운영에서 조정 된 자금은 무엇입니까?
운영 조정 자금 (AFFO)은 부동산 투자 신탁 (REIT) 분석에 주로 사용되는 재무 성과 측정을 말합니다. REIT의 AFFO는 다양한 계산 방법에 따라 다르지만 일반적으로 REIT의 기본 자산의 품질을 유지하는 데 사용되는 반복적 인 자본 지출에 대한 조정을 통해 신탁의 운영 자금 (FFO)과 동일합니다. 이 계산은 GAAP 임대 임대료, 임대 비용 및 기타 중요 요소를 조정합니다.
운영에서 조정 된 펀드 이해
업계 전문가들이 AFFO (Adaptive Funds from Operations)를 어떻게 계산하든 관계없이, 이는 임대료 인상 및 REIT에 의해 발생하는 추가 비용을 고려하기 때문에 단순한 FFO보다 주주에 대한 잔여 현금 흐름을 더 정확하게 측정하는 것으로 간주됩니다. 현재 가치를 추정 할 때 더 정확한 기준 번호를 제공하고 REIT의 향후 배당금 지급 능력을보다 잘 예측할 수 있습니다. 이것은 비 GAAP 측정입니다.
운영에서 조정 된 펀드 계산
AFFO를 계산하기 전에 분석가는 먼저 REIT의 운영 자금 (FFO)을 결정해야합니다. FFO는 지정된 활동리스트에서 현금 흐름을 측정합니다. FFO는이자 비용뿐만 아니라 REIT 임대 및 인수 활동의 영향을 반영합니다. FFO는 상각 및 감가 상각을 포함한 REIT의 순이익을 고려하지만 자산 판매에서 자본 이익을 제외합니다. 이러한 이익이 포함되지 않은 이유는 일회성 이벤트이며 일반적으로 REIT의 향후 수입 잠재력에 장기적인 영향을 미치지 않기 때문입니다.
FFO의 공식은 다음과 같습니다.
FFO = 순이익 + 할부 상환 + 감가 상각-부동산 판매로 인한 자본 이득
FFO가 결정되면 AFFO를 계산할 수 있습니다. AFFO의 공식은 다음과 같습니다.
AFFO = FFO + 임대료 인상-자본 지출-일상적인 유지 관리 금액
AFFO 계산의 예
AFFO 계산의 예로, 다음을 가정하십시오. REIT는 지난보고 기간 동안 순소득이 200 만 달러에있었습니다. 이 기간 동안 부동산 중 하나의 매각으로 40 만 달러를 벌었고 다른 자산의 매각으로 10 만 달러를 잃었습니다. 상각은 35, 000 달러, 감가 상각은 50, 000 달러입니다. 이 기간 동안 순 임대료 인상은 $ 40, 000였습니다. 자본 지출은 $ 75, 000이었고 정기 유지 관리 비용은 $ 30, 000입니다.
이 정보가 주어지면 FFO는 다음과 같이 계산 될 수 있습니다.
FFO = $ 2, 000, 000 + $ 35, 000 + $ 50, 000-($ 400, 000-$ 100, 000) = $ 1, 785, 000
이로부터 AFFO는 다음과 같이 계산됩니다.
AFFO = FFO + $ 40, 000-$ 75, 000-$ 30, 000 = $ 1, 785, 000-$ 65, 000 = $ 1, 720, 000
