재무 관리 수익률 – FMRR은 무엇입니까?
FMRR (재무 관리 수익률)은 부동산 투자 성과를 평가하는 데 사용되는 지표이며 부동산 투자 신탁 (REIT)과 관련이 있습니다. 부동산은 부동산 회사 또는 신탁이 소득을 창출하는 부동산 및 / 또는 모기지 포트폴리오를 보유한 주식에 의해 대중에게 제공되는 주식입니다.
FMRR은 내부 수익률과 유사하며 투자 기간과 위험을 고려합니다. FMRR은 안전율과 재 투자율로 알려진 두 가지 비율로 현금 흐름 (유입 및 유출)을 지정합니다.
재무 관리 수익률 설명
재무 관리 수익률 계산이 너무 복잡하기 때문에 많은 부동산 전문가와 투자자는 부동산 분석에 다른 메트릭스를 사용하도록 선택합니다. FMRR을 사용하면 투자자들이 서로 투자 기회를 비교할 수 있다는 이점이 있습니다.
내부 수익률 (IRR)은 오랫동안 금융 사전에서 표준 수익률 측정 기준 이었지만, 주요 결점은 가치가 시간 또는 보유 기간을 설명 할 수 없다는 것입니다. 따라서 유동성의 약한 지표이며, 이는 주어진 투자 유가 증권 또는 차량의 전반적인 위험 수준을 결정하는 데 중요한 역할을합니다. 예를 들어, IRR 만 사용하는 경우 두 펀드는 수익률을 기준으로 똑같이 보일 수 있지만 하나는 단순히 원래의 주요 투자 금액으로 돌아 가기 위해 다른 것보다 두 배가 걸릴 수 있습니다. 많은 분석가들이 투자금 회수 기간으로 IRR 또는 MIRR 반환 조치를 보완하여 주요 투자 금액을 회수하는 데 필요한 시간을 평가할 것입니다.
수정 된 내부 수익률은 초기 현금 지출의 재투자 비율과 후속 현금 유입의 차이를 조정하여 표준 내부 수익률을 개선합니다. FMRR은“안전율”과“재 투자율”로 알려진 두 가지 다른 비율로 현금 유출과 현금 유입을 지정함으로써 한 단계 더 발전합니다. FMRR은 또한 IRR과 MIRR에 포함되지 않은 추가적인 현금 가정이 바로 직전에 발생하는 긍정적 인 현금 흐름 마이너스 현금 흐름은 마이너스 현금 흐름을 커버하는 데 사용됩니다.
- 안전 금리 는 마이너스 현금 흐름을 충당하기 위해 필요한 자금이 쉽게 달성 할 수있는 비율로이자를 얻고 있으며 필요할 때 즉시 (예: 예금 계좌에서) 인출 할 수 있다고 가정합니다. 이 경우 자금은 유동성이 높고 필요할 때 최소한의 위험으로 안전하게 이용할 수 있기 때문에 금리가“안전”합니다. 재투자 비율 에는 비슷한 현금 투자가 비슷한 위험을 가진 유사한 중기 또는 장기 투자에 재투자 될 때받을 비율이 포함됩니다. 재투자 비율은 유동적이지 않기 때문에 (즉, 다른 투자와 관련이 있기 때문에) 더 높은 위험 할인율을 요구하기 때문에 안전율보다 높습니다.
주요 테이크 아웃
- FMRR (재무 관리 수익률)은 부동산 투자 성과를 평가하는 데 사용되는 통계이며 REIT와 관련이 있습니다.FMRR은 안전한 수익률과 재투자 수익률을 사용하는 수정 된 IRR 공식에 의존합니다. 재무 관리 수익률 계산이 너무 복잡하여 많은 부동산 전문가와 투자자가 부동산 분석을 위해 다른 메트릭스를 사용하도록 선택합니다.
FMRR 계산
FMRR은 수정 된 내부 수익률이므로 계산할 수있는 공식적인 방법이 없으며 컴퓨터 소프트웨어를 통해 쉽게 시행 착오를 반복하여 계산해야합니다. 이러한 소프트웨어를 사용하기 전에 특정 보유 기간 동안 모든 미래 현금 흐름에 적용하기 위해 안전율 및 재 투자율 (안전율보다 높은)을 결정하기 위해 수행해야 할 몇 가지 중요한 단계가 있습니다.
- 가능할 때마다 전년도의 양수 현금 흐름을보고 미래의 모든 음수 현금 흐름을 제거하십시오. 유출은 대신 안전 수익률로 다시 할인되고 양의 현금 흐름에서 차감됩니다.1 단계에 적용되지 않았을 수있는 다른 모든 현금 유출을 안전율로 현재 할인하십시오. 남은 양의 현금은 재투자 비율로 흐릅니다. 그런 다음 투자 보류 기간이 끝나면 판매에서 예상되는 예상 현금 흐름에 추가됩니다.
이 단계의 결과는 재무 관리 수익률입니다.
