부동산 투자 신탁 (REIT)은 주주에게 배당금으로 과세 대상 이익의 90 % 이상을 지불해야하며, 그 결과 REIT는 상대적으로 고수익 상품이됩니다. 사실, 총 수익의 관점에서-배당금과 가격 감사-REITs는 전형적인 소형주처럼 행동합니다. 그러나 소액 주식과 달리, REIT의 예상 수익의 대부분은 가격 감사가 아니라 배당금에서 비롯됩니다. 실제로 평균적으로 REIT 수익의 약 3 분의 2는 배당금에서 나옵니다. 투자자들에게 단점 중 하나는 고수익 투자로 REIT가 금리 변동에 민감 할 것으로 예상 할 수 있다는 것입니다. 우리는이 관계를 탐구합니다. 배경 읽기 는 REIT 란 무엇입니까 ?를 참조하십시오.
상대적으로 높은 수율
그림 1에서, 우리는 REIT가 제시 할 수있는 위험의 예로서 2004 년 9 월 현재 각 REIT 부문의 평균 생산량을 보여줍니다. 각 막대의 상단은 75 % 수율입니다. 바닥은 25 % 수율로; 중간에서 녹색에서 파란색으로의 중단은 평균 수율입니다.
그림 1: 다른 REIT 부문의 수익
수율이 부문마다 다르다는 것을 알 수 있습니다. 2004 년 9 월 현재, 모든 REIT (가장 오른쪽에있는 막대)의 평균 수율은 약 5.5 %이지만 수율은 분산되었습니다. 수율은 6.5 % 이상이었다 (녹색 부분의 상단). 이는 REIT 수율의 절반 만이 4 %와 6.5 % 사이에 있고 나머지 REIT 수율은이 범위를 벗어 났음을 의미합니다. 동시에, 미국 정부의 장기 국채 수익률은 5 % 미만이었습니다. 이는 귀하의 목표가 소득 인 경우 REIT로 더 잘할 수 있지만 추가 위험을 감수한다는 것을 나타냅니다. 그만큼
금리 대비 REIT 총 수익
기존의 지혜에 따르면 높은 비율은 일반적으로 REIT에 좋지 않습니다. 가장 인기있는 REIT 지수는 NAREIT Equity REIT 지수입니다. 그림 2는 NAREIT 지수의 가치를 1972 년 초부터 2004 년 말까지 10 년 재무부 채권 (T-bond)과 비교 한 것입니다.
그림 2-저작권 NAREIT 색인
2004 년 9 월에 끝나는 기간에 대한 연간 수익
| 일년 | 2 년 | 3 년 | 4 년 | 5 년 | 6 년 | 7 년 |
| 25.6 % | 26 % | 20.4 % | 18.6 % | 18.8 % | 13.7 % | 9.2 % |
1 번 테이블
이자율과 비교 한 REIT 가격 수익 불행하게도, 이러한 수익률과 같은 과거 수익률은 전체 산업에서 장기적으로 미래로 복제 될 수 없다고 가정 할 수 있습니다. 단기적으로는 예외가 있습니다.
REIT 주식의 가격 구성 요소에만 초점을 맞추겠습니다. 아래 그림 3에서 동일한 10 년 재무부 채권 금리를 가격 전용 지수와 비교합니다. 다시 말해, 우리는 배당금을 배제하고 1972 년에 투자했을 경우 100 달러에 어떤 일이 일어날 지 알기 위해 가격 변동에 대해서만 분리합니다.
그림 3-운영의 저작권 자금 (FFO).
앞으로 이러한 이익을 재현 할 수는 있지만 가능성은 낮습니다. 또한, 가격이 이전의 배수 (예를 들어, FFO의 배수로서의 가격)로 되돌아 갈 수있는 것은 전적으로 가능합니다.
둘째, 중기 이자율은 역사적 기준에 의해 낮습니다. 이 금리가 상승 할 가능성은 전적으로 높습니다. 위에 표시된 요율과 REIT 가격 사이의 15 년의 역 상관 관계가 계속되면 REIT 가격이 하락하게됩니다.
요약
위에서 살펴본 15 년의 기간은 REIT 가격과 금리 사이에 강한 역의 관계가 있음을 보여줍니다. 평균적으로, REIT 가격 하락에 의해 금리 인상이 달성 될 가능성이 있다고 가정하는 것이 안전합니다. 물론 부문 별 반응은 다양합니다. 예를 들어, 주택 및 사무실 REIT의 경우 금리 상승은 경제 성장과 수요 증가에 대응하기 때문에 REIT 가격이 상승 할 것이라고 주장하는 사람들도 있습니다. 그러나 그러한 환경에서는 선택적으로해야합니다. REIT에 대한 좋은 소식은 높은 수율은 가격 하락에 대한 일종의 헤지입니다. 높은 수율의 REIT를 구매하면 그 동안의 높은 수입으로 인해 가격 하락이 완화됩니다.
REIT에 대한 자세한 내용은 부동산 투자 신탁 (REIT)의 기본 평가 및 REIT 방식을 참조하십시오 .
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