판매 비교 방법은 부동산을 평가하는 방법으로, 최근에 판매 된 유사한 특성을 가진 부동산을 다른 부동산과 비교합니다. 이 방법은 개별 기능이 전체 속성 값에 미치는 영향을 고려합니다. 다시 말해, 속성의 총 가치는 모든 기능의 가치의 합입니다. 부동산 중개인 및 감정인은 판매 할 부동산을 평가할 때 판매 비교 방법을 사용할 수 있습니다.
판매 비교 접근법 (SCA) 이해
판매 비교 접근 방식은 부동산 전문가와 구매자가 주택 가격이 공정하고 현재 시장과 비교할 수 있는지 판단하는 데 도움이됩니다.
이 접근법은 비교 시장 분석의 중추로 사용되며, 이는 동일 지역 내에서 유사하고 최근에 판매 된 부동산의 가격 분석입니다. 다시 말해, 접근 방식은 종종 지역 속성을 살펴보고 공통점이 무엇인지 확인합니다. 거기에서 감정인은 해당 기능을 기반으로 속성 값을 결정할 수 있습니다. 동일한 위치 내에서 부동산을 조사함으로써 더 넓은 지역에서 부동산 판매를 비교하는 것과 같이 덜 신뢰할 수있는 방법을 사용하지 않아도됩니다.
영업 비교 접근 방식 적용
부동산 감정인이 부동산 가치를 평가하기 위해 취할 수있는 많은 단계가 있지만, 아래에 요약되어있는 것이 가장 일반적입니다. 판매 비교 접근법은 공식적인 평가가 아니며, 부동산이 고유 한 경우 공식적인 평가가 필요할 수 있습니다.
위치와 이웃
부동산이 위치한 지역과 지역 지형의 상태는 모든 비교 가능한 속성에 할당 된 값에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 공항 근처에있는 한 줄의 주택에는 판매 비교의 일부가 될 소음 문제가 있습니다. 동일한 주택이 도시의 조용한 곳에 위치한 경우 평가는 달라집니다.
동일한 건축 설계를 공유하더라도 다른 지역의 주택과 동일한 지역에있는 주택을 비교하는 것이 더 적절합니다. 이웃을 평가할 때주의해야 할 요소 중 일부는 다음과 같습니다.
- 인근 학교, 인접 해있을 경우 물, 호수 또는 해변 근처 공원 또는 공용 구역 고속도로 또는 고가도로 인접 건물, 철로, 산업 건물
재산 및 주변 지역의 오염 수준과 같은 다른 외부 요인이 감정에 영향을 줄 수 있습니다.
최근에 판매 된 리스팅
주택의 부동산 가치와 평방 피트 당 비용을 검토하십시오. 최근에 판매 된 목록은 해당 지역의 주택 가치를위한 출발점을 제공하는 데 도움이 될 수 있습니다. 주택은 그 특징과 판매 시점의 시장에 따라 다른 가격으로 판매되지만, 부동산 가치와 최근 판매를 검토하면 좋은 출발점 또는 기준치를 제공 할 것입니다.
비슷한 주택을 판매하는 주택의 특징
집은 침실, 차고 및 욕실 수가 같은 시설과 비교해야합니다. 이 비교에는 대략 같은 크기의 토지 소포에 대해 동일한 평방 피트의 주택이 포함되어야합니다.
집의 나이와 상태
집을 비슷한 나이의 집과 비교하고, 더 오래된 집이라면 업그레이드가 필요한지 비교하십시오. 주택의 전반적인 상태는 평가에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 두 개의 집은 같은 수의 방을 가진 동일한 디자인으로되어 있지만 집 중 하나는 수리가 필요할 수 있습니다. 흰개미 손상, 배관 또는 지붕 관련 문제가있을 수 있으며 교체 또는 수정해야합니다. 필요한 개선 사항은 비슷한 기능이 있는지 여부에 관계없이 숙박 시설의 가치에 영향을 미칩니다.
평방 피트 당 평균 가격 계산
비슷한 기능, 연령 및 지역을 가진 주택이 수집되면 각 판매 가격을 취하여 제곱 피트로 나눕니다. 결과는 판매 비교 분석에서 주택을 기준으로 평방 피트 당 비용을 산출합니다. 모든 비교 가능한 주택에 대한 평방 피트 당 비용을 평균하고 해당 수치에 평가 대상 주택의 평방 피트를 곱하십시오.
예를 들어, 같은 지역에있는 집을보고 평균 평방 피트를 계산해 봅시다. 이 지역에 3 채의 주택이 최근에 판매되었으며 다음과 같이 표시되었습니다.
- 3, 500 평방 피트, 3, 500 평방 피트의 가격으로 $ 300, 000, 2, 800 평방 피트, 2, 500 평방 피트 및 2 스퀘어 당 가격으로 $ 101.78 $ 232, 000의 영상으로 $ 285, 000 $ 28.70의 평균 가격 $ 92.80의 평균 가격 세 가지 속성의 제곱 영상은 $ 93.42 또는 ((85.70 + 101.78 + 92.80 = $ 280.28) / 3)
평가 대상 주택의 평방 피트는 2, 600이며, 비슷한 주택의 평균 평방 피트를 곱하면 평가 된 금액은 $ 242, 892 또는 $ 93.42 * 2, 600입니다. 분석은 가정에 합리적인 가치를 제공해야합니다.
물론 많은 다른 기능들이 가정의 가치를 높일 수 있습니다. 그러나 가정의 가치는 다소 주관적이므로 판매 비교 분석은 정확한 과학이 아닙니다. 즉, 한 가족이 다른 가족보다 더 많은 가치를 발견하고 제공을 증가시킬 수 있습니다. 앞서 언급했듯이 경제 상황, 고용 시장 및 부동산 시장 상태와 같은 외부 요인은 모두 주택이 얼마나 팔리거나 시장에 얼마나 오래 팔리는 지에 크게 영향을 미칩니다.
