미국 모기지 업계에는 Fannie Mae와 Freddie Mac의 두 가지 거대한 기관이 있습니다. 대부분의 사람들은 그들에 대해 들어 보았지만, 자신이하는 일이나 미국 주택 소유자의 자금 조달에서 중요한 역할을 이해하는 사람은 거의 없습니다. 대부분의 사람들은 우리의 전체 금융 시스템에 미치는 잠재적 인 체계적인 위험을 이해하지 못합니다. 우리는 그들이하는 일, 정부가 후원하는 기업 (GSE) 지위, 공공 임무 및 그들이 어떻게 이익을 얻는 지에 대해 논의 할 것입니다. 그런 다음 이러한 거대 기업이 위험을 효과적으로 관리하지 못하면 미국 모기지 시장에 미칠 수있는 위험을 살펴볼 것입니다. 거인이 쓰러 질 때 농민이 찌그러지는 것을 기억하십시오.
그들이 무엇을 할
Fannie Mae와 Freddie Mac은 2 차 모기지 시장을 통해 모기지를 구매하고 보장합니다. 그들은 담보 대출을 시작하거나 서비스하지 않습니다.
모기지 창업자는 Fannie Mae와 Freddie Mac에 모기지를 직접 판매하거나, 동일한 모기지가 뒷받침하는 모기지 지원 증권 (MBS)에 대한 대가로 모기지 풀을 교환합니다. 보안 홀더. 모기지 창시자가 Fannie Mae 또는 Freddie Mac에게 모기지를 판매하거나 그들에게 발행 된 MBS를 판매 할 때, 모기지 창설에 사용 된 자금을 확보하여 창업자가 더 많은 모기지를 만들 수 있습니다. Fannie Mae와 Freddie Mac은 또한 보유 포트폴리오로 알려진 MBS에 많은 투자를합니다.
요컨대, 그들은 월가에서 메인 스트리트로 돈의 흐름을 촉진합니다.
참조: 담보 대출의 비하인드 스토리
정부 후원 기업
Fannie Mae와 Freddie Mac은 GSE입니다. 둘 다 의회의 행위에 의해 창조되었다. 1938 년 Fannie Mae, 1970 년 Freddie Mac. 둘 다 공개 임무를 수행하기 위해 공개적으로 상장 된 회사입니다. 그들의 주식은 각각 FNM과 FRE의 상징으로 NYSE에서 거래됩니다. 그들은 공개적으로 거래되는 회사이지만 헌장 때문에 연방 정부와 다음과 같은 관계가 있습니다.
- 두 회사 모두 18 명의 이사로 구성된 이사회가 있으며 그 중 5 명은 미국 대통령이 임명합니다. 유동성을 지원하기 위해 재무 장관은 각 회사로부터 최대 225 억 달러의 유가 증권을 구매할 권한이 있지만 필수는 아닙니다. 두 회사 모두 주 및 지방 세금이 면제됩니다.
이러한 관계 때문에, 시장은 Fannie Mae와 Freddie Mac이 발행 한 유가 증권이 미국 정부에 대한 암시 적 보증을 수반한다고 믿는 경향이 있습니다. 다시 말해, 시장은 Fannie Mae 또는 Freddie Mac에서 문제가 발생하면 미국 정부는 그들을 구제 할 것이라고 믿고 있습니다. 이 암묵적 보증은 그들이 얼마나 저렴하게 자금을 이용할 수 있는지에 의해 반영됩니다. Fannie Mae와 Freddie Mac은 다른 기관보다 낮은 수익률로 "대행 사채"로 알려진 기업 부채를 발행 할 수 있습니다.
패니 매와 프레디 맥의 공공 목적과 사명
전세에 따르면 Fannie Mae와 Freddie Mac의 공공 목적은 저비용 모기지 펀드의 꾸준한 흐름을 촉진하는 것입니다.
전세에는 다음이 포함됩니다.
- 그들의 유일한 초점은 주택 담보 대출 시장입니다. 그들은 관련없는 사업을 시작하거나 주택 담보 대출 시장에 대한 지원을 중단 할 수 없습니다. 구매 및 보증하는 담보 대출은 OFHEO (Federal Housing Enterprise Oversight) 사무소에서 지정한 금액 미만이어야합니다. 그들은 주택 융자 등 다른 주택 금융 회사의 사업에 진출하는 것이 금지되어 있습니다. 그들은 주택 도시 개발부 (HUD)가 정한 연간 목표를 달성해야합니다. 이러한 목표는 소수 민족을위한 저소득층 주택과 주택을 중심으로합니다. OFHEO는 위험 기반 및 최소 자본 요구 사항 및 연간 검사 대상이됩니다.
Freddie Mac의 웹 사이트는 주택 시장에 유동성, 안정성 및 경제성을 제공하는 것이 사명이라고 말합니다. Fannie Mae의 웹 사이트는 미국 주택 시장에 서비스를 제공하기 위해 저렴한 주택을 확장하고 지역 사회에 글로벌 자본을 제공하는 것이 사명이라고 말합니다. 부동산에 대한 정보를 계속 읽으려면 부동산 투자 , 스마트 부동산 거래 및 부동산 투자 안내서를 참조하십시오.
공공 사명을 가진 이윤 주도 기업
실수하지 마십시오-Fannie Mae와 Freddie Mac은 주주의 요구에 따라 이익에 의해 움직입니다. 공공 사명을 수행하는 동안 수수료 수입과 보유 포트폴리오의 두 가지 주요 방법으로 수익을 창출합니다.
- 먼저, 보증 수수료 수입 또는 "g-fees"를 보장하겠습니다. Fannie Mae와 Freddie Mac은 MBS 보유자 (투자자)에게 원금과이자를 적시에 지불하도록 보장 한 각 모기지에 대해 각 모기지 지불의 일정 비율을 유지합니다. 예를 들어 매월 모기지 상환금을 원금과이자로 나눌 수 있습니다. 모기지 서비스 담당자가 수집 한 교장과이자는 두 회사 중 하나에 전달됩니다. Fannie Mae가 말합시다. Fannie Mae는 모기지 지원 담보 소유자에게 교장과이자를 전달합니다. 그러나 보증 수수료로 일정 비율의이자를 유지합니다 (보통 매년 0.12 % ~ 0.50 %). 그것을 보험 정책으로 생각하십시오. Fannie Mae는 차입금 상환으로 인해 모기지 지원 증권 보유자에게 지불하는 것보다 더 많은 보증 수수료 수입을 수집하기를 바랍니다. 매우 큰 보험 정책입니다. 재무부 장관 인 Robert K. Steel에 따르면 2006 년 말, 두 회사는 2.9 조 달러의 MBS에 대한 신용 보증을 받았다 (2007 년 3 월 15 일 GSE 개혁에 대한 미 하원 금융 서비스위원회의 증언).
둘째, Fannie Mae와 Freddie Mac은 모기지 및 MBS 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 그들은 자신과 서로의 증권에 많은 투자를합니다. 앞서 언급 한 바와 같이 암시적인 연방 보증 때문에 다른 회사보다 낮은 수익률로 부채를 발행하여 보유 포트폴리오에 자금을 지원할 수 있습니다. 다시 말해, 이 자금 지원 이점으로 인해 다른 기관보다 더 큰 포트폴리오에서 스프레드를 얻을 수 있습니다. 그들의 포트폴리오의 크기가 크다고 말하는 것은 과소 평가입니다. 스틸에 따르면 2006 년 두 회사의 모기지 포트폴리오는 1.4 조 달러에 달했다 (2007 년 3 월 15 일).
Fannie Mae와 Freddie Mac에 대한 감독
Fannie Mae와 Freddie Mac은 OFHEO와 HUD에 의해 규제됩니다. OFHEO는 Fannie Mae와 Freddie Mac의 재무 안전 및 건전성을 규제합니다. 여기에는 자본 표준을 구현, 시행 및 모니터링하고 보유 포트폴리오의 크기를 제한하는 것이 포함됩니다. OFHEO는 또한 연간 순응 대출 한도를 설정합니다. HUD는 Fannie Mae와 Freddie Mac의 주택 사명을 책임지고 있습니다. 그들이 참여할 수있는 모든 새로운 대출 프로그램 (구매 및 / 또는 보증)은 HUD의 승인을 받아야합니다. 또한 HUD는 Fannie Mae와 Freddie Mac이 주택 사명을 수행하는 연례 목표를 설정합니다. 이러한 목표는 소수 및 저소득층 주택 및 주택에 중점을 둡니다.
연방 동맹이있는 두 회사에 너무 많은 위험이 집중되어 있습니까?
Fannie Mae와 Freddie Mac이 주택 금융 시스템에서 중요한 역할을한다는 것은 의심 할 여지가 없습니다. 그러나 두 회사에만 많은 위험이 집중 될 위험이 있습니다. 그들은 엄청난 양의 신용 및 금리 위험을 관리합니다. 위험 관리 및 / 또는 포트폴리오 관리 관행에 문제가있는 경우 전 세계 금융 시장에서 고통과 스트레스가 느껴질 것입니다. 많은 비평가들은 규모와 모기지 리스크 관리의 복잡성으로 인해 우리 경제에 너무 큰 체계적인 리스크가 있다고 생각합니다. 또한 일부 사람들은 Fannie Mae와 Freddie Mac이 다른 회사가 이용할 수없는 이자율로 부채를 낼 수있는 암시 적 연방 보증으로 인해 불공정 한 이점이 있다고 생각합니다. 특히 Fannie Mae와 Freddie Mac은 너무 커요
간단히 말해, 두 회사가 미국 납세자의 잠재적 비용으로 너무 많은 위험을 감수 할 위험이 있습니다. 철강 재무부 장관에 따르면 2006 년 말 Fannie Mae와 Freddie Mac은 약 4.3 조 달러의 모기지 신용 노출이 있었으며 이는 미국의 총 미결제 모기지 부채의 약 40 %에 해당합니다 (2007 년 3 월 15 일)). 또는 연방 준비 은행 이사회 벤 벤 안케 회장 (2007 년 4 월)에 따르면 두 회사는 5.2 조 달러의 부채와 MBS 의무가 미 정부의 미화 4.9 조 달러를 상회한다고 밝혔다.
또한, 파생 상품의 사용을 통해 담보 대출의 신용 위험 또는 이자율 위험을 쉽게 관리하거나 완화 할 수 있다고 주장한 사람은 없습니다.
결론
2007 년 여름, Fannie Mae와 Freddie Mac이 보증하는 것을 제외한 모든 모기지 시장은 완전히 정지하여 두 회사의 역할의 중요성을 강조했습니다. 2007 년 가을 프레디 맥 (Freddie Mac)은 큰 신용 관련 손실을 발표함으로써 시장에 충격을 주며 두 회사가 전체 금융 시스템에 막대한 위험을 초래한다는 주장에 불을 붙였습니다. Fannie Mae와 Freddie Mac이 미국 주택 소유자에게 제공하는 혜택이 금융 시스템과 미국 납세자에게 미치는 위험보다 더 클 것입니까? 단지 시간이 말해 줄 것이다.
이 두 기관에 대해서는 MBS로 모기지 부채 로부터의 이익을 확인하십시오.
