토지 신탁이란?
토지 신탁은 부동산 소유자의 요청에 따라 자산의 소유권 또는 소유권을 인수하는 법인입니다. 다른 유형의 신탁과 마찬가지로 각 토지 신탁의 조건은 고유합니다.
주요 테이크 아웃
- 토지 신탁은 토지 소유자의 요청에 따라 법적 소유권, 청지기 직분 또는 재산에 대한 부분적 통제를받는 조직으로, 일리노이 토지 신탁이라고도하는 소유권 보유 토지 신탁은 토지 소유자의 익명 성을 보호하고 재산을 보호 관찰로부터 보호합니다. 개발되지 않은 토지를 관리하여 미래 세대를위한 천연 자원, 유적지 및 공공 레크리에이션 구역을 유지 관리하는 것. 보존 권을 사용하여 개발권을 보존 토지로 이전하는 임대인은 자선 기부금에 대한 세금 공제를받을 수 있습니다. 사기 사례, 일부 보존 완화 기부금 및이를 받아들이는 토지 신탁에 대한 조사가 강화되었습니다.
토지 신탁의 작동 원리
두 가지 유형의 토지 신뢰를 이해하는 것으로 시작하십시오.
- 소유권 보유 신탁 은 재산 소유자가 재산에 대한 모든 권리를 익명으로 유지하고 토지 신탁의 행동을 지시 할 수있게합니다. 이 신탁은 1800 년대 시카고에서 처음으로 대중화 되었기 때문에 일반적으로 '일리노이 토지 신탁'이라고도합니다. 당시 부동산 소유주는 토지를 소유 한 곳과 같은 도시 프로젝트에 투표 할 수 없었습니다. 이 법을 우회하기 위해 부유 한 사업가와 정치인은 토지 신탁을 사용하여 익명으로 토지를 구매함으로써 투표권을 보호 할 것입니다.
50 개 주 모두에서 소유권 보유 토지 신탁에 대한 법적 구조가있는 것은 아닙니다. 그러나 대부분의 주에는 자체 법률이없는 경우 일리노이 주 토지 신탁 법률을 준수합니다. 즉, 모든 개인이 적절한 법적지도를 통해 모든 주에서 '일리노이 스타일의 토지 신탁을 형성 할 수 있습니다. 반면, 보존 토지 신탁 은 부동산 소유자가 토지 사용 및 개발에 대한 권리를 포기할 것을 요구합니다. 보존 토지 신뢰의 목표는 상업 개발 또는 중단이나 오염으로 이어질 수있는 기타 활동으로부터 야생 동물, 역사 또는 문화 유적지 및 천연 자원을 보호하는 것입니다.
소유권 보유 토지 신탁 (일리노이 토지 신탁)
소유권 보유 토지 신탁에서, 토지 소유자는 부동산의 법적 소유권을 양도하는 신탁 증서 (Deed in Trust)라는 문서에 서명합니다. 신탁을 설립 할 때, 토지 소유자 (신탁 부 여자와 수혜자 모두)는 토지 관리 방법, 토지를 관리하는 사람, 그리고 수입이 분배되는 방법을 지정할 수 있습니다. 이것은 신탁이 종이의 소유권자 인 반면, 토지 소유자는 재산에 대한 완전한 통제권을 유지한다는 것을 의미합니다.
소유권 보유 신탁은 부동산 소유자가 익명 성을 유지하고 귀중한 자산을 검열로부터 보호하는 방법으로 사용됩니다. 또한 여러 가지 부동산 계획 혜택을 제공하고 자산을 판단 또는 유치권으로부터 보호 할 수 있습니다. 이것은 특히 개발 계획을 마무리하려는 부자, 유명인 및 대기업에 특히 유용 할 수 있습니다.
적절한 사례: 플로리다 주 올랜도에있는 유명한 월트 디즈니 월드 리조트는 1965 년에 소유권 보유 토지 신탁을 사용하여 처음 구입했습니다. 리조트가 지어진 플로리다 늪지대의 원래 소유자는 당시 이미 세대 이름이었던 Disney가 구매 뒤에 있다는 것을 전혀 몰랐습니다. 구매자의 신원을 알고 있었다면 요구 가격이 상승했을 것입니다.
보존 토지 신탁
보존 토지 신탁에서, 재산이 전체적으로 기증되지 않는 한 신탁이 반드시 토지 소유권을 인수하지는 않습니다. 대신에, 토지 소유자는 보존 완화라고 불리는 법적 구속력이있는 계약을 체결함으로써 그들의 신탁에 대한 개발 권리를 "기부"할 수 있습니다. 신탁은 완화가 시행되고 어떤 경우에는 재산을 관리하는 임무를 맡습니다.
토지 소유주가 농사를 계속하거나 가축을 기르는 권리와 같은 소유권과 사용 권한을 유지하면서 토지가 영구적으로 개발되지 않은 상태를 유지하도록 보존 완화를 조정할 수 있습니다. 보존 완화는 "토지 뒤를 따른다"는 의미입니다. 즉, 토지가 팔리거나 상속인에게 전달 되더라도 완화 조건은 계속 유효합니다.
5 천 5 백만
미국 전역의 1, 300 개 이상의 개인 보존 토지 신탁이 관리하는 미개발 토지의 총 에이커 수
특별 고려 사항
소유권 보유와 보존 토지 신탁 사이에는 또 다른 중요한 차이점이 있습니다. 후자에 기부하면 큰 세금 혜택을받을 수 있습니다.
토지 소유자가 보존 신탁에 개발권을 기증하는 경우, 방해가 된 토지의 가치와 완화를 위해 개발 된 토지의 가치 사이의 차이와 동일한 세금 공제를받을 수 있습니다. 가장 높고 가장 잘 사용됩니다. " 경우에 따라이 공제액은 수백만 달러의 가치가 있습니다.
일반적으로 토지 소유자는 농가와 목장주로서 세대를 구입하거나 재산을 바로 살 수있는 매우 부유 한 개인, 가족 또는 사업체를 위해 재산을 소유 한 농부입니다. 그러나 최근에 새로운 투자 틈새 시장은 인구의 많은 부분에 보존의 세금 혜택을 제공하기 위해 개발되었습니다.
보존 완화에 대한 투자…
이 투자 회사는 여러 회원 파트너쉽 (또는 '신디케이트')을 사용하여 공인 된 여러 투자자가 돈을 모아 보존을 위해 토지를 구매할 수 있도록합니다. 보전 완화를 통해 토지 신탁에 대한 부동산 개발 권한을 기부 한 후 파트너십의 구성원은 세금 공제를 분할했습니다. 이러한 보존 파트너십 덕분에 2005 년과 2015 년 사이에 토지 보존이 175 % 증가한 것으로 추정됩니다.
… 그리고 절약 완화 투자에 대한 논쟁
물론, 이익의 가능성이있을 때마다 누군가가 시스템을 남용 할 것입니다. 골프 코스, 주택 개발 및 기타 생태 학적 또는 문화적 가치가 거의없는 기타 시설에 기부금을 기부하여 매우 큰 공제를하는 사람들이 있습니다.
이에 따라 신디케이트 된 투자, 특히 그들의 기부금을받는 토지 신탁에 대한 적극적인 반발이있었습니다. 그러나이 단일 초점은 재생중인 문제에 대한 완전한 그림을 그리지 않을 수 있습니다. 농부, 억만 장자 또는 신디케이트 투자자에 의해 기증 되든, 보존 완화 기금 기부 법은 보존 인센티브를 제거하지 않고 남용의 위험을 최소화하기 위해 면밀히 검토해야한다는 것이 분명합니다.
