-2001 기간 동안 1 %를 제외하고 12 %-36 % 범위에있었습니다. 다음 높은 이자율 범위는 2000-2001 년 기간 동안 5.5 % 주위로 움직였습니다. REIT의 반품 범위는 16 %-26 %입니다.
REIT는 중간에 낮은이자 기간 동안 요금을 어떻게 매겼습니까?
- 1973-1974: 금리는 6.9 %에서 7.4 % (이후 10 %에서 14 %의 높은 범위에 비해)로 상대적으로 낮았습니다. 1998 년 -1999 년: -42 % ~ -27 %의 범위에서 연간 손실로 REIT의 실적이 저조했다. -6 %.2007-2012: 이율이 4 %에서 2 % 미만으로 점진적으로 감소함에 따라, REITs는 2009 년 양의 수익을 제외하고는 -45 %에서 -5 %의 범위에서 일관된 연간 손실을 기록했습니다.
이러한 관찰은 REIT가 실제로 금리 시나리오에 의존하지 않을 수 있음을 나타냅니다. REIT 투자 수익은 실제로 이자율 변동이 없을 수 있습니다.
투자자에게 REIT 혜택
REIT에는 또 다른 이점이 있으며, 이로 인해 높은 관심 기간에도 좋은 투자 선택이 가능합니다.
- 소득 기회: REIT는 수익률 기반 유가 증권으로 간주됩니다. 그들은 가격을 알 수 있지만 REIT 수익의 상당 부분은 배당금입니다. REIT는 소득의 90 % 이상을 보유자에게 분배 할 경우 법인세를 납부하지 않아도됩니다. 이 세금 공제는 REIT 주주들에게 정기적으로 배당 소득을 분배하며, 유효 순수익은 종종 높은 이율의 경우에도 채권 (또는 주식)의 것보다 높습니다. 글로벌 다각화: REIT는 글로벌 시장에 대한 노출을 제공합니다. 1990 년대 이후 영국, 싱가포르, 일본, 호주, 네덜란드, 남아프리카 및 기타 여러 국가에서 REIT 상장을 활성화하여 투자자가 외국 부동산 시장에 노출 할 수있게되었습니다. 예를 들어, 높은 금리의 영향으로 인해 미국의 지역 부동산 시장이 탱크 인 경우, 싱가포르 부동산 시장에 노출 된 미국 투자자는 자신의 포트폴리오에서 싱가포르 부동산의 REIT를 보유하면 이익을 얻을 수 있습니다. 부문 별 노출: 금리가 상승 할 경우 부동산 내의 모든 하위 부문이 불리하게 타격을받을 수있는 것은 아닙니다. 예를 들어, 주거 임대료는 겪을 수 있지만 주요 위치에있는 쇼핑 센터는 그렇지 않을 수 있습니다. 부동산 시장에 대한 신중한 연구, 특정 하위 부문 및 기초 자산 보유에 근거한 특정 REIT에 대한 금리의 영향은 금리 영향에 상관없이 REIT 투자 수익을 높일 수 있습니다. (자세한 내용은 다음을 참조하십시오: 시장 및 주거, 의료 및 사무실 리츠 보다 우수한 3 개의 호텔 리츠 .)
결론
상관 관계 패턴과 과거 데이터를 검토 한 결과, REIT의 수익률은 이자율 기간과 무관 한 것으로 보입니다. 신중한 연구와 부동산 하위 부문 및 지역을 적절히 선택한 후에 투자자는 REITs를 금리에 매우 민감한 전통적인 주식 및 채권에 대한 훌륭한 대안으로 간주 할 수 있습니다.
