신탁 행위 란 무엇입니까?
신탁 증서 (신탁 증서라고도 함)는 미국에서 부동산 거래에 종종 사용되는 문서입니다. 한 당사자가 다른 당사자로부터 부동산을 구매하기 위해 대출을 받았을 때 사용되는 문서입니다. 신탁 증서는 대출이 상환 될 때까지 중립적이고 독립적 인 제 3자가 부동산을 신탁 보유하도록 차용자와 대주 간의 계약을 나타냅니다.
신탁 행위가 예전보다 덜 일반적이지만, 일부 20 개 주에서는 자금 조달이 부동산 구입에 관여 할 때 여전히 모기지보다는 하나를 사용해야합니다.
신탁 행위는 일반적으로 알래스카, 애리조나, 캘리포니아, 콜로라도, 아이다 호, 일리노이, 미시시피, 미주리, 몬태나, 노스 캐롤라이나, 테네시, 텍사스, 버지니아 및 웨스트 버지니아에서 사용됩니다. 켄터키, 메릴랜드 및 사우스 다코타와 같은 일부 주에서는 신탁 증서 및 담보 대출을 모두 사용할 수 있습니다.
주요 요점
- 금융 부동산 거래에서 신탁 증서는 은행, 에스크로 또는 소유권 회사와 같은 부동산의 법적 소유권을 차용자가 대출 기관에 빚을 갚을 때까지 보유 할 수 있도록 제 3 자에게 양도합니다. 신탁 증서에 투자하면 고수익 수입원을 제공 할 수 있습니다.
신탁 행위의 작동 방식
부동산 거래 (예: 주택 구입)에서 대출 기관은 차용자에게 신탁 증서와 관련된 하나 이상의 약속 어음과 교환하여 돈을줍니다. 이 증서는 부동산에 대한 법적 소유권을 공정한 수탁자, 일반적으로 소유권 회사, 에스크로 회사 또는 은행으로 이전합니다. 재산을 전적으로 사용하고 책임을지는 것처럼, 소유권은 전적으로 소유권을 가질 수있는 권리입니다.
이 상황은 대출 상환 기간 내내 계속됩니다. 피 신탁 인은 차용인이 부채를 전액 지불 할 때까지 법적 소유권을 보유하며, 이때 부동산 소유권은 차용인이됩니다. 차용인이 대출을 불이행 할 경우, 관리위원회는 재산을 완전히 통제합니다.
신탁 증서 대 모기지
신탁 증서 및 모기지는 부동산에 대한 유치권을 창출하기 위해 은행 및 민간 대출에 사용되며, 일반적으로 부동산이 위치한 카운티에서 부채로 기록됩니다.
그러나 모기지에는 차용자 (또는 mortgagor)와 대출자 (또는 mortgagee)의 두 당사자가 포함됩니다. 반대로 신탁 증서에는 차용자 (또는 신탁자), 대출 기관 (또는 수혜자) 및 수탁자 등 세 당사자가 포함됩니다. 관리위원회는 대출 기관의 이익을 위해 유치권 자에게 소유권을 부여한다. 차용인이 채무 불이행의 경우, 대출 기관의 요청에 따라 차압 절차를 시작하고 완료합니다.
대중적인 사용과는 달리, 주택 담보 대출은 기술적으로 부동산을 구매하기위한 대출이 아닙니다. 재산을 대출 담보로 제공하는 계약입니다.
처분 및 신탁 행위
담보 대출과 신탁 증서에는 각기 다른 압류 절차가 있습니다. 사 법적 차압은 대출 기관이 모기지 채무 불이행으로 대출자에게 소송을 제기 할 때 시행되는 법원 감독 절차입니다. 프로세스는 시간과 비용이 많이 소요됩니다. 또한, 유질 자산 경매가 약속 어음을 상환하기에 충분한 돈을 가져다주지 않으면, 대출 기관은 차용자에 대해 부족 판결을 제기하여 잔액을 고소 할 수 있습니다. 그러나 부동산을 매각 한 후에도 차용자는 상환 할 권리가 있습니다. 그는 정해진 기간 내에 대출 기관에 상환하여 부동산 소유권을 취득 할 수 있습니다.
대조적으로, 신탁 증서는 대출 기관이 법원 시스템을 우회하고 신탁 증서 및 주법에 요약 된 절차를 준수하여 더 빠르고 저렴한 비사 법적 처분을 시작하게합니다. 차용인이 대출을하지 않으면 재산은 관리인의 매각을 통해 경매에 제출됩니다. 타이틀은 판매 후 신탁 관리인의 증서를 통해 신탁 관리인에서 새로운 소유자에게 이전됩니다. 신탁 판매에 입찰자가없는 경우, 재산은 신탁 관리인의 증서를 통해 대출 기관으로 되돌아갑니다. 부동산이 매각되면 차용인은 상환권이 없습니다.
또한, 관리위원회는 판매가 완료된 후 판매에서 대출자에게 대출금을 지불 할 책임이 있습니다. 관리위원회는 부채에 남은 금액을 대출 기관에 지불하고 그 금액을 초과하는 금액을 대출자에게 지불함으로써 대출 기관이 부동산을 구매할 수 있도록합니다.
신탁 증서에 대한 투자의 장단점
수분이 많은 수확량을 찾는 투자자들은 때때로 부동산 부문, 특히 신탁 증서에 의존합니다.
신탁 증서 투자에서 투자자는 부동산 프로젝트를 진행하는 개발자에게 돈을 빌려줍니다. 투자자의 이름은 대출 기관으로서의 신뢰의 행동에 따릅니다. 투자자는 그의 대출에 대한이자를 징수합니다. 프로젝트가 끝나면 그의 교장은 전적으로 그에게 반환됩니다. 신탁 거래 브로커는 일반적으로 거래를 용이하게합니다.
찬성
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고수익 소득원
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포트폴리오 다각화
단점
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불법
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자본 감상 없음
이 계약에는 어떤 종류의 개발자가 참여합니까? 은행은 종종 중간 규모의 상업 프로젝트 (대형 대출 기관에 비해 너무 작음, 소규모 대출 기관에 비해 너무 큼) 또는 실적이 좋지 않거나 대출이 많은 개발자와 같은 특정 유형의 개발에 대출하기를 꺼립니다. 신중한 대주는 또한 프로젝트를 시작하거나 완료하기위한 촉박 한 마감 기한까지 개발자에게 너무 느리게 움직일 수 있습니다.
따라서 이러한 개발자는 종종 약간의 위기에 처해 있습니다. 이러한 이유로, 신탁 증서 투자자들은 종종 돈에 대한 높은 이율을 기대할 수 있습니다. 부동산 건설 또는 관리 전문가가 아니어도 다른 자산 군으로 다양 화함으로써 얻을 수있는 이점을 얻을 수 있습니다. 이는 수동적 인 투자입니다.
신탁 증서 투자에는 특정 위험과 단점이 있습니다. 주식과 달리 부동산 투자는 유동적이지 않기 때문에 투자자는 필요에 따라 돈을 회수 할 수 없습니다. 또한 투자자들은 추가적인 자본 인식이 없을 경우 대출이 발생하는이자 만 기대할 수 있습니다. 투자 당사자는 신탁 증서의 법적 불일치를 이용하여 값 비싼 법적 얽힘으로 인해 투자를 위험에 빠뜨릴 수 있습니다. 신뢰할 수 있고 신뢰할 수있는 개발자, 프로젝트 및 중개인을 찾으려면 특정 전문 지식이 필요하기 때문에 경험이 거의없는 일반적인 투자자에게는 어려움이있을 수 있습니다.
신탁 행위의 실제 사례
예를 들어, 텍사스 주 오스틴 카운티에서 사용되는 약식 신탁 증서 문서는 대부분의 대출 기관의 요구 사항을 다룹니다. 이 양식은 용어 정의와 차용자, 대출자 및 수탁자가 자신의 이름을 기입 할 수있는 공간으로 시작합니다. 빌린 금액과 재산 주소도 기입해야합니다.
이 섹션이 끝나면 문서는 다음과 같은 재산 및 균일 성약에 대한 권리의 이전을 지정합니다.
- 원금 및이자의 지불에 대한 세부 사항 에스크로 자금 유치 부동산 보험 및 구조 유지 보수 구조 점유 – 차용자가 60 일 이내에 거주해야한다는 규정
이 양식에는 또한 계약 조건의 불이행 또는 위반을 명시하는 비 균일 성약이 포함됩니다. 문서가 다루는 대출은 주택 담보 대출이 아니고, 즉 차용자가 현금을받는 것입니다. 대출은 부동산을 구매하기위한 것입니다.
신탁 증서는 차용인의 서명을위한 공간으로 끝납니다. 공증인과 공증인 두 명과 함께 서명해야합니다.
