부동산 평가 부동산 평가

양적 관점에서 볼 때 부동산에 대한 투자는 주식에 대한 투자와 다소 비슷합니다. 이익을 얻으려면 투자자는 재산 가치를 결정하고 재산 가치 평가, 임대 수입 또는 둘 다를 통해 각각의 이익이 얼마나 많은지에 대한 교육 된 추측을해야합니다.

주식 평가는 일반적으로 절대 가치와 상대 가치라는 두 가지 기본 방법론을 통해 수행됩니다. 재산 평가에서도 마찬가지입니다. 부동산에 대한 적절한 할인율로 미래 순 영업 이익 (NOI)을 할인하는 것은 주식에 대한 할인 된 현금 흐름 (DCF) 평가와 유사합니다. 총 수입 승수 모델을 부동산에 통합하는 것은 주식의 상대 가치 평가와 비교할 수 있습니다. 아래에서는 이러한 방법을 사용하여 부동산의 가치를 평가하는 방법을 살펴 보겠습니다.

튜토리얼: "처음으로 주택 구입자 안내서"

자본화 비율

부동산 투자가가 부동산을 평가할 때 결정하는 가장 중요한 가정 중 하나는 적절한 자본화 비율을 선택하는 것인데, 이는 가치 평가 또는 감가 상각의 부동산 순수익에 필요한 수익률입니다. 간단히 말해, 자산의 현재 가치를 결정하기 위해 순 운영 수입에 적용되는 비율입니다.

예를 들어, 향후 10 년 동안 순 운영 수입 (NOI)이 백만 달러로 예상되는 부동산을 자본화 비율 14 %로 할인하면 부동산의 시가는 $ 1, 000, 000 /.14 = $ 7, 142, 857 (순)입니다 영업 이익 / 총 자본금 = 시가).

부동산이 650 만 달러에 판매되는 경우 7, 142, 857 달러의 시장 가치가 좋은 거래입니다. 판매 가격이 800 만 달러라면 나쁜 거래입니다.

자본화 비율을 결정하는 것은 소득 창출 자산을 평가할 때 중요한 지표 중 하나입니다. 기업의 가중 평균 자본 비용 (WACC)을 계산하는 것보다 다소 복잡하지만 투자자가 적절한 자본화 비율을 찾는 데 사용할 수있는 방법이 몇 가지 있습니다. (관련 자료는 "부동산 임대 부동산의 가치를 평가하는 4 가지 방법"참조)

빌드 업 방법

일반적인 방법 중 하나는 빌드 업 방법입니다. 이자율로 시작하여 다음을 추가하십시오.

1. 적절한 유동성 보험료 (부동산의 비 유동성으로 인한 손실) 회수 보험료 (순지가 평가) 위험 보험료 (부동산 시장의 전반적인 위험 노출을 밝힙니다)

이자율 4 %, 비유 동률 1.5 %, 탈환 프리미엄 1.5 %를 감안할 때. 위험률이 2.5 % 인 경우 자산의 자본화 비율은 6 + 1.5 + 1.5 + 2.5 = 11.5 %로 요약됩니다. 순 운영 수입이 $ 200, 000 인 경우 부동산의 시장 가치는 $ 200, 000 /.115 = $ 1, 739, 130입니다.

분명히이 계산을 수행하는 것은 매우 간단합니다. 복잡성은 자본화 비율의 개별 구성 요소에 대한 정확한 추정치를 평가하는 데 있으며, 이는 어려운 일일 수 있습니다. 빌드 업 방법의 장점은 할인율의 개별 구성 요소를 정의하고 정확하게 측정하려고 시도한다는 것입니다.

시장 추출 방법

시장 추출 방법은 비교 가능한 소득 창출 자산에 대한 현재의, 즉시 이용 가능한 순 영업 수입 및 판매 가격 정보가 있다고 가정합니다. 시가 추출 방법의 장점은 자본화 비율이 직접 소득 자본화를 더욱 의미있게한다는 것입니다.

자본화 비율을 결정하는 것은 비교적 간단합니다. 투자자가 50 만 달러의 순 영업 수입을 창출 할 것으로 예상되는 주차장을 구매하는 것을 고려한다고 가정하자. 이 지역에는 3 개의 기존 소득 창출 주차장 속성이 있습니다.

• 주차장 1의 순 운영 수입은 $ 250, 000이고 판매 가격은 $ 3 백만입니다. 이 경우 자본화 비율은 $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8.33 %입니다. 주차장 2의 순 영업 이익은 $ 400, 000이고 판매 가격은 $ 3.95 million입니다. 자본화 비율은 $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10.13 %입니다. 주차장 부지 3의 순 영업 이익은 $ 185, 000이고 판매 가격은 $ 2 백만입니다. 대문자 사용률은 $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9.25 %입니다.

이 세 가지 비교 가능한 속성 (8.33 %, 10.13 % 및 9.25 %)에 대해 계산 된 요율을 기준으로 9.4 %의 전체 자본화 비율이 시장을 합리적으로 나타냅니다. 이 자본화 비율을 사용하여 투자자는 부동산의 시장 가치를 결정할 수 있습니다. 주차장 투자 기회의 가치는 $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149입니다.

투자 밴드 방식

자본화 비율은 부채와 자본 조달을 모두 사용하는 부동산에 대한 개별 이자율을 사용하여 계산됩니다. 투자 규모 방법의 장점은 금융 부동산 투자에 가장 적합한 자본화 비율이라는 것입니다.

첫 번째 단계는 싱킹 펀드 팩터를 계산하는 것입니다. 이는 향후 특정 시점에 특정 금액을 갖기 위해 각 기간을 따로 설정해야하는 백분율입니다. 순 운영 수입이 $ 950, 000 인 부동산은 15 % 동안 상각 될 7 %이자 부채를 사용하여 50 %의 자금을 조달한다고 가정합니다. 나머지는 10 %의 필수 수익률로 자본으로 지불됩니다. 싱킹 펀드 팩터는 다음과 같이 계산됩니다.

의 $\frac{\frac{\mathrm{나는}엔티\mathrm{이자형}\mathrm{아르\; 자형}\mathrm{이자형}\mathrm{에스}티\mathrm{아르\; 자형}ㅏ티\mathrm{이자형}}{12\mathrm{미디엄}\mathrm{영형}엔티h\mathrm{에스}}}{{}^{(\#\mathrm{영형}\mathrm{에프}\mathrm{와이}\mathrm{이자형}ㅏ\mathrm{아르\; 자형}\mathrm{에스}※12\mathrm{미디엄}\mathrm{영형}엔티h\mathrm{에스})}-1}$ (# of Years ※ 12 Months) −112 Months 이자율

숫자를 연결하면 다음과 같은 이점이 있습니다.

.07 / 12

{ ^15x12 } – 1

매월.003154로 계산됩니다. 연간이 비율은.003154 x 12 개월 = 0.0378입니다. 대출을 받아야하는 비율은이 싱킹 펀드 팩터에 이자율을 더한 것과 같습니다. 이 예에서이 비율은.07 +.0378 = 10.78 % 또는.1078입니다.

따라서 부채의 50 % 가중치와 주식의 50 % 가중치를 사용하는 가중치 평균 비율 또는 전체 자본화 비율은 (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10.39 %입니다. 결과적으로 부동산의 시장 가치는 $ 950, 000 /.1039 = $ 9, 143, 407입니다.

부동산 투자 자산의 가치 평가 방법

비교 주식 평가

절대 평가 모델은 미래의 유입 현금 흐름의 현재 가치를 결정하여 주식의 고유 가치를 얻습니다. 가장 일반적인 방법은 배당 할인 모델 (DDM)과 할인 현금 흐름 (DCF) 기술입니다. 반면 상대 가치 법은 두 유가 증권의 수익에 따라 비슷한 가격이 책정되어야한다고 제안한다. 가격 대비 수익 및 판매 대비 가격과 같은 비율을 다른 산업 내 회사와 비교하여 주식이 저평가되었는지 또는 과대 평가되었는지를 결정합니다. 지분 평가에서와 같이 부동산 평가 분석은 가능한 값의 범위를 결정하기 위해 두 절차를 모두 구현해야합니다.

부동산 자산의 순 영업 이익 계산

의 시장 가치 = r−gNOI1 = RNOI1 여기서: NOI = 순 영업 이익 = 부동산 자산에 대한 수익률 g = NOIR의 성장률 = 자본 율 (r-g)

순 운영 수입은 운영 비용을 고려한 후, 세금 및이자 지불을 공제하기 전에 자산이 창출 할 수입을 반영합니다. 비용을 공제하기 전에 투자로 얻은 총 수익을 결정해야합니다. 예상 임대 수익은 처음에 근처의 비슷한 부동산을 기준으로 예측할 수 있습니다. 적절한 시장 조사를 통해 투자자는 해당 지역에서 임차인에게 부과되는 가격을 결정하고이 부동산에 평방 피트 당 비슷한 임대료를 적용 할 수 있다고 가정 할 수 있습니다. 임차료의 예상 증가율은 공식 내 성장률에서 설명됩니다.

공실률이 높으면 부동산 투자 수익에 잠재적 인 위협이되기 때문에 자산을 최대 용량으로 사용하지 않는 경우 민감도 분석 또는 현실적인 보수적 추정값을 사용하여 버려지는 수입을 결정해야합니다.

운영비에는 건물의 일상적인 운영을 통해 직접 발생하는 비용 (예: 재산 보험, 관리비, 유지비 및 유틸리티 비용)이 포함됩니다. 감가 상각은 총 비용 계산에 포함되지 않습니다. 부동산의 순 영업 이익은이자, 세금, 감가 상각 및 상각 전 이익 (EBITDA)과 유사합니다.

시가 총액 비율로 부동산 투자에서 발생하는 순 영업 이익을 할인하는 것은 배당 성장을 위해 조정 된 적절한 요구 수익률로 미래의 배당 흐름을 할인하는 것과 유사합니다. 배당 성장 모델에 익숙한 주식 투자자는 즉시 유사성을 볼 수 있습니다. (DDM은 가장 기초적인 재무 이론 중 하나이지만 가정만큼이나 좋습니다. " 배당 할인 모델에 파기 "를 참조하십시오.

부동산의 소득 창출 능력 찾기

의 $\text{미디엄}\text{ㅏ}\text{아르 자형}\text{케이}\text{이자형}\text{티}\text{V}\text{ㅏ}\text{엘}\text{유}\text{이자형}\text{=}\text{지}\text{아르 자형}\text{영형}\text{에스}\text{에스}\text{나는}\text{엔}\text{씨}\text{영형}\text{미디엄}\text{이자형}\times \text{지}\text{아르 자형}\text{영형}\text{에스}\text{에스}\text{나는}\text{엔}\text{씨}\text{영형}\text{미디엄}\text{이자형}\text{미디엄}\text{유}\text{엘}\text{티}\text{나는}\text{피}\text{엘}\text{나는}\text{이자형}\text{아르 자형}$ 시장 가치 = 총소득 × 총소득 승수

총 수입 승수 접근법은 동일한 지역의 부동산이 총 수입에 비례하여 평가 될 것이라는 기본 가정에 근거한 상대 평가 방법입니다. 이름에서 알 수 있듯이 총 수입은 운영 비용을 공제하기 전의 총 수입입니다. 그러나 공실률은 정확한 총 소득 추정치를 얻기 위해 예측되어야합니다.

예를 들어, 부동산 투자가가 10 만 평방 피트의 건물을 구매하는 경우, 비슷한 부동산 데이터에서 이웃의 평방 피트 당 평균 총 월 수입이 $ 10임을 결정할 수 있습니다. 투자자는 처음에 총 연간 소득이 1 천 2 백만 달러 ($ 10 x 12 개월 x 100, 000 평방 피트)라고 가정 할 수 있지만, 주어진 시간에 건물에 빈 단위가있을 가능성이 있습니다. 공실률이 10 %라고 가정하면 총 연간 소득은 1, 080 만 달러 ($ 12 MM x 90 %)입니다. 순 영업 이익 접근법에도 유사한 접근법이 적용됩니다.

부동산 자산의 가치를 평가하는 다음 단계는 총 소득 배수를 결정하는 것입니다. 과거 판매 데이터가있는 경우 달성됩니다. 비슷한 부동산의 판매 가격을보고 그 값을 생성 된 총 연간 수입으로 나누면 해당 지역의 평균 배율이 산출됩니다.

이 유형의 평가 방식은 비교 가능한 거래 또는 다중을 사용하여 주식을 평가하는 것과 유사합니다. 많은 분석가들이 회사의 수입을 예측하고 주당 순이익 (EPS) 수치에 업계의 P / E 비율을 곱할 것입니다. 부동산 평가는 비슷한 조치를 통해 수행 할 수 있습니다.

부동산 평가에 대한 장애물

이러한 부동산 평가 방법은 비교적 단순 해 보입니다. 그러나 실제로는 이러한 계산을 사용하여 소득 창출 자산의 가치를 결정하는 것은 상당히 복잡합니다. 우선 순 운영 수입, 자본 화율에 포함 된 보험료 및 유사한 판매 데이터와 같은 모든 공식 입력에 관한 필요한 정보를 얻는 것은 시간이 많이 걸리고 도전적인 것으로 판명 될 수 있습니다.

둘째, 이러한 평가 모델은 신용 위기 나 부동산 붐과 같은 부동산 시장의 주요 변화를 제대로 반영하지 못합니다. 결과적으로 변화하는 경제 변수의 영향을 예측하고 고려하기 위해 추가 분석을 수행해야합니다.

부동산 시장은 주식 시장보다 유동성이 낮고 투명하기 때문에 때로는 충분한 정보를 바탕으로 투자 결정을 내리는 데 필요한 정보를 얻기가 어렵습니다. 즉, 일반적으로 대규모 개발을 구매하는 데 필요한 대규모 자본 투자로 인해이 복잡한 분석은 저평가 된 자산 (주식 투자와 유사한)을 발견하게되면 큰 보상을 낳을 수 있습니다. 따라서 필요한 입력을 연구하는 데 시간을 투자하는 것은 시간과 에너지 가치가 있습니다.

결론

부동산 평가는 종종 주식 분석과 유사한 전략을 기반으로합니다. 할인 된 순 영업 이익과 총수입 승수 접근법 외에 다른 방법들도이 자산 군에 고유하게 사용됩니다. 예를 들어 일부 산업 전문가들은 도시 이주 및 개발 패턴에 대한 실무 지식을 가지고 있습니다. 결과적으로 어떤 지역이 가장 빠른 감상 률을 경험할 수 있는지 판단 할 수 있습니다.

어떤 접근법을 사용하든 전략의 성공을 예측하는 가장 중요한 요인은 얼마나 잘 연구되는지입니다.