유사한 종류의 거래소 (섹션 1031 거래소라고도 함)는 부동산 투자가가 부동산을 매매 할 때 자본 이득 또는 손실을 연기함으로써 유사한 일을 할 수있게합니다. 본질적으로 유사 거래소를 사용하면 투자 재산을 다른 투자자와 교환하고 재산이 결국 현금으로 판매 될 때까지 세금 담당자를 거래에서 제외시킬 수 있습니다. 물론이 과정은 야구 카드 몇 장을 교체하는 것만 큼 쉽지는 않지만이 기사에서는 그 방법을 보여줍니다.
거래소를 고려해야하는 이유 1031 거래소를 통해 세금 의무를 연기 할 수있는 기회 (내국세 법 섹션 1031로 명명)는 투자자가 부동산 포트폴리오의 균형을 재조정하고 세금으로 지불 할보다 수익성이 높은 자금을 사용하도록 권장합니다. 부동산의 재조정 능력은 개별 주식 및 채권과 달리 하나의 부동산이 포트폴리오 가치의 상당 부분을 차지할 수 있기 때문에 부동산에서 특히 중요합니다.
부동산 투자의 집중적 인 특성으로 인해 포트폴리오 관리자는 포트폴리오를 재조정하고 다른 부동산 부문이나 투자 지역에서 전술적 베팅을 할 수있는 유연성을 갖는 것이 중요합니다. 1031 거래소는 투자자가 자본 이득 세금을 즉시 발생시키는 부담없이 한 부동산을 다른 부동산으로 교환함으로써 부동산 노출로 출입 할 수 있도록함으로써 이러한 균형 재조정을 장려합니다. 자산을 취득하고 처분 할 때 1031 개의 거래소를 지속적으로 사용함으로써 투자자는 포트폴리오의 일부 또는 전부를 청산 할 때까지 자본 이득세를 연기하거나 세금 법에 유리한 변화가 있거나 충분한 자본 손실을 겪을 수 있습니다 자본 이득 의무를 상쇄하십시오. (섹션 1031이 귀하를 위해 일하는 것에 대한 자세한 내용은 스마트 부동산 거래를 확인하십시오.)
개요이 세금 처리 대상이 되려면 투자자는 교환 할 수있는 부동산 유형, 부동산 위치 및 주요 사건시기에 관한 특정 요구 사항과 제한 사항을 준수해야합니다. 다음 섹션에서는 다양한 요구 사항에 대한 자세한 설명을 제공하지만 우선 1 차 거주지가 자격이 없다는 점에 유의해야합니다. 불행히도 교외의 콘도를 말리부의 해변가로 교체 할 수는 없습니다. (개인 주택 판매에 대한 자세한 내용은 주택 판매로 세금 감면 혜택을받을 수 있습니까?를 참조 하십시오. 주택을 판매 할 수 있으며 자본 소득세를 납부하지 않는 것이 사실입니까? )
필요한 요소를 조정하는 것은 다소 어려운 작업이 될 수 있습니다. 필요한 거래와 문서를 용이하게하기 위해, 투자자는 부동산의 구매, 판매 및 교환과 관련된 모든 자금을 처리하는 "자격 중개자 (QI)"라는 제 3의 정보 센터를 사용해야합니다. 자금은 납세자의 계좌를 통해 직접 유동하지 않으며 납세자는 거래에서 발생하는 현금을 전혀 통제 할 수 없으므로 투자자는 자본 이득을 교환 자산에 효과적으로 굴려서 매각 때까지 자본 이득 세금을 연기 할 수 있습니다 현금에 대한 부동산 자산.
1031 교환의 설정 및 실행과 해당 거래의 세금 처리는 매우 복잡 할 수 있습니다. 다음 섹션에서는 1031 교환을 실행하는 데 필요한 요구 사항과 단계에 대해 간략하고 간단하게 설명합니다.
거래 요구 사항
적격 부동산 거래소는 투자 부동산 또는 사업 부동산에만 적용됩니다. 투자 부동산은 임대 및 수입을 위해 구매하는 자산입니다. 사업 재산은 사업자가 소유하고 사용하는 자산으로 대차 대조표에 자산으로 보유됩니다. 개선되거나 개선되지 않은 미국의 모든 부동산은 일반적으로 유사합니다. 미국 이외의 부동산은 "유사하지 않은"자산으로 간주됩니다. 섹션 1031은 어떠한 종류의 재고, 주식, 채권, 메모, 기타 유가 증권 또는 개인 재산의 교환에는 적용되지 않습니다. (부동산 유형에 대한 개요는 부동산 투자 탐색 및 부동산 투자) 자습서를 참조하십시오.
비 유효 자산 및 부각 거래가 비유동 자산 (유물이 아닌) 자산 또는 현금과 관련이있는 경우, 투자자는 판매 이익을 인식하고 그에 따라 세금을 지불해야합니다. 교환 된 자산 중 하나의 가치가 다른 자산의 가치보다 크다고 가정하면, 교환 사이의 가치를 고르게하는 데 사용되는 비 적격 자산을 "부팅"이라고하며 여전히 정상적인 자본 이득 세금이 적용됩니다.
타이밍
트랜잭션이 동시에 필요하지는 않지만 특정 트랜잭션 타이밍 요소에는 제한이 있습니다. 예를 들어, 거래를 1031 거래소로 인정하기 위해, 투자자는 거래를 시작하기 전에 교환 할 부동산을 식별하고 첫 번째 자산의 판매를 마감 한 후 45 일 이내에 교체 부동산을 식별해야합니다. 또한 대체 부동산을 취득하기위한 거래는 첫 번째 거래의 판매를 실행 한 후 180 일 이내에 실행되어야합니다. 대부분의 투자자에게있어 가장 어려운 작업 중 하나는 양도 된 자산을 판매 한 후 45 일 이내에 교체 자산을 식별하는 것입니다. 그러나 이러한 타이밍 제한은 매우 엄격하고 IRS는 확장을 허용하지 않기 때문에 그렇게하는 것이 중요합니다.
유자격 중개자 이러한 계약의 복잡성과 거래소를 둘러싼 요구 사항 및 제한으로 인해 거래소를 후원하는 투자자는 거래를 촉진하기 위해 유자격 중개자를 사용해야합니다. 1031 교환을 용이하게하는 상근 사업을하는 회사로 정의 된 자격을 갖춘 중개자는 법률 또는 세금 조언을 제공하지 않습니다. CPA 회사, 변호사 또는 부동산 중개인과 같은 비즈니스 당사자는 첫 번째 부동산 거래 전 24 개월 이내에 과세 당사자와 관계가있을 수 없습니다. 바람직하게는, QI는 거래 참여자에게 이러한 서비스를 이전에 제공하지 않은 제 3 자 사업이어야한다.
QI는 다양한 촉진 서비스를 수행하고 교환을 구성하고 실행하는 데 도움을주는 관련 당사자 간의 다리 역할을합니다. 그 임무는 다음과 같습니다.
- 필요한 모든 서류를 준비하고 모든 적절한 당사자가 서류를 받도록 보장하는 청산 소 역할을합니다. 자금이 안전하고 보장 된 은행 계좌에 보관되고 거래가 완료 될 때 모든 에스크로 계좌로 지불이 이루어 지도록합니다. 납세자 기록에 대한 거래에 대한 전체 회계, 납세자 및 IRS에 필요한 세금 및 지불 된 자본 이득 세금을 기록한 양식 1099를 제공합니다.
특정 요구 사항에 대한 IRS의 엄격한 규칙은 적격 중개인의 가치와 적절한 선택의 중요성을 강조합니다. QI의 주요 서비스 중 하나는 거래 참여자를 추적하고 납세자가 부동산 이익에 대한 우선 세금 처리 자격을 갖추기 위해 필요한 요구 사항을 충족시키는 것입니다. 따라서 투자자는 거래 중개자를 신중하게 조사하고 선택하는 것이 중요합니다. (관련 독서에 대해서는 부동산 변호사 사용의 이점을 확인하십시오.)
다음 섹션에서는 다중 자산 거래소와 투자자들이 준수해야 할 기본 일정을 다룰 것입니다.
여러 부동산 거래 같은 종류의 거래소에서 투자자는 일대일 속성 거래소를 만들 필요가 없습니다. 다음 규칙을 충족하는 한 교환의 양쪽에서 여러 속성을 사용할 수 있습니다. 이러한 규칙을 일반적으로 "세 가지 속성", "95 %"및 "200 %"규칙이라고합니다.
- 세 가지 속성 규칙 - 세 가지 속성은 시장 가치에 관계없이 자격이 될 수 있습니다. 95 % 규칙 – 교환 기간 말까지 수령 한 부동산의 공정 시장 가치 (FMV)가 식별 된 모든 잠재적 교체 부동산의 누적 FMV의 95 %를 초과하지 않는 한 여러 부동산의 자격이있을 수 있습니다. 200 % 규칙 - 대체 속성의 누적 FMV가 최초 이전 날짜에 모든 교환 속성의 결합 FMV의 200 %를 넘지 않는 한 여러 속성을 교환 할 수 있습니다.
IRS는 자본 이득세의 연기를 돕기 위해 교환 할 수있는 자산의 수는 상당히 유연하지만 이러한 속성을 식별하고 교환을 수행하는시기에 대해서는 매우 엄격합니다.
트랜잭션 계획 및 타임 라인 1031 교환에 대한 트랜잭션 계획 및 타임 라인은 매우 복잡해 지지만 특정 항목은 기본 형식을 따르며 대부분의 트랜잭션과 유사합니다.
- 처음에 동종 거래소에 들어가기를 원하는 투자자는 매각 할 자산 ("양도 재산")을 파악한 다음 중개인의 도움을 받아 제 3 자에게 판매합니다. 중개인은 판매자로서 자금을 수령하고 에스크로에있는 모든 자금을 확보합니다. 에스크로에있는 자금으로 투자자는 교환을 위해 하나 또는 여러 개의 "대체 재산"을 선택할 수있는 45 일을 가지며 180 일 이내에 제 3 자 판매자로부터 구매해야합니다 첫 거래일 중개자는 구매자 역할을하고, 에스크로로 자금을 확보 한 다음 해당 자금을 판매자에게 전달합니다. (대체를 찾는 데 도움이 필요하면 수익성있는 임대 부동산의 10 가지 주요 특징 과 상업용 부동산에서 재산 찾기 )를 확인하십시오. 다음으로, QI는 자금이 QI 정보 센터를 통과했음을 보여주는 납세자에 대한 모든 회계 문서를 준비합니다. 납세자 / 투자자의 계좌는 자금을받지 못했습니다. QI는 또한 자격이없는 "부팅"의 생성으로 발생하는 자본 이익과 거래의 일부로 지불 된 세금을 나타내는 양식 1099를 작성하여 양식을 IRS에 전달합니다. 결국 납세자는 IRS에 8RS를 제출합니다., 속성이 위치한 주 또는 납세자가 거주하는 주에서 요구하는 유사한 문서. 교환을 용이하게하는 것 외에도, 자격을 갖춘 중개자는 재산 증서 및 부동산 계약과 같이 거래에 필요한 모든 교환 문서를 생성 할 것입니다.
QI는 교환 자산의 매매에서 자금을 통제하고, 투자자가 양도 된 자산의 매각을 위해 현금 대신 자산을 받았기 때문에 자본 이득이 연기됩니다. "부팅"을 제외하고는 자산이 현금으로 판매 될 때까지 유사 거래소를 통해 자본 이익을 지속적으로 연기 할 수 있습니다. 이 시점에서 누적 자본 이득은 일반적인 과세 방법을 사용하여 과세됩니다.
결론 비슷한 종류의 교환은 청소년의 야구 카드 거래만큼 쉽지 않을 수 있지만 투자 재산을 거래하고 납세자를 거래에서 제외시킬 수 있습니다. 이러한 유사 거래소에 지속적으로 참여함으로써 투자자는 부동산 양도를 실행하여 특정 부동산 부문에 대한 노출을 증가 또는 감소시킬 수 있으며, 동시에 부동산이 현금으로 판매 될 때까지 자본 이득을 연기 할 수 있습니다. 게임 규칙을 이해하면 부동산 포트폴리오를 효율적으로 재조정 할 수있는 좋은 방법입니다.
세무 담당자보다 한 발 앞서 나가기위한 추가 전략 은 개인 투자자를위한 세금 팁 및 돈 절약 연말 세금 팁을 읽으십시오.
