첫 금융 기초

목차

• 대출 유형
• 주식 및 소득 요건
• 개인 모기지 보험
• 고정 대 변동 비율
• 결론

처음 주택 구입자들에게 제공되는 수많은 금융 옵션은 압도적으로 보일 수 있습니다. 그러나 자산 금융의 기초를 연구하는 데 시간을 투자하면 상당한 시간과 비용을 절약 할 수 있습니다. 부동산이있는 시장과 대출 기관에 인센티브를 제공하는지 여부를 이해하면 재정적 혜택이 추가 될 수 있습니다. 자신의 필요에 가장 적합한 담보 대출을 받고 있는지 확인하기 위해 재정을 살펴보십시오.

주요 테이크 아웃

• 주택 담보 대출을받는 것은 첫 주택 구입에있어 중요한 단계이며, 가장 적절한 주택을 선택하는 데는 여러 가지 요소가 있습니다. 대출 기관은 소득, 자산, 부채 및 신용 이력에 따라 신용도 및 상환 능력을 평가합니다. 담보 대출을 선택하는 경우 고정 또는 변동 이자율, 담보 대출 상환 기간 및 계약금 크기를 결정해야합니다. 기존 대출은 연방 정부가 보장하거나 보장하지 않는 모기지입니다 상황에 따라 FHA 또는 VA 대출 또는 다른 종류의 정부 보증 대출을 통해보다 유리한 조건을 충족 할 수 있습니다.

대출 유형

기존의 대출은 연방 정부가 보장하거나 보증하지 않는 모기지입니다. 그들은 일반적으로 고정 금리 모기지입니다. 더 큰 계약금, 높은 신용 점수, 낮은 부채 대 부채 비율 및 개인 모기지 보험이 필요할 가능성에 대한 엄격한 요구 사항으로 인해 자격을 갖추기가 가장 어려워 지지만 기존의 모기지는 일반적으로 보장되는 모기지보다 비용이 적게 듭니다.

기존 대출은 순응 대출 또는 부적합 대출로 정의됩니다. 융자 대출은 정부가 후원하는 기업 (GSE) Fannie Mae 또는 Freddie Mac이 제시 한 대출 한도 같은 지침을 준수합니다. Fannie Mae 또는 Freddie Mac은 다양한 대출 기관이 종종 이러한 대출을 사고 포장하여 2 차 시장에서 유가 증권으로 판매하기 때문입니다. 기존 모기지에 대한 2019 년 대출 한도는 전체적으로 484, 350 달러이지만 지정된 고비용 지역에는 더 많을 수 있습니다.

이 금액 이상으로 이루어진 대출을 점보 대출이라고하며 일반적으로 약간 더 높은 이자율이 적용됩니다.이 대출은 더 많은 위험을 수반하기 때문에 (더 많은 돈이 필요하기 때문에) 2 차 시장에 덜 매력적입니다. 부적합 대출의 경우, 대출 기관은 일반적으로 포트폴리오 대출 기관인 대출을 자체적으로 규정합니다.

FHA 융자

미국 주택 도시 개발부의 일부인 FHA (Federal Housing Administration)는 다양한 주택 담보 대출 프로그램을 제공합니다. FHA 대출은 계약금 지불 요건이 낮으며 기존 대출보다 자격을 갖추기가 더 쉽습니다. FHA 대출은 최초 주택 구입자에게 탁월합니다. 초기 대출 비용을 낮추고 신용 요구 사항을 줄이면서 선금을 3.5 %까지 낮출 수 있기 때문입니다. FHA 대출은 위에서 설명한 법정 한도를 초과 할 수 없습니다.

캐치? 모든 FHA 차용인은 모기지 지불로 롤백 한 모기지 보험료 (MIP)를 지불해야합니다 (아래의 개인 모기지 보험 참조).

VA 대출

미국 재향 군인 국 (VA)은 VA 대출을 보장합니다. VA는 대출을 자체적으로하지는 않지만 자격을 갖춘 대출 기관의 모기지를 보장합니다. 이러한 보증은 재향 군인과 서비스 직원이 일반적으로 계약금없이 유리한 조건으로 주택 융자를 얻을 수 있도록합니다. 대부분의 경우 VA 대출은 기존 대출보다 자격이 더 쉽습니다. 대출 기관은 일반적으로 최대 VA 대출을 기존 모기지 대출 한도로 제한합니다. 대출을 신청하기 전에 VA에 자격을 요청하십시오. 수락하면 VA는 대출 신청에 사용할 수있는 자격 증명서를 발행합니다.

이러한 연방 융자 유형 및 프로그램 외에도 주 및 지방 정부 및 기관은 특정 지역에서 투자 또는 주택 소유를 늘리기위한 지원 프로그램을 후원합니다.

주식 및 소득 요건

주택 담보 대출 가격은 대출자의 신용도에 따라 두 가지 방식으로 대출 기관에 의해 결정됩니다. 3 개의 주요 신용 기관에서 FICO 점수를 확인하는 것 외에도 대출 기관은 LTV (Long-to-Value Ratio) 및 DSCR (B 빚-서비스 적용 비율)을 계산하여 대출 할 금액과이자를 설정합니다. 율.

LTV는 차용 담보로 제공되는 실제 또는 암시 적 자본의 금액입니다. 주택 구입의 경우 LTV는 대출 금액을 주택의 구매 가격으로 나누어 결정합니다. 대출 기관은 선금의 형태로 돈을 더 많이 모을수록 대출에 대한 채무 불이행 가능성이 줄어 듭니다. LTV가 높을수록 불이행의 위험이 커지므로 대출 기관이 더 많은 비용을 청구합니다.

부채 서비스 범위 비율 (DSCR)은 모기지를 지불 할 수있는 능력을 결정합니다. 대출 기관은 월별 순소득을 모기지 비용으로 나누어 모기지에 대한 채무 불이행 가능성을 평가합니다. 대부분의 대출 기관은 1보다 큰 DSCR을 요구합니다. 비율이 클수록 대출 비용을 충당 할 가능성이 커지고 대출 기관이받을 위험이 줄어 듭니다. DSCR이 클수록 대출 기관은 대출 율을 협상 할 가능성이 높아집니다. 낮은 비율 일지라도 대출 기관은 리스크 조정 수익률이 더 우수합니다.

이러한 이유로 모기지 대출 기관과 협상 할 때 할 수있는 모든 유형의 적격 소득을 포함해야합니다. 때로는 추가 아르바이트 나 다른 소득 창출 사업이 대출 자격 여부와 최상의 비율을받는 것 사이에 차이를 만들 수 있습니다.

개인 모기지 보험

LTV는 또한 개인 모기지 보험 (PMI)을 구매해야하는지 여부를 결정합니다. PMI는 대출 위험의 일부를 모기지 보험 회사로 이전함으로써 대출 기관을 채무 불이행으로부터 격리시킵니다. 대부분의 대출 기관은 LTV가 80 %보다 큰 대출에 대해 PMI를 요구합니다. 이는 주택에서 20 % 미만의 지분을 소유 한 대출을 의미합니다. 보험 금액과 모기지 프로그램에 따라 모기지 보험 비용과 징수 방법이 결정됩니다.

대부분의 모기지 보험료는 세금 및 재산 보험 에스크로와 함께 매달 징수됩니다. LTV가 78 % 이하이면 PMI가 자동으로 제거됩니다. 주택이 20 %의 지분을 제공 할만큼 충분한 가치를 인정하고 2 년과 같은 정해진 기간이 지나면 PMI를 취소 할 수 있습니다. FHA와 같은 일부 대출 기관은 모기지 보험을 일시불로 평가하여 대출 금액으로 자본화합니다.

경험상, 개인 모기지 보험은 비용이 들지 않기 때문에 피하십시오.

PMI 비용을 지불하지 않는 방법이 있습니다. 하나는 집을 구입할 때 재산 가치의 80 % 이상을 빌려서는 안됩니다. 다른 하나는 주택 담보 대출 또는 두 번째 모기지를 사용하여 20 % 이상을 낮추는 것입니다. 가장 일반적인 프로그램은 80-10-10 모기지입니다. 80은 첫 번째 모기지의 LTV를 나타내고, 첫 번째 10은 두 번째 모기지의 LTV를 나타내며, 세 번째 10은 주택에 보유한 지분을 나타냅니다.

두 번째 모기지 금리가 첫 번째 금리보다 높지만 혼합 기준으로 90 % LTV 대출 금리보다 훨씬 높지 않아야합니다. 80-10-10 모기지는 PMI를 지불하는 것보다 덜 비쌀 수 있으며 또한 두 번째 모기지의 지불을 가속화하고 부채의 해당 부분을 신속하게 제거하여 집을 조기에 상환 할 수 있습니다.

고정 대 변동 금리 모기지

또 다른 고려 사항은 고정 금리 또는 변동 금리 (또는 변동 금리) 모기지를 확보할지 여부입니다. 고정 금리 모기지의 경우 대출 기간 전체에 대해 이율이 변경되지 않습니다. 고정 이율 대출을받는 명백한 이점은 전체 대출 기간 동안 월별 대출 비용이 얼마인지 알 수 있다는 것입니다. 그리고 이자율이 낮 으면 상당한 시간 동안 좋은 이자율을 유지하게됩니다.

이자 전용 모기지 또는 조정 이율 모기지 (ARM)와 같은 유동 이자율 모기지 (floating-rate mortgage)는 최초 주택 구입자 또는 수입이 대출 기간 동안 실질적으로 증가 할 것으로 예상하는 사람들을 돕기 위해 고안되었습니다. 변동 금리 대출은 일반적으로 대출 초기 몇 년 동안 낮은 입문 금리를 얻을 수있게 해 주므로보다 비싼 고정 금리 대출을 받으려고 할 때보 다 더 많은 돈을받을 자격이 있습니다. 물론, 이 옵션은 소득이 증가함에 따라 수입이 증가하지 않으면 위험 할 수 있습니다. 다른 단점은 시장 금리의 경로가 불확실하다는 것입니다. 급격히 상승하면 대출 조건이 급격히 높아질 것입니다.

ARM 작동 방식

가장 일반적인 ARM 유형은 1 년, 5 년 또는 7 년입니다. 초기 이자율은 일반적으로 일정 기간 동안 고정 된 다음 정기적으로 매월 재설정됩니다. ARM이 재설정되면 일반적으로 미국 재무부 금리에 미리 결정된 스프레드 (백분율)를 추가하여 시장 요율에 맞게 조정됩니다. 일반적으로 증가가 제한되지만 ARM 조정은 입주 기간 동안 더 낮은 금리를 제공 한 대출 기관을 보상하기 위해 일반적인 고정 금리 모기지 대출보다 더 비쌀 수 있습니다.

이자 전용 대출은 대출이 고정 된 원금 상환 대출로 돌아갈 때까지 입문 기간 동안 원금이 아닌 모기지이자 만 지불하는 ARM 유형입니다. 이러한 대출은이자 만 지불하면 월별 대출 비용이 크게 줄어들고 훨씬 더 큰 대출을받을 수있게되므로 최초 대출자에게는 매우 유리할 수 있습니다. 그러나 초기 기간 동안 원금을 지불하지 않기 때문에 대출 원금은 원금 상환을 시작할 때까지 변경되지 않습니다.

결론

처음으로 주택 담보 대출을 찾고 있다면 모든 금융 옵션을 정렬하기가 어려울 수 있습니다. 시간을내어 실제로 얼마나 많은 집을 감당할 수 있는지 결정한 다음 그에 따라 재정을 마련하십시오. LTV를 낮추기 위해 상당한 액수를 감당할 수 있거나 수입이 충분하다면 대출 기관과 가장 많은 융자 옵션을 통해 더 많은 협상력을 갖게 될 것입니다. 가장 큰 대출을 요구할 경우 더 높은 위험 조정율과 개인 모기지 보험이 제공 될 수 있습니다.

위험이 큰 대출을 얻는 이점을 평가하십시오. 이자율은 일반적으로이자 전용 기간 동안 변동되며 종종 시장 이자율 변화에 따라 조정됩니다. 또한, 차입 비용의 증가와 함께 가처분 소득이 증가하지 않을 위험을 고려하십시오.

좋은 모기지 중개인 또는 모기지 뱅커는 다양한 프로그램과 옵션을 통해 당신을 도울 수 있어야하지만, 모기지 론에 대한 우선 순위를 아는 것보다 더 나은 것은 없습니다.