가장 많이 사용되는 리버스 모기지 유형 인 주택 지분 전환 모기지 (HECM)에서 수익을받을 수있는 방법에는 6 가지가 있습니다. HECM을 규제하는 미국 주택 도시 개발부는 이러한 선택을“지불 계획”이라고 부릅니다. 대량의 총액을 미리 받거나, 필요에 따라 지불 할 수있는 신용 한도를 설정하고, 동일한 월 지불금을받을 수 있습니다. 또는 이러한 옵션의 조합을 선택하십시오.
내용
- 고정 요금 지불 계획 조정 가능한 지불 계획 옵션 1: 임기 지불 계획 옵션 2: 기간 지불 계획 옵션 3: 신용 한도 옵션 4: 수정 된 임기 계획 옵션 5: 수정 된 기간 계획
선택한 계획은 단기 및 장기적으로받는 금액, 주택 담보 대출 기간 및 역 담보 대출이 재무 목표를 얼마나 효과적으로 지원하는지에 영향을줍니다. 각 지불 계획의 작동 방식과 장단점을 살펴 보겠습니다. (자세한 내용 은 리버스 모기지 규정 및 리버스 모기지 안내서를 참조하십시오.)
고정 요금 지불 계획
작동 원리
리버스 모기지가 마감 되 자마자 많은 금액을 한 번에받습니다. 이자율은 해당 금액, 진행중인 월간 모기지 보험료 및 역 담보 대출이 만기 및 지불 가능해질 때까지의 금융 결산 비용으로 발생합니다. 초기 이자율은 조정 가능한 요율 계획보다 높지만 시간이 지남에 따라 예상되는 이자율은 낮습니다.
프로
높은 모기지 잔고를 지불하거나 또 다른 큰 비용을 충당하려면이 유형의 대출을 사용해야합니다. 캘리포니아 주 산호세의 모기지 고문 인 케이시 플레밍 (Casey Fleming)은 현재“Cum Financial Corp.에서 일하며 30 명 이상을 보유하고 있습니다. 모기지 업계에서 수년간의 경험. 그는 이용 가능한 수익금 전부 또는 대부분을 한 번에 가져 가야 할 경우 이것이 최선의 선택이라고 말합니다.
단점
향후이 대출에서 추가 수익금을받을 수 없습니다. 돈 관리에 능숙하지 않거나 돈을 버는 능력을 상실한 차용인은 수익금을 낭비하거나 너무 빨리 지출 할 위험이 있습니다. 사기꾼들은 때때로 노인들에게 이러한 유형의 대출을 받도록하거나 최근에 한 주택 소유자를 목표로하도록 설득합니다. (자세한 내용 은이 리버스 모기지 사기에주의하십시오 .)
플레밍은 가장 큰 단점은“거의 모든 경우에있어 첫 해의 최대 한도는 초기 원금 한도의 60 %입니다. 이 옵션은 한 번의 추첨을 가지고 있기 때문에 대출의 최대 금액은 상당히 낮습니다.”다른 40 %는 주택 담보로 유지합니다. 그 40 %에 대해 빌릴 수는 없지만 집을 팔고 역 담보 대출을 지불하려는 경우 유용 할 수 있습니다.
시간이 지남에 따라 모든 자산에 액세스하려면 조정 가능한 요금제를 선택해야합니다.
조정 가능한 요금 지불 계획
다른 5 개의 리버스 모기지 지불 계획에는 조정 가능한 요율이 있습니다. 이 중 하나를 선택하면 이자율이 어떻게 변할 수 있는지에 대한 세 가지 가능성이 있습니다. 모기지에는 하나만 적용되며 대출 서류에 공개됩니다.
- 이자율은 CMT (Constant Maturity Treasury) 지수와 대출자가 설정 한 마진을 기준으로 1 년에 한 번 조정됩니다. 이 비율은 연간 2 % 이상 증가 할 수 없으며 대출 기간 동안 초기 이율보다 5 % 이상 증가 또는 감소 할 수 없습니다. 이자율은 CMT 지수와 대출 기관이 설정 한 마진을 기준으로 매월 조정됩니다. 대출 기간 동안 이율은 10 % 이상 증가 할 수 없으며 이자율이 얼마나 낮아질 수 있는가에는 제한이 없습니다. 이자율은 런던 인터 뱅크 제공 금리와 대출자가 설정 한 마진에 따라 매월 조정됩니다. 대출 기간 동안 이율은 10 % 이상 증가 할 수 없으며 이자율이 얼마나 낮아질 수 있는가에는 제한이 없습니다.
시간이 지남에 따라 대출이 발생하는 이자율에 영향을 미치기 때문에 이러한 시나리오 중 어느 시나리오가 대출에 적용되는지는 중요하지만, 예정된 월별 지불 또는 사용 가능한 신용 한도에 영향을 미치는 측면에서는 중요하지 않습니다. 역 담보 대출로 이자율이 크게 변경 되어도 담보 대출로 할 수있는 방법을 압류 할 위험이 없습니다. 그러나 이자율이 높을수록 주택 담보에 영향을 미치므로 주택을 팔면 더 적게받을 수 있습니다.
조정 가능한 이자율로 역 담보 대출을 신청할 때 지불 계획 옵션의 그림은 예상 이자율을 사용합니다. 이것은 대출 기간 동안 조정 가능한 이자율이 어떤 평균을 낼 것인지에 대한 대출 기관의 최선의 추측입니다. 가장 어린 차용자의 나이와 재산 가치와 함께 얼마나 빌릴 수 있는지 결정하는 세 가지 주요 요인 중 하나입니다.
조정 가능한 요율 계획의 작동 방식에 대한 일반적인 이해를 마쳤으므로 5 가지 지불 옵션을 검토하겠습니다. 이 맥락에서 "지급"은 대출 수익금을받는 방법을 나타냅니다.
옵션 1: 임기 지불 계획
작동 원리
최소한 한 명의 차용자가 주택에 주요 거주지로 거주하는 한, 월별 지불액은 동일합니다. 월별 지불액은 100 명으로 산다고 가정하여 계산됩니다. 그렇게 오래 살 것으로 예상되지 않는 경우 다음에 설명하는 장기 지불 계획이 더 나은 옵션 일 수 있습니다. 더 오래 산다면 계속해서 지불금을 받게됩니다. 집에서 남은 생애 동안 꾸준한 월별 지불금을 받으려면 임차료 지불 계획을 선택하는 것이 좋습니다.
프로
Fleming은“임금은 오랫동안 집에 살 것으로 생각하고 안정적인 월 소득이 필요한 사람들에게 큰 도움이됩니다. 대출의 다른 조건을 계속 충족하는 한, 임차료 지불 계획으로 리버스 모기지 수익이 소진되는 것에 대해 걱정할 필요가 없습니다.
단점
귀하 또는 귀하의 상속인은 주택 담보 대출이 상환 된 후 귀하의 주택 판매에서 남은 금액을 받게됩니다. 그러나 높은 이율과 결합 된 부동산 시장의 최악의 시나리오에서는 많은 현금이 나오지 않을 수 있습니다.
옵션 2: 기간 지불 계획
작동 원리
예를 들어 선택한 기간 (예: 10 년) 동안 동일한 월별 지불금을받습니다. 플레밍은“집에 얼마나 오래 살게 될지 분명한 아이디어가 있다면 지불하는 것이 가장 좋습니다. "80 세 이상의 노인 또는 몇 년 안에 이사를 원하는 사람들은이 유형을 선택할 수 있습니다."
프로
월별 지불금은 임기 지불 계획에 비해 높습니다. 대출 기간이 만료 된 후에는 월별 추가 지불금을받지 못하지만 사망하거나 퇴출 할 때까지 (다른 대출을 계속받는 한) 계속 거주지로 계속 거주 할 수 있습니다 재산세 납부와 같은 조건).
단점
대출 기간 동안 사망하지 않으면 평생 동안 소득이 발생하지 않습니다. 당신은 당신의 인생에서 너무 일찍 주택 자산을 소진하고 의존 할 다른 자금원이 없을 수도 있습니다.
옵션 3: 신용 한도
작동 원리
필요에 따라 돈을 이용할 수 있습니다. 잔액이 기본 한도 이하인 한, 신용 한도를 언제 인상 할 것인지, 얼마나 걸릴지를 결정할 수 있습니다. 대출 기관은 정해진 일정에 따라 최소 금액을 인출하거나 최소 금액을 인출 할 것을 요구할 수 없습니다.
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신용 한도는 많은 유연성을 제공합니다. 대량의 선결제 금액을 미리 인출 한 후 시간이 지남에 따라 추가 자금을 빌릴 수 있으며 고정 요금 지불 계획에 구속 된 추가 자산에 액세스 할 수 있습니다. 필요할 수있는 하루를 예상하여 몇 년 동안 줄을 그대로 두어도됩니다. 매월 동일하거나 유사한 금액을 인출 할 수 있습니다. 기본적으로 출금을 필요에 맞게 사용자 정의하고 필요에 따라 출금을 조정할 수 있습니다.
신용 한도는 일시불, 임기 또는 임기 계획처럼 작동 할 수 있지만 더 많은 통제권이 있습니다. 또한, 신용 한도에서 사용하지 않은 부분은 차용 한 금액에 대해 지불하는 것과 동일한 이율로 시간이 지남에 따라 증가합니다. 또한 실제로 빌린 돈에 대해서만이자를 지불하면 나중에 더 쉽게 팔고 이동하거나 상속인에게 돈을 남길 수 있습니다. 주택 담보 신용 한도와 달리 주택 가치가 떨어지거나 재정 상황이 악화 되더라도 역 모기지 신용 한도는 취소 할 수 없습니다.
단점
1 년차에 귀하의 원금 한도의 최대 60 %를, 2 년차 첫날에 나머지 40 %를 차용하여 신용 한도를 소각 할 수 있습니다. 그렇게하면 자금을 사용할 수 없게됩니다. 또한 최대 5 개의 비즈니스를 보유 할 수 있습니다. 신용 한도에서 요청한 금액을 수령 할 수 있으므로 긴급한 요구에 대비하여 당좌 예금 계좌에 충분한 현금을 유지해야합니다.
옵션 4: 수정 된 임기 계획
작동 원리
한 명의 차용자가 주택을 주요 거주지로 사용하는 한 한 달에 한 번 고정 된 금액을 신용 한도에 액세스 할 수 있습니다. 고정 된 임차료는 직선 임기 플랜을받는 경우보다 적으며, 신용 한도가 오프라인 크레딧 플랜을받는 것보다 적습니다. 그러나 동일한 총 금액에 액세스 할 수 있습니다.
프로
월별 결제 설정 및 신용 한도 규모 선택에 유연성이 있습니다. 더 큰 월별 지불을 원하면 더 작은 신용 한도를 선택할 수 있습니다. 더 큰 신용 한도를 원하면 더 적은 월별 지불을 선택할 수 있습니다.
필요한 것보다 더 많이 빌리지 않고도 정기적 인 월별 현금 흐름 요구를 충족시킬 수 있습니다. 이 옵션을 사용하면이자 비용을 낮추고 모든 지분을 소진 할 위험이 줄어들고 나중에 원하거나 필요에 따라 움직일 여유가 없습니다.
단점
옵션 5: 수정 된 기간 계획
작동 원리
한 달의 차용인이 자신의 주 거주지로 주택을 유지하는 한, 정해진 월 동안 고정 월액을 지불하고 신용 한도에 액세스 할 수 있습니다. 정액 요금제를받는 경우보다 고정 월별 지불액이 더 적을 것이며, 신용 한도가 신용 카드를받는 경우보다 신용 한도가 줄어드는 반면 동일한 총 금액에 액세스 할 수 있습니다.
프로
월별 결제 규모와 결제 기간을 유연하게 정할 수 있으며 동일한 크기의 신용 한도를 가정하여 수정 된 임기 계획보다 높은 금액을 지불하게됩니다. 또한 신용 한도 규모를 유연하게 선택할 수 있습니다.
학기 말에도 신용 한도를 다 사용하지 않은 경우 대출 수익에 계속 액세스 할 수 있습니다. 수정 된 임기 계획과 마찬가지로이자 비용을 낮게 유지하고 나중에 이동할 충분한 자본이 남아있을 수 있습니다.
단점
리버스 모기지 수익이 소진 될 수 있습니다. 정해진 수 개월 또는 몇 년 동안 만 월별 지불을받을 수 있으므로 임기 말 이후 소득이 필요할 것으로 예상되는 경우 신용 한도를 신중하게 사용해야합니다. 이 계획은 또한 대규모 선불 현금 요구에 가장 적합한 선택이 아닙니다.
결론
HECM은 노인 주택 소유자가 많은 재정적 요구를 가지고 있기 때문에 많은 지불 계획을 제공합니다. 보편적으로 좋은 옵션은 없습니다. Fleming은“가장 좋은 옵션은 전적으로 고객의 상황과 요구에 달려 있습니다. 그러나 그는“일반적으로 임기 또는 임기 지불에 비해 신용 한도를 선호합니다. 당신은 비상시에 더 많은 것을 취할 수있는 융통성을 가지며 그것을 사용할 필요가 없다면이자 절약을합니다.
귀하의 연구를 수행하고 대출 기관 및 역 담보 대출 상담사에게 많은 질문을하여 귀하에게 가장 적합한 지불 계획을 찾으십시오. (자세한 내용은 5 표지판의 역 모기지가 좋은 아이디어 이며 올바른 역 모기지 대출자를 고르는 방법 참조 )
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