SAM (Shared Appreciation Mortgage)이란 무엇입니까?
SAM (Shared Appreciation Mortgage)은 주택의 대출자 또는 구매자가 주택 가치에 대한 감사의 비율을 대출 기관과 공유하는 경우입니다. 이 추가 보상에 대한 대가로, 대출 기관은 일반적인 시장 이자율보다 낮은 이자율을 청구하는 데 동의합니다.
공유 감사 모기지 이해
SAM (Shared Appreciation Mortgage)은 부동산 재판매 중 일반 모기지와 다릅니다. 표준 모기지의 경우, 차용자는 정해진 기간 동안 대출에 대한 빚을지고있는 대출금을 대출 기관에 지불합니다. 차용자가 주택을 매각 할 때, 매각 잔고가 여전히 은행에 남아있는 경우 매각 수익은 주택 담보 대출을 상환하는 데 사용됩니다.
예를 들어, 주택 소유자가 30 만 달러의 자금을 조달했으며 주택 담보 대출이 끝나면 대출자가 대출금을 상환했다고 가정 해 봅시다. 주택 가치가 $ 300, 000에서 $ 360, 000 또는 20 %로 상승했다고 가정 해 봅시다. 차용자는 판매 수익과 20 %의 이익을 유지합니다.
SAM의 경우, 차용인은 차용인이 주택을 판매 할 때 주택 담보 대출에 주택 가치를 지불 할뿐 아니라 주택 담보 대출을 제공하는 데 동의합니다. 은행에 지불하는 인식 된 금액을 조건부이자라고합니다. 이는 대출 기관에 부동산의 평가 된 가치에 대한 관심을주기 때문입니다. 조건부 이익은 선결제로 합의되며 부동산을 판매 할 때 대출 기관에 의해 결정됩니다. 은행은 일반적으로 SAM에서 낮은 이율을 제공합니다.
앞의 예를 사용하여, 차용인이 은행과 25 %의 우발 조항을 가진 공유 감사 모기지를 입력했다고 가정 해 봅시다. 당신이 기억한다면, 주택 가치는 $ 300, 000에서 $ 360, 000까지 $ 60, 000의 가치 상승으로 평가되었습니다. SAM 지침에 따르면, 주택 소유자는 60, 000 달러의 가치 평가액 중 25 % 또는 15, 000 달러를 은행에 지불합니다.
주요 테이크 아웃
- SAM (Shared Appreciation Mortgage)은 주택의 차주 또는 구매자가 주택 가치에 대한 비율을 대출 기관과 공유하는 경우를 의미합니다. 시장 이자율. 공유 감사 모기지는 정해진 수년 후에 단계적으로 폐지 될 수 있습니다.
공유 감사 모기지의 변형
공유 감사 모기지에는 다양한 조건이 내장되어 있습니다. SAM에는 단계적 폐지 조항이 포함될 수 있으며, 이를 통해 시간이 지남에 따라 대출 기관에 지불하는 비율을 완전히 철회하거나 줄일 수 있습니다. 이 조항은 소유주가 부동산을 판매하지 않고 담보 대출을 상환하지 않도록 권장합니다. 일부 조항의 경우 조건부이자가 완전히 파기되어 주택 소유자가 판매 시점에 빚을지는 일이 없습니다.
단계적 폐지 조항의 또 다른 변형은 주택이 처음 몇 년 이내에 판매 된 경우에만 주택 가격 감사의 백분율을 지불하도록 규정 할 수 있습니다. 차용자가 5 년 이내에 판매하는 경우 일반적인 단계적인 기간은 가치 평가의 25 %가 대출자에게 지급된다고 규정합니다.
차용자의 이상적인 상황은 5 년 동안 집을 유지하는 것이며, 가치가 증가하면 차용자가 모든 가격 감사를 유지할 것이기 때문에 5 년 후에 판매해야합니다. 그러나 차용자에게 위험이있을 수 있습니다. 차용자가 주택을 판매하지 않고 주택 담보 대출이 종료 될 때까지 재산을 보유하는 경우, 단계적 폐지 조항이없는 경우 은행은 여전히 가치있는 부분을 은행에 지불해야합니다.
반면에, SAM은 대출자가 주택 담보 대출을 상환하기 전에 부동산을 판매 할 경우 대출 기관이 손실 된이자를 회수 할 수 있도록 도와줍니다. 은행은 주택 담보 대출에 부과 된이자에 대해 돈을 벌고, 구매자가 집을 팔면 미래의이자 지불금을 잃게됩니다. 부동산 담보 대출은 부동산 매각시 대출에 대한이자 손실을 상쇄하는 데 도움이됩니다.
실제로 공유 감사 모기지
공유 감사 모기지는 때때로 부동산 투자자 및 주택 플리퍼와 함께 사용됩니다. 플리퍼는 이익을 창출하기 위해 부동산을 구매하고 혁신하는 투자자입니다. 오리발에 대한 SAM은 상승하는 부동산 시장에서 가장 잘 작동하는 경향이 있습니다. 그러나 이러한 유형의 주택 융자는 종종 잔액 상환에 시간 제한이 있습니다. 마감일까지 판매하지 않은 부동산은 일반적으로 우세한 시장 요율에 따라 나머지 잔액을 리파이낸싱합니다.
공유 감사 모기지의 또 다른 용도는 주택 담보 대출이 주택 가치를 초과하거나 수중에있을 때입니다. 주택 구입 후 주택 시장이 하락하면 수중 모기지가 발생할 수 있습니다. 은행은 주택의 낮은 시장 가치에 맞도록 모기지 부채를 줄이기 위해 대출 수정을 제안 할 수 있습니다. 그 대가로 은행은 대출을 공유 감사 모기지로 수정하도록 요청할 수 있습니다.
그러나 SAM에는 다양한 세금 문제가있을 수 있으며, 이로 인해 대출 기관은 차용인과 동일한 이익에 대해 동일한 세금 처리를받지 못할 수 있습니다. 결과적으로, 세무 고문 또는 회계사에게 연락하여 공유 감사 모기지를 추구 할 가치가 있는지 여부를 결정하는 것이 중요합니다.
