부동산 투자 신탁 (REIT)은 일반 주식을 일반에게 제공하는 부동산 회사입니다. 이러한 방식으로 REIT 주식은 운영 사업체의 소유권을 나타내는 다른 주식과 유사합니다. REIT에는 두 가지 고유 한 기능이 있습니다. 주요 사업은 소득 창출 자산 그룹을 관리하고 있으며 대부분의 이익을 배당금으로 분배해야합니다. 여기에서는 REIT, 특성 및 분석 방법을 살펴 봅니다.
예선
국세청에서 REIT로 자격을 얻으려면 부동산 회사는 과세 대상 이익의 90 % 이상을 배당으로 지불해야하며 추가적이지만 덜 중요한 요건을 충족해야합니다. 회사는 REIT 지위를 가지고 법인 소득세를 피합니다. 일반 회사는 이익을 내고 전체 이익에 대해 세금을 납부 한 다음 배당금과 재투자 사이에 세후 이익을 할당하는 방법을 결정합니다. REIT는 단순히 모든 또는 거의 모든 이익을 분배하고 세금을 건너 뜁니다.
다른 유형
REIT에는 여러 가지 유형이 있습니다. 일부는 모기지 리츠라는 특수 클래스에 속합니다. 이 REIT는 부동산 담보 대출을 제공하지만 일반적으로 부동산을 소유하거나 운영하지는 않습니다. 모기지 리츠는 특별한 분석이 필요합니다. 그들은 여러 위험 회피 수단을 사용하여 금리 노출을 관리하는 금융 회사입니다. 여기서는 고려하지 않을 것입니다.
소수의 하이브리드 REIT는 부동산 운영과 모기지 대출 거래를 모두 수행하지만 대부분의 REIT는 부동산 운영의 "하드 자산"비즈니스에 중점을 둡니다. 이것을 지분 REIT라고합니다. REIT에 대해 읽을 때 보통 주식 REIT에 대한 것입니다. 주식 리츠는 아파트, 지역 쇼핑몰, 사무실 건물 또는 숙박 시설과 같은 특정 건물 유형을 소유하는 경향이 있습니다. 일부는 다각화되어 있고 일부는 전문화되어있어 골프 코스를 소유 한 REIT와 같이 분류를 무시합니다.
투자 분석
부동산은 부동산에 중점을 둔 배당 지불 주식입니다. 소득을 찾는 경우, 고수익 채권 펀드 및 배당 지불 주식과 함께 수입을 고려할 것입니다. 배당 지불 주식으로서, REIT는 다른 주식과 매우 유사하게 분석됩니다. 그러나 재산 회계 처리로 인해 큰 차이가 있습니다.
간단한 예를 들어 설명하겠습니다. REIT가 백만 달러에 건물을 구입한다고 가정합니다. 회계는 REIT가 자산에 대해 감가 상각비를 청구해야합니다. 감가 상각비를 20 년에 걸쳐 직선으로 산정했다고 가정 해 봅시다. 매년 우리는 감가 상각비로 $ 50, 000를 공제합니다 (연간 $ 50, 000 x 20 년 = 100 만 달러).
위의 대차 대조표와 손익 계산서를 살펴 보자. 10 년차에 대차 대조표는 건물 가치를 $ 500, 000 (일명 장부 가치)으로 산출합니다. 원래의 역사적 비용-100 만 달러에서 누적 감가 상각 $ 500, 000 (10 년 x $ 50, 000). 우리의 손익 계산서는 수입 $ 200, 000에서 $ 190, 000의 비용을 공제하지만 비용의 $ 50, 000는 감가 상각비입니다.
그러나 우리의 REIT는 실제로 10 년 안에이 돈을 쓰지 않습니다. 감가 상각은 비 현금 청구입니다. 따라서 운영에서 자금을 조달하기 위해 감가 상각비를 순이익에 추가합니다. 아이디어는 건물이 지난 10 년 동안 절반의 가치를 잃지 않았기 때문에 감가 상각이 부당하게 순이익을 줄인다는 것입니다. FFO는 감가 상각비를 제외하여이 추정 왜곡을 수정합니다. (FFO에는 몇 가지 다른 조정도 포함됩니다.)
FFO는 순이익보다 현금 흐름에 더 가까워 지지만 현금 흐름을 포착하지는 않습니다. 주로 위의 예에서 건물 (자본 지출)을 인수하는 데 사용한 100 만 달러는 계산하지 않았다는 점에 주목하십시오. 보다 정확한 분석은 자본 지출을 포함합니다. 자본 지출 계산은 조정 FFO로 알려진 수치를 제공하지만 계산에 대한 보편적 인 합의는 없습니다.
우리의 가상 대차 대조표는 다른 일반적인 REIT 메트릭 순 자산 가치 (NAV)를 이해하는 데 도움이 될 수 있습니다. 10 년차에 원래 건물 비용의 절반이 감가 상각 되었기 때문에 건물의 장부 가액은 50 만 달러였습니다. 따라서 일반 주식 분석과 관련하여 종종 모호한 가격 대 장과 같은 장부 가치와 관련 비율은 REIT에 거의 쓸모가 없습니다. NAV는 부동산의 장부가를 시장 가치의 더 나은 추정치로 대체하려고 시도합니다.
NAV를 계산하려면 REIT 보유에 대한 다소 주관적인 평가가 필요합니다. 위의 예에서 건물의 운영 수입은 $ 100, 000 (수입 $ 200, 000-운영 비용에서 $ 100, 000)를 생성합니다. 한 가지 방법은 시장 요율을 기준으로 영업 이익을 활용하는 것입니다. 이 유형의 건물에 대한 시가 총액이 8 %라고 생각하면, 건물 가치의 추정치는 $ 1, 25 million (영업 수입 $ 100, 000 / 8 % 총액 = $ 1, 250, 000)이됩니다. 이 시장 가치 추정치는 건물의 장부가를 대체합니다. 그런 다음 순자산 가치를 얻기 위해 모기지 빚 (표시되지 않음)을 공제합니다. 자산에서 부채를 뺀 금액은 자본과 같으며, NAV의 '순'은 부채의 순을 의미합니다. 마지막 단계는 NAV를 보통주로 나누어 주당 NAV를 얻는 것입니다. 이는 내재 가치의 추정치입니다. 이론적으로, 제시된 주가는 주당 NAV와 너무 멀어서는 안됩니다.
하향식 대. 상향식
주식을 선택할 때 때때로 하향식 분석과 상향식 분석에 대한 소식을들을 수 있습니다. 하향식은 경제적 인 관점에서 시작하여 주제 또는 부문에 베팅합니다 (예: 노령화 인구 통계는 제약 회사에 유리할 수 있음). 상향식은 특정 회사의 기본 사항에 중점을 둡니다. REIT 주식에는 하향식 분석과 상향식 분석이 모두 필요합니다.
하향식 관점에서 볼 때 REIT는 자산의 공급과 수요에 영향을 미치는 모든 요인에 영향을받을 수 있습니다. 모든 REIT 유형에 대해 인구 및 일자리 증가가 유리한 경향이 있습니다. 이자율은 간단히 말해서 혼합 가방입니다. 금리 상승은 일반적으로 경제 개선을 의미하며, 이는 사람들이 지출하고 사업체가 더 많은 공간을 임대함에 따라 REIT에 좋습니다. 사람들이 새 집을 구입하기보다는 임차인이 선호하기 때문에 이자율 상승은 아파트 리츠에 유리한 경향이 있습니다. 반면에, REIT는 종종이자 비용을 줄이고 수익성을 높여서 낮은 이자율을 활용할 수 있습니다.
자본 시장 조건, 즉 REIT 주식에 대한 제도적 수요도 중요합니다. 단기적으로이 수요는 기본을 압도 할 수 있습니다. 예를 들어, REIT 주식은 2001 년과 2002 년 상반기에 부진한 펀더멘탈에도 불구하고 전체 자산 군에 자금이 유입 되었기 때문에 상당히 양호했습니다.
개별 REIT 수준에서는 임대 수입, 관련 서비스 수입 및 FFO와 같은 매출 성장에 대한 강력한 전망을 원합니다. REIT에 점유 개선 및 임대료 인상을위한 고유 한 전략이 있는지 확인하고 싶습니다. REIT는 일반적으로 인수를 통해 성장을 추구하며 비효율적으로 운영되는 부동산을 동화하여 규모의 경제를 실현하는 것을 목표로합니다. 규모의 경제는 매출 대비 백분율로 운영 비용을 줄임으로써 실현 될 수 있습니다. 그러나 인수는 양날의 칼입니다. REIT가 점유율을 향상 시키거나 임대료를 인상 할 수없는 경우 성장을 촉진하기 위해 잘못된 인수를 강요받을 수 있습니다.
모기지 부채가 주식 가치에서 큰 역할을하기 때문에 대차 대조표를 살펴볼 가치가 있습니다. 부채 대 자본 배급과 같은 레버리지를 살펴 보는 것이 좋습니다. 그러나 실제로 레버리지가 과도 해 졌는지 알기가 어렵습니다. 고정 대 변동 금리 부채의 비율을 측정하는 것이 더 중요합니다. 현재 저금리 환경에서는 이자율이 상승하면 변동 금리 만 사용하는 REIT가 해를 입을 것입니다.
결론
REIT는 REIT 신분의 세금 혜택을 누리기 위해 높은 배당을 지불해야하는 부동산 회사입니다. 재무부 수익률을 초과 할 수있는 안정적인 수입은 가격 변동성과 결합하여 소기업의 주식에 필적하는 총 수익률을 제공합니다. REIT를 분석하려면 감가 상각으로 인한 회계 왜곡을 이해하고 거시 경제 영향에주의를 기울여야합니다.
