고정 금리 융자 자금 조달을 선호하는 상업용 부동산 투자자는 대출 만기일 이전에 부채를 결제 할 때 선불 벌금을 내야하는 경우가 있습니다. 다른 선불 옵션 중에서, 배변은 금리가 상승 할 때 가장 큰 유연성과 잠재적 인 재정적 이익을 제공하는 것입니다.
배변이란 무엇입니까?
배상은 그 이름에서 알 수 있듯이 차용자가 고정 금리 상업용 부동산 대출을 선불로 결정할 때 필요한 수수료를 줄이는 방법입니다. 대출자에게 현금을 지불하는 대신, 배변 옵션을 통해 대출자는 다른 현금 흐름 자산을 대출에 대한 원래의 담보물과 교환 할 수 있습니다.
새로운 담보물 (보통 국채)은 보통 원래의 상업용 부동산 자산보다 훨씬 덜 위험합니다. 이 시나리오에서는 대출자가 동일한 현금 흐름을 받고 대가로 훨씬 더 나은 위험 조정 투자를 받기 때문에 훨씬 유리합니다. 대출 기관에 대한 배변의 이점은 명백하지만, 차용인도 상당한 이익을 얻을 수 있습니다. 대출 금리가 모기지 금리보다 높은 경우, 차용자는 선불로 가치를 창출하고 현금을 주머니에 넣을 수 있습니다. 배변은 상업용 부동산 대출 협상 중에 제공되는 옵션이기 때문에 차용인은 자금 조달로 가치를 창출 할 가능성을 보존하기 위해이를 고려해야합니다.
배변의 근거
변동 금리 상업 부동산 대출은 건설 또는 교량 금융과 같은 단기 요구에 적합한 자금 조달 방법으로 임대 단계에서 부동산 소유자에게 자본 대출을 제공합니다. 부동산이 결국 현금 흐름을 산출 할 때 상환됩니다.
이자율 위험이 높고 재정적 단점에는 제한이 없지만 일부 차용인은 장기 변동 금리 융자를받습니다. 이것은 종종 대출이 성숙하기 전에 현금 흐름이있는 자산이 판매 될 가능성이 높은 경우에 발생합니다.
차용자는 여러 가지 이유로 변동 금리 금융을 사용합니다. 한 가지 중요한 이유는 대출 기관이 고정 금리 선금에 대한 선불 지불에 필요한 선불 벌금을 회피하는 것입니다. 변동 금리 금융의 경우 대출 금리는 시장에 변동하기 때문에 대출 기관은 재투자 위험을 초래하지 않습니다. 상환 할 때, 동일한 시장 요율로 자금을 다시 빌릴 수 있습니다.
대출 기관의 위험
고정 금리 파이낸싱은 자본이 상환 된 후 더 낮은 시장 요율로 대출 될 때 금융 손실을 발생 시키거나 대출 기관의 수익률을 낮출 수 있습니다. 재투자 위험 가능성으로 인해 대출 기관은 일반적으로 고정 금리로 빌리는 사람들에게 일종의 선불 페널티를 요구합니다. 원래 대출 기관은 '수율 유지 보수'를 요구했는데, 이는 차용자가 대출 만기까지 남은 기간 동안 선불 자본의 금리 차액 (대출 금리와 우세 시장 금리 사이)을 지불하도록 지시했습니다. 새로운 모기지 자산과 관련된 기회와 재정적 비용이 있기 때문에, 배변은 재투자 위험을 제거하고 선불 자본을 다시 빌려줄 필요성을 제거하기 위해 고안되었습니다.
Defeasance는 차용자가 대출에 대한 담보를 원래 대출과 동일한 현금 흐름을 제공하는 자산으로 대체 할 수 있도록합니다. 이 자산 교환을 통해 대출 기관은 선불 자본을 대체 할 새로운 대출 기회를 찾을 필요없이 대출 기간 내내 기대 수익률을 계속받을 수 있습니다. 앞에서 언급했듯이 덜 위험한 자산 (상업 부동산 대신 미국 국채)의 교환은 대출 기관의 투자의 전반적인 위험을 줄입니다. 이것은 이러한 모기지를 보호하는 기관에 훨씬 더 큰 이익입니다. 투자자가 계약상의이자 및 원금을 모두받을 확률을 높이면, 배변은 대출자의 이익뿐만 아니라 모기지 지원 증권의 가치를 크게 증가시킵니다.
차용자에 대한 혜택 및 문제점
수익률 유지와 달리, 배당금은 시장 요율이 계약 된 대출 요율보다 높아질 때 차용자에게 상승 가능성을 제공합니다. 차입 업체는 시장 요율이 어떤 방향으로 이동하든 관계없이 일부 유형의 지불 대상이되기 때문에 수율 유지 보수는 페널티라고합니다. 일반적으로 수율 유지 보수 계산 또는 선불 금액의 백분율보다 크게 구성됩니다. 배변은 국채의 매입을 필요로하기 때문에, 금리의 이동은 이러한 자산의 비용에 직접 영향을 미치며, 배변이 선불시 비용인지 또는 횡재인지를 결정합니다.
대부분의 경우, 배변에는 계약 기간 이자율과 원금 상환을 상쇄하기 위해 필요한 수입을 제공하는 쿠폰 요율과 함께 만기 대출 기간과 동일한 만기의 국채를 구매하는 것이 포함됩니다. 그런 다음이 채권은 채권이 성숙 할 때까지 정기적 인 현금 흐름을 대출 기관으로 전달하는 배상 신탁에 할당됩니다. 대출을 해제하기 위해 필요한 채권 비율과 시장 요율의 차이에 따라 재무부 채권은 할인 또는 프리미엄으로 거래됩니다.
금리가 상승하면 재무부 채권 (또는 고정 수입 투자)은 가치를 잃고 더 저렴 해집니다. 이 경우 차용인은 대출금을 선불로 지불하는 데 필요한 금액보다 적은 금액으로 필요한 공채를 구매할 수있어 주머니에 추가 현금이 생깁니다. 반대로, 금리가 하락하면 고정 수입 투자는 더 비쌉니다. 이를 위해서는 차용인이 선불로 대출 잔액보다 많은 금액을 지불해야합니다. 단점은, 수익률 유지 계산으로 대출을 배제하는 데 필요한 정확한 추가 자본이 필요합니다. 이것은 대출을 배제하는 데 필요한 공채를 구매할 때 발생하는 거래 비용을 고려하지 않습니다. 이러한 비용은 입찰 요청 스프레드 또는 채권의 공급과 수요에 따라 다릅니다. 거꾸로, 배변은 유리한 반면 수율 유지는 여전히 약간의 페널티를 지불해야합니다.
배당금 옵션은 고정 금리 대출자에게 수익률 유지 또는 장기 변동 금리 자금 조달을 선택하는 사람들보다 유리합니다. 이자율 움직임을 예측하는 기술이 있다고 생각하는 차용자에게는 좋은 전술 결정입니다. 또한 부동산을 단기간에 매각해야한다는 것을 알고 있지만 변동 금리를 사용하기로 선택한 경우 부채 서비스의 잠재적 증가에 대해 우려하는 부동산 투자자에게도 좋은 선택입니다.
포트폴리오 수준의 부채 (여러 개의 상업용 부동산에 의해 담보 된 하나의 대출)를 사용하는 차용인은 대출 기관이 때때로 자산의 포트폴리오에 대한 자산의 가치 기여보다 대출자의 더 큰 비율을 상환하도록 요구할 것입니다. 이 상황은 대출자가 대출자가 포트폴리오의 나머지 자산보다 덜 위험한 자산을 판매한다고 믿는 경우에 발생합니다. 포트폴리오의 자산은 리스크가 적을수록 덜 위험 해 지므로, 대출자는 더 큰 부담을 감당할 수 있도록 선불 금액을 요구하여 나머지 포트폴리오를 효과적으로 활용하고 투자자의 레버리지 수익률을 줄입니다.
배변으로 인해 담보보다 덜 위험한 자산이 교환되기 때문에 차용자는 자산 판매 후 포트폴리오에 동일한 비율의 부채를 유지할 수 있습니다. 대출 기관의 합의에 따라, 배변이 실행될 때 나머지 자산에 대한 부채 비율을 증가시킬 수 있습니다.
차용자의 또 다른 이점은 대출 기관이 배변 옵션을 받기 위해 선결제 또는 대출 금리 인상을 통해 어떠한 유형의 지불도 요구하지 않는다는 것입니다. 금리가 상승하면 차용자에게는 가치 창출 잠재력이 있습니다. 따라서 대출 기관은 옵션 매각에 대한 보상을 요청할 수 있습니다.
결론
차용인은 선불 옵션을 알고 있어야 올바른 자산 관리 결정을 내릴 수 있습니다. 예를 들어, 상당한 금리 인상 기간에는 대출을 완화함으로써 창출 된 가치 때문에 차선책의 상업용 자산을 판매하는 것이 바람직 할 수 있습니다. 단점은 가치 최적화 후에도 자산을 보유하는 것이 합리적 일 수 있습니다. 선불로 대출에 남은 시간은 선불 비용에 직접적인 영향을 미칩니다. 모든 것이 평등하면 선불 벌금은 시간이 지남에 따라 사라집니다.
상업용 부동산 대출 조건을 협상 할 때 차용인은 만기 전에 채무를 선납 할 의사가 없더라도 고정 금리 대출을 배제 할 수있는 능력을 요구해야합니다. 배당금이 다른 선결제 옵션에 비해 제공하는 뚜렷한 이점은 시장 금리가 상승 할 때 소득을 창출 할 수있는 이벤트를 만들 수 있기 때문에 중요합니다. 이자율이 상승하는 기간 동안 고정 금리 금융을 선호하는 부동산 소유자는 부동산 가치의 감소를 상쇄 할 수있는 부채 채무에 대한 자본 이득을 창출 할 수 있습니다. 재무 레버리지를 사용하여 고정 된 부동산을 매각하여 매각하는 투자자는 배변 옵션을 사용한 고정 금리 금융을 단기 가변 금리 금융의 매력적인 대안으로 고려해야합니다.
