융자 대출이란 무엇입니까?
융자 융자 란 연방 주택 금융 기관 (FHFA)이 정한 한도에 의해 설정된 달러 금액 이하의 모기지이며, Freddie Mac 및 Fannie Mae의 자금 기준을 충족합니다. 대출은 낮은 이자율로 인해 유리합니다.
주요 테이크 아웃
- 순응 대출은 기본 조건이 Fannie Mae와 Freddie Mac의 자금 기준 (주로 대출 규모의 달러 한도)을 충족하는 모기지입니다. 기준 순응 대출 한도는 매년 조정됩니다. 2020 년에 $ 510, 400입니다. 대부분의 대출 기관은 Fannie Mae와 Freddie Mac이 2 차 모기지 시장에서 보증하고 구매할 수있는 유일한 유형이기 때문에 대출을 다루는 것을 선호합니다.
융자 대출 방식
FNMA (Federal National Mortgage Association) 또는 Fannie Mae (Fannie Mae) 및 Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC 또는 Freddie Mac)은 주택 융자 시장을 주도하는 정부 후원 기관입니다. 이러한 준 정부 기관은 단일 단위 주택 (일명 단독 주택)에 대한 모기지가 기관의 후원 자격을 갖추어야하는 표준 규칙과 지침을 만들었습니다. (Fannie Mae와 Freddie Mac은 주택 담보 대출을 자체적으로 발행하지 않습니다. 대신, 대출 기관이 발행 한 주택 담보 대출을 보장하고 대출 기관이 주택 담보 대출을 판매하고자하는 경우 2 차 시장 조성자 역할을합니다.)
“적합”이라는 용어는 모기지 금액에 대해 구체적으로 말할 때 가장 많이 사용되며, 이는 연방 주택 금융 기관 (FHFA)에서 정한 특정 대출 한도 (일치하는 대출 한도)에 해당해야합니다.
2020 년 미국 대부분의 지역에서이 기준 한도는 510, 400 달러로 2019 년 484, 350 달러에서 증가했습니다. 샌프란시스코와 뉴욕과 같은 일부 고가 시장에서는 한도가 더 높습니다. 이 지역의 새로운 한도는 $ 7765, 600 또는 $ 510, 400의 150 %입니다. 특별 법적 조항은 알래스카, 하와이, 괌 및 미국령 버진 아일랜드에 대해 다른 대출 한도 계산을 설정합니다. 이 분야에서 기준 대출 한도는 2020 년 1 개 주택 부동산에 대해 $ 765, 600입니다.
주택 및 경제 회복법 (HERA)에 따르면 Fannie Mae와 Freddie Mac의 평균 기준 주택 융자 한도는 매년 평균 미국 주택 가격의 변화를 반영하도록 조정되어야합니다.
대출 규모 외에 대출을 준수하는 다른 지침은 차용자의 대출 가치 비율 (예: 계약금 크기), 부채 대비 소득 비율, 신용 점수 및 이력, 문서 요구 사항 등을 포함합니다..
대출 융자의 장점
소비자의 경우 적합한 대출은 이자율이 낮기 때문에 유리합니다. 예를 들어, FHA (Federal Housing Administration) 대출을받는 최초의 주택 구매자의 경우 선금은 3 %로 낮습니다. 그러나 30 년 대출에 대해 연간 약 1.05 %의 민간 모기지 보험 (PMI)은 약 $ 510, 400이 필요합니다. 차용자의 가계 조정 총소득 (AGI)이 $ 109, 000를 초과하지 않는 경우 보험 비용의 일부 또는 전부가 세금 공제됩니다.
또한 대출 기관은 투자 번들로 쉽게 패키징하고 2 차 모기지 시장에서 판매 할 수 있기 때문에 적합한 대출 기관과 협력하는 것을 선호합니다. 이 과정을 통해 금융 기관은 더 많은 대출을하고 주택 구매자에게 더 많은 돈을 빌릴 수 있습니다.
융자 대출 및 부적합 대출
해당 대출 한도를 초과하는 모기지는 부적합 또는 점보 모기지로 분류됩니다. Fannie Mae와 Freddie Mac은 2 차 시장에 재 포장하기 위해 순응 대출 만 구매하기 때문에 부적합 대출에 대한 수요는 훨씬 적습니다. 부적합 모기지의 조건은 대출 기관마다 크게 다를 수 있지만, 점보 대출에 대한 이자율과 최저 계약금은 일반적으로 대출 기관에 대한 위험이 높기 때문에 더 높습니다. 더 많은 돈이 관련 될뿐만 아니라 정부가 후원하는 기업이 대출을 보장 할 수 없습니다.
융자 한도를 초과하는 모기지가 필요한 주택 구매자는 단일 점보 대출 대신 두 개의 작은 모기지를 취함으로써 문제를 해결할 수 있습니다.
융자 대 대출
융자 대출은 종종 기존 대출 / 모기지와 혼동됩니다. 두 유형이 겹치더라도 동일하지 않습니다. 기존 모기지는 훨씬 광범위한 범주입니다. FHA 나 미국 재향 군인 부 (VA)와 같은 정부 기관과는 달리 개인 대출 기관을 통해 제공되거나 Fannie Mae 또는 Freddie Mac의 지원을받는 대출입니다. 발생합니다. 대출의 규모는 그 전통성에 영향을 미치지 않으며 적합성에만 영향을 미칩니다. 사실상 모든 순응 대출은 기존 대출이지만 모든 기존 대출이 순응하는 것으로 간주되는 것은 아닙니다.
대출 융자에 대한 특별 고려 사항
매년 융자 제한 한도를 정하는 FHFA는 Fannie Mae와 Freddie Mac이 저소득층 및 중산층 미국인을위한 주택 소유 증진을위한 헌장과 임무를 수행하도록 규제 감독을하고 있습니다. FHFA는 MIRS (월간 이자율 조사)에서 10 월에서 10 월 사이의 평균 주택 가격 상승 / 감소 비율을 사용하여 다음 해의 융자 한도를 조정합니다.
이 설문 조사를 수행하기 위해 FHFA는 모기지 대출 기관에 모든 단일 가족에 대한 조건을보고하고 매월 마지막 5 일 (영업일 기준) 동안 상환 할 수있는 상환, 구매 돈, 비농업 대출을 요청합니다. 이 조사는 부동산 유형, 대출 유형 (고정 비율 또는 조정 가능한 비율) 및 대출 유형별 금리, 대출 조건 및 주택 가격에 대한 월별 정보와 15 년 및 30 년 고정 금리 대출에 대한 정보를 제공합니다.
