상업용 부동산 (CRE)은 주거용이 아닌 사업용으로 만 사용되는 소득을 창출하는 자산입니다. 예를 들어 소매점, 쇼핑 센터, 사무실 건물 및 단지, 호텔 등이 있습니다. 이러한 부동산의 취득, 개발 및 건설을 포함한 자금 조달은 일반적으로 상업용 부동산 대출을 통해 이루어집니다: 상업용 부동산에 대한 유치권이 확보 한 모기지.
주택 담보 대출과 마찬가지로 은행 및 독립 대출 기관은 상업용 부동산에 대한 대출을 적극적으로 수행합니다. 또한 보험 회사, 연금 기금, 개인 투자자 및 미국 중소기업청의 504 대출 프로그램을 포함한 기타 출처는 상업용 부동산의 자본을 제공합니다.
여기서는 상업용 부동산 대출, 주택 대출과의 차이점, 특성 및 대출 기관이 무엇인지 살펴 봅니다.
상업용 부동산 융자 설명
개인 대 엔티티
주택 담보 대출은 일반적으로 개인 차용자에게 이루어 지지만, 상업용 부동산 대출은 종종 사업체 (예: 기업, 개발자, 제한된 파트너십, 자금 및 신탁)에게 이루어집니다. 이러한 실체는 종종 상업용 부동산 소유의 특정 목적을 위해 형성됩니다.
실체는 재무 실적이나 신용 등급이 없을 수 있으며, 이 경우 대출 기관은 실체의 교장이나 소유자에게 대출을 보증하도록 요구할 수 있습니다. 이것은 대출 기관에게 신용 이력을 가진 개인 (또는 개인 그룹)을 제공하며 대출 채무 불이행시 복구 할 수 있습니다. 대출이 이러한 유형의 보증을 요구하지 않고 대출 채무 불이행의 경우 부동산이 유일한 회복 수단 인 경우, 부채는 비심의 대출로 불립니다. 재산보다.
대출 상환 일정
주택 담보 대출은 일정 기간 동안 정기적으로 할부로 부채를 상환하는 할부 상환 대출의 한 유형입니다. 가장 인기있는 주택 담보 대출 상품은 30 년 고정 금리 담보 대출이지만 주택 구매자는 25 년 및 15 년 담보 대출을 포함한 다른 옵션도 있습니다. 상각 기간이 길면 일반적으로 대출 기간 동안 월별 지불액이 적고 총이자 비용이 높아지며, 상각 기간이 짧을수록 일반적으로 월별 지불액이 커지고 총이자 비용이 줄어 듭니다.
주택 담보 대출은 대출 기간이 끝날 때 대출이 완전히 상환되도록 대출 기간 동안 상각됩니다. 예를 들어, 30 % 고정 금리 모기지가 5 % 인 200, 000 달러의 차용자는 월 360 달러를 1, 073.64 달러로 지불 한 후 대출금을 전액 상환합니다.
주택 담보 대출과는 달리, 상업 대출 기간은 일반적으로 5 년 (또는 그 이하)에서 20 년 사이이며 상각 기간은 종종 대출 기간보다 길다. 예를 들어, 대출 기관은 상각 기간이 30 년인 7 년 동안 상업용 대출을 할 수 있습니다. 이 상황에서 투자자는 30 년 동안 상환 된 대출금을 기준으로 7 년 동안의 금액을 지불 한 다음 대출 잔고 전체에 대한 최종 "풍선"을 지불합니다.
예를 들어, 7 %의 상업용 대출이 백만 달러에 달하는 투자자는 7 년 동안 매달 6, 653.02 달러를 지불 한 후 최종적으로 918, 127.64 달러를 지불하여 대출금을 전액 상환 할 것입니다.
대출 기간 및 상각 기간은 대금 청구 요금에 영향을줍니다. 투자자의 신용 강도에 따라 이러한 조건은 협상 가능할 수 있습니다. 일반적으로 대출 상환 일정이 길수록 이자율이 높아집니다.
대출 대 가치 비율
상업용 및 주거용 대출이 다른 또 다른 방법은 부동산 가치에 대한 대출 가치를 측정하는 수치 인 LTV (Lon-to-Value Ratio)입니다. 대출 기관은 대출 금액을 부동산의 감정가 또는 구매 가격 중 낮은 금액으로 나누어 LTV를 계산합니다. 예를 들어, $ 100, 000 부동산에 대한 $ 90, 000 대출에 대한 LTV는 90 %입니다 ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0.9 또는 90 %).
상업 및 주택 융자 모두 LTV가 낮은 차용인은 LTV가 높은 차용자보다 유리한 융자율을 얻을 수 있습니다. 이유: 그들은 부동산에 더 많은 지분 (또는 지분)을 가지고 있으며 이는 대출 기관의 눈에 덜 위험합니다.
특정 주택 담보 대출에는 높은 LTV가 허용됩니다. VA 및 USDA 대출에는 최대 100 % LTV가 허용됩니다. FHA 대출 (연방 주택 관리국이 보장 한 대출)의 경우 최대 96.5 %; 기존 대출 (Fannie Mae 또는 Freddie Mac에 의해 보장 된 대출)의 경우 최대 95 %.
반면 상업용 대출 LTV는 일반적으로 65 % ~ 80 % 범위에 속합니다. 일부 LTV는 LTV가 높을 때 대출이 가능하지만 덜 일반적입니다. 특정 LTV는 종종 대출 범주에 따라 다릅니다. 예를 들어, 원지에는 최대 LTV가 65 %, 다가구 건설에는 최대 80 %가 허용됩니다.
상업용 대출에는 VA 또는 FHA 프로그램이 없으며 개인 모기지 보험은 없습니다. 따라서 대출 기관은 채무 불이행에 대해 보험을 가지고 있지 않으며 담보로 약속 된 부동산에 의존해야합니다.
부채 서비스 범위 비율
상업용 대출 기관은 또한 자산의 연간 순 영업 수입 (NOI)과 연간 모기지 부채 서비스 (주 및이자를 포함)를 비교하여 자산의 부채 서비스 능력을 측정하는 부채 서비스 범위 비율 (DSCR)을 살펴 봅니다. NOI를 연간 부채 서비스로 나누어 계산합니다.
예를 들어 NOI가 $ 140, 000이고 연간 모기지 부채 서비스가 $ 100, 000 인 부동산의 DSCR은 1.4 ($ 140, 000 ÷ $ 100, 000 = 1.4)입니다. 이 비율은 대출 기관이 부동산에 의해 생성 된 현금 흐름을 기반으로 최대 대출 규모를 결정하는 데 도움이됩니다.
1보다 작은 DSCR은 마이너스 현금 흐름을 나타냅니다. 예를 들어 DSCR이.92이면 연간 부채 서비스의 92 %를 충당하기에 충분한 NOI 만 있음을 의미합니다. 일반적으로 상업용 대금업자는 적절한 현금 흐름을 보장하기 위해 최소 1.25의 DSCR을 찾습니다.
상각 기간이 짧은 대출 및 / 또는 안정적인 현금 흐름을 가진 부동산에 대해서는 DSCR이 낮을 수 있습니다. 다른 유형의 상업용 부동산에 공통적 인 장기 (따라서 더 예측 가능한) 임차인 임대가 결여 된 호텔과 같이 현금 흐름이 불안정한 부동산의 경우 더 높은 비율이 필요할 수 있습니다.
금리 및 수수료
상업 대출에 대한 이자율은 일반적으로 주택 융자보다 높습니다. 또한, 상업용 부동산 대출에는 일반적으로 감정, 법률, 대출 신청, 대출 개시 및 / 또는 조사 수수료를 포함하여 대출의 전체 비용에 추가되는 수수료가 포함됩니다.
대출이 승인 (또는 거부)되기 전에 일부 비용을 선불로 지불해야하며 다른 비용은 매년 적용됩니다. 예를 들어, 대출은 마감 시점으로 인해 1 회 대출 개시 수수료가 1 %이고 대출이 완전히 지불 될 때까지 연간 1/4의 퍼센트 (0.25 %)를 가질 수 있습니다. 예를 들어, 1 백만 달러의 대출은 선불로 지불하기 위해 1 %의 대출 발생 수수료가 $ 10, 000이고, 0.25 %의 수수료는 매년 2, 500 달러 (이자 추가)로 지불해야합니다.
선불
상업용 부동산 대출은 대출에 대한 대출 기관의 예상 수익률을 보존하기 위해 선불 결제에 제한이있을 수 있습니다. 투자자가 대출 만기일 전에 부채를 결제하면 선불 페널티를 지불해야 할 것입니다. 대출을 조기에 상환하는 데는 네 가지 주요 유형의“종료”페널티가 있습니다.
- 선불 페널티. 이는 현재 미결제 잔액에 지정된 선불 페널티를 곱하여 계산되는 가장 기본적인 선불 페널티입니다. 이자 보증. 대출은 조기에 상환 되더라도 특정 금액의이자를받을 권리가 있습니다. 예를 들어, 대출에는 60 개월 동안 10 %의 이율이 보장되고 그 이후에는 5 %의 이탈 수수료가있을 수 있습니다. 공장 폐쇄. 차용자는 5 년 간의 잠금과 같은 특정 기간 전에는 대출을 상환 할 수 없습니다. 무효화. 담보의 대체. 차용인은 대출 기관에 현금을 지불하는 대신 새로운 담보물 (보통 미국 재무부 증권)을 원래 대출 담보물과 교환합니다. 이것은 수수료를 줄일 수 있지만, 대출을 상환하는이 방법에는 높은 벌금이 부과 될 수 있습니다.
선불 조건은 대출 문서에서 식별되며 상업용 부동산 대출의 다른 대출 조건과 함께 협상 될 수 있습니다.
결론
상업용 부동산의 경우, 투자자 (종종 사업체)는 부동산을 구매하고, 공간을 임대하며, 부동산 내에서 운영되는 사업체로부터 임대료를 징수합니다. 투자는 소득을 창출하기위한 재산입니다.
상업용 부동산 대출을 평가할 때, 대출 기관은 대출 담보, 3 년에서 5 년간의 재무 제표와 소득세 신고를 포함한 실체 (또는 교장 / 소유자)의 신용도, 대출 대 가치와 같은 재무 비율을 고려합니다. 비율과 부채 서비스 범위 비율.
