목차
- 압류 주택을 찾는 방법
- 차압의 단계
- 압류 주택이 더 저렴한 이유
- 압류 주택 구입의 위험
- 압류 주택 구입
- 금융 옵션
- 결론
2008-2009 년 모기지 위기 이전에는 압류 된 주택을 구입하는 것이 어려운 제안이었습니다. 부동산 매매 인은 법원에서 벌어진 경매를 따라 가거나 법정 신고서를 통해 체로 치러야했습니다. 그러나 서브 프라임 붕괴에 의해 발생 된 압류의 물결은 이용 가능한 특성의 수를 증가시킬뿐만 아니라, 이를 쉽게 찾고 획득 할 수있게 해주었다. 사실, 오늘날에는 그 과정이 종종 다른 종류의 집을 찾는 것과 비슷합니다. 압류 주택은 전국의 거의 모든 부동산 시장에서 이용 가능하며 주택 소유자와 투자자 모두에게 기회를 제공합니다.
주요 테이크 아웃
- 압류 주택 판매를 찾는 것이 결코 쉬운 일이 아닙니다. 많은 온라인 사이트가 전문화되어 있습니다. 사전 압류, 단기 판매, 보안관 판매 및 부동산 소유를 포함한 여러 유형의 압류가 있습니다. 단점은 주택의 나쁜 상태, 구매 과정의 길이 및 전문적인 오리발과의 경쟁을 포함하며, 정부가 후원하는 금융 옵션은 압류 주택에 사용할 수 있습니다.
압류 주택을 찾는 방법
온라인 부동산 검색, 은행 사무실 및 사이트, 지역 신문을 통해 MLS (Multiple-Listing Service) 정기 간행물 및 웹 사이트에서 압류 된 부동산을 찾을 수 있습니다. 로컬 다중 리스팅 서비스에서 압류되는 속성은 그 자체로 강조 표시되지 않을 수 있습니다. 이것은 속성 설명에만 명시 될 수 있습니다.
보다 직접적인 경로는 현재 Fannie Mae의 HomePath.com 및 usa-foreclosure.com과 같이 유질 처분을받는 주택 및 부동산을 전문으로하는 많은 웹 사이트입니다. Bank of America와 같은 일부 금융 기관에서는 압류 주택을 검색하는 데 도움이되는 페이지도 제공합니다.
대출 기관은 점점 더 부동산 중개인을 통해 압류 된 자산을 판매하고 있으므로, 부동산 중개인이나 대리인에게 기회를 요청하는 것을 망설이지 마십시오. 일부 부동산 전문가는 심지어 차압 재산을 전문으로합니다.
차압의 다양한 단계에있는 가정
보다 구체적으로, 압류 주택의 위치는 압류 과정의 정확한 위치에 따라 달라집니다. 자산은 여전히 원래 주택 소유자 (이전 단계, 사전 압류 및 단기 매각 자산의 경우) 또는 해당 기관에 의해 소유 될 수 있습니다 은행이나 정부로서 (나중에).
다음은 5 가지 유형의 유질 처분 및 구매 방법입니다.
1. 차압 전
주택 담보 대출 기관이 차용자에게 채무 불이행 사실을 알리고 경매 전에 부동산 매각을 제안하기 전에 재산을 사전 처분합니다. 주택 소유자가이 기간 동안 부동산을 판매 할 수있는 경우, 주택 처분 절차와 신용 기록 및 향후 전망에 대한 부정적인 영향을 피할 수 있습니다. 따라서 일부 주택 소유자는 기꺼이 협상하려고합니다. 사전 처분은 일반적으로 카운티 및시 법원 건물에 표시됩니다. 또한 www.foreclosure.com을 포함한 많은 온라인 리소스에는 사전 판매 전 단계에있는 속성이 나열되어 있습니다.
2. 짧은 판매
대출 기관이 주택 담보 대출에 대한 부채보다 재산에 대해 덜 받아 들일 의사가있는 경우 짧은 판매가 발생합니다. 차용인은 대출 기관이 짧은 매각에 동의하기 위해 반드시 모기지 지불을 불이행 할 필요는 없습니다. 그러나 일반적으로 일자리 상실과 같은 일부 유형의 재정적 어려움을 입증해야합니다. 해당 거주지가 수중에있는 경우가 많으며 이는 뛰어난 모기지 잔액보다 적습니다. 단기 매매로 자격을 얻으려면 대출 기관은 빚을지게되는 금액 이하를 수락하여 "부동산을 매각"하는 데 동의해야하며 주택은 판매용으로 등재되어야합니다. 이러한 속성은 일반적으로 "은행 승인 보류"짧은 판매로 광고됩니다.
단기 매매 부동산을 구매하는 것은 대부분 전통적인 구매와 동일하지만 계약 조건이 대출 기관의 승인을 받도록 명시되어 있으므로 계약 언어가 다릅니다. 은행은 짧은 판매 제안에 응답하는 데 몇 개월이 걸릴 수 있으므로 기존 구매보다 프로세스가 훨씬 오래 걸릴 수 있습니다. 개별 회사 나 리스팅 서비스를 포함한 많은 부동산 웹 사이트는 짧은 판매 상태로 검색 할 수있는 옵션을 제공합니다.
3. 보안관 판매 경매
보안관 매매 경매는 대출 기관이 차용인에게 채무 불이행 사실을 알리고 대출자가 모기지 지불을 따라 잡는 유예 기간을 허용 한 후에 발생합니다. 경매는 대출 기관이 채무 불이행으로 대출금을 신속하게 상환 할 수 있도록 설계되었습니다. 이러한 경매는 종종 지방의 법 집행 기관이 관리하는 도시의 법원 단계에서 이루어집니다. 이 숙박 시설은 공개적으로 발표 된 장소, 날짜 및 시간에 가장 높은 입찰자에게 경매됩니다. 이러한 통지는 지역 신문 및 많은 온라인 위치에서 "셰리프 판매 경매"를 검색하여 찾을 수 있습니다.
4. 은행 소유 재산
경매에서 판매하지 않는 부동산은 은행으로 되돌아갑니다. 즉, 부동산 소유 (REO) 속성이됩니다. 그들은 종종 기관의 REO 부서에서 관리합니다. www.realtytrac.com과 같은 온라인 소스는 은행 소유 부동산의 광범위한 목록을 가지고 있습니다. 모자는 도시, 주 또는 우편 번호로 검색 할 수 있습니다.
5. 정부 소유 재산
일부 주택은 연방 주택 관리국 (FHA) 또는 재향 군인 국 (VA)이 보증하는 대출로 구매합니다. 이러한 자산이 유질 처분을 받으면 정부가 리 포지션하고 연방 기관을 위해 일하는 중개인이 판매합니다. 정부 소유 부동산을 구매하려면 정부 등록 브로커에게 연락해야합니다. 구매자는 www.hud.gov에서 가능성을 조사 할 수 있습니다 ("TOPIC AREAS"를 클릭하고 "판매용 주택"을 선택하십시오).
압류 주택이 더 저렴한 이유
압류 주택의 가장 큰 판매 포인트는 물론 그들의 가격 인하입니다. 종종 같은 지역의 다른 유사한 부동산들 (중개사에서 비교할 수있는 회사들)보다 훨씬 낮은 가격입니다. 대부분의 저당물은 적어도 특정 지역에서 훨씬 더 큰 할인가로 시장가보다 5 % 낮은 가격에 판매됩니다. 구매자는 계약금 감소, 이자율 하락, 평가 수수료 제거 및 특정 마감 비용 제거와 같은 특전을 통해 추가 절약 효과를 활용할 수도 있습니다.
왜 그런 거래를합니까? 거주지가 사전 처분 또는 단기 판매 단계에있는 경우 해당 소유주는 재정적 구속력이 있습니다. 그리고 시간이 제자리에 있지 않습니다. 그들은 재산을 내릴 수 있고, 재산을 완전히 잃지 않도록 할 수있는 동안 할 수있는 것을 얻어야합니다. 요컨대, 이러한 판매자는 정확한 위치에서 정확하게 협상하지 않습니다. 다른 사람의 불행을 이용하는 것은 잔인한 것처럼 보일 수 있지만 구매자는 혜택을 볼 수 있습니다.
부동산이 실제로 압류 된 경우 더 많은 혜택을 누릴 수 있습니다. 보안관 사무실은 집에 매달리는 데 관심이 없습니다. 은행은 집주인 사업에 참여하기를 원하지 않습니다. 금융 기관은 일반적으로 압류 된 재산을 신속하게 제거하기를 원합니다 (물론 합리적인 가격으로 투자자와 감사인에게 가능한 한 많은 원래 대출 금액을 회수하려고 시도했다는 답변을해야합니다). 구매자는이 상황을 활용할 수 있습니다.
마지막으로, 압류 주택은 일반적으로 "있는 그대로"상태로 판매됩니다. 손상이있는 경우 소유자의 수리는 방정식의 일부가 아닙니다. 중고차 및 빈티지 가구 애호가들이 알듯이 "있는 그대로"는 할인. 물론, "있는 그대로"는 아래에서 설명 하겠지만 양날의 칼일 수 있습니다.
압류 주택 구입의 위험
시장 가격 이하는 압류 주택을 구입하는 데 큰 도움이됩니다. 그러나 이러한 속성은 함정에도 영향을 미칩니다.
재산 문제
그것은 보상 적 할인을 제공하지만, "있는 그대로"상태는 꽤 어둡습니다. 주택이 여전히 집주인에 의해 점유되고있는 경우, 주택이 잘 관리되지 않는 경우가 종종 있습니다. 결국 사람들이 모기지 상환을 할 수 없다면 주요 수리는 말할 것도없이 정기적 인 유지비를 지불하는 데 뒤처 질 것입니다. 또한, 유질 처분을 받거나 압류당하는 일부 사람들은 압류 당하고 은행이 재 포지되기 전에 자신의 집에서 좌절감을 제거합니다. 이것은 종종기구와 비품을 제거하고 때로는 철저한 기물 파손을 포함합니다.
숨겨진 비용
예상치 못한 수리 및 개조 작업과 함께, 세금 및 유치권 (경매 재산이 국세청이나 주 또는 기타 채권자에 의해 종종 첨부되어 있음)과 같은 연체는 다른 바람직한 주택에 추가 비용을 추가 할 수 있습니다. 지불해야 할 것이 무엇이든, 정부는 먼저 구매 프로세스가 진행되기 전에 지불 및 정산되어야합니다. 이는 주로 경매 대상 부동산에 적용됩니다. 은행은 다른 당사자에게 재판매하기 전에 재산에 부착 된 유치권을 항상 지불합니다.
느린 과정
위의 합병증은 종종 많은 서류 작업을 의미합니다. 일반적으로 유질 처분에는 마감을 준비하기 위해 작성해야하는 여러 가지 추가 문서가 있으며, 이는 항상시기 적절하지는 않습니다. 짧은 매각 상황 인 경우, 소유자의 대출 기관은 거래를 승인해야하며 앞에서 언급 한 바와 같이 시간이 걸릴 수 있습니다. 주택에서 심각한 피해가 발견되면 주택 평가가 낮아져 구매자의 대출 확보 능력에 영향을 줄 수 있습니다. 적은 대출에 대한 이윤 잠재력이 위험 할 가치가 없기 때문에 일부 대출 기관은 특정 금액 이하로 대출하지 않습니다.
repossessed 거주지를 언로드하기 위해 은행이 열망한다고 생각하지만, 은행과 다른 관련 당사자 간의 응답 시간은 REO 속성으로 인해 느려질 수 있습니다. 입찰에 응답하는 데 걸리는 시간은 크게 다를 수 있습니다. 귀하의 재산을 보유한 은행이 압류로 늪에 빠지면 은행이 귀하의 요청을 처리하는 데 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 잔고가 많은 은행은 제안에 응답하는 데 최대 90 일이 소요되는 것으로 알려져 있습니다. 구매 자금을 조달 할 계획이라면 모기지에 대한 사전 승인을받는 데 시간을 투자하는 것이 좋습니다.
경쟁
다른 시장과 마찬가지로, 진행률에서 할인 된 가격으로 무언가를 얻을 수있는 기회가있을 때마다 수요가 급증합니다. 따라서 가치있는 압류 재산을 다룰 때 잠재적 인 거주자뿐만 아니라 투자자 및 플립 전문가의 관심과 경쟁 증가는 불가피합니다. 종종 압류 주택은 주변 지역의 다른 주택보다 매력적으로 가격이 책정 될 수 있지만, 말이 나오면 수많은 제안이 빠르게 나오고 입찰 전쟁이 뒤 따릅니다. 따라서 한 번 큰 동네에서 저렴한 주택이었던 것은 비용이 많이 드는 재산이 될 수 있습니다.
압류 주택의 유망 구매자는 한 번에 여러 부동산에 대한 입찰을 제출하는 것이 현명 할 수 있습니다. 경쟁 구매자는 더 높은 입찰 또는 전액 현금으로 부동산을 확보 할 수 있기 때문입니다. 그러나 다른 사람이 특정 재산에 대한 귀하의 제안을 우회한다고 낙심하지 마십시오. 은행 재고에 다시 나타나는지 정기적으로 확인하십시오. 차압 거래는 자주 발생하는 경향이 있습니다.
압류 주택 구입
은행에서 구매하는 경우 교섭 기술을 연마하고 원하는 부동산에 대한 최저 가격 제안으로 프로세스를 시작해야합니다. 압류 재산의 상당한 재고를 축적 한 은행은 가격 협상에 더 기울어 질 것이다. 은행이 부동산을 보유한 기간이 길수록, 특히 장기적으로 보유한 부동산에 대해 더 낮은 오퍼를 진지하게 고려할 가능성이 커집니다. 따라서 현재 시장 가격보다 최소 20 % 낮은 가격으로 입찰하거나 입찰 대상 부동산이 압류 발생률이 높은 지역에있을 경우 더 높은 가격으로 입찰해야합니다.
압류 주택에 대한 금융 옵션
주택 담보 대출을 사용하여 REO 부동산을 구입할 수 있지만, 개인 대출 기관은 차압 거래에 자금을 조달하는 경향이 있습니다. 그러나 FHA (Federal Housing Administration)의 203 (k) 대출, Fannie Mae의 HomePath ReadyBuyer 프로그램 및 Freddie Mac을 통한 HomeSteps 프로그램 자격을 갖춘 사람들을 위해 정부가 후원하는 금융 옵션이 몇 가지 있습니다.
203 (k) 대출
FHA는 203 (k) 대출을 설계하여 고위험 REO에서 멀어 질 은행의 우려를 해결하는 데 도움을주었습니다. 구매. 대출자에게 모기지 보험료를 청구함으로써, 프로그램에 참여하는 개인 대출 기관의 대출을 보장 할 수 있습니다.
차용자에게 가장 큰 장점 중 하나는 주택 담보 대출과 필요한 수리 비용을 단일 모기지로 융자 할 수 있다는 것입니다. 보다 기본적인 버전 인 203 (k) 대출은 엔지니어링 또는 건축 계획이 필요없는 제한된 수리 용입니다. 개인은 새 가전 제품, 사이딩 및 창문과 같은 기본 구제책을 충당하기 위해 주택 판매가보다 최대 35, 000 달러를 빌릴 수 있습니다.
추가 또는 구조적 손상 관리와 같은보다 광범위한 수정 사항이있는 경우 일반적으로 전통적인 203 (k) 대출이 최선의 선택입니다. 간소화 된 변형과 달리 주택 소유자는 최소 $ 5, 000를 인출해야합니다. 최대 금액은 각 카운티의 FHA 한도를 기준으로합니다. 또한, 부동산을 검사하고 해당 작업이 프로그램 지침을 충족하는지 확인하려면 독립 컨설턴트에게 비용을 지불해야합니다.
이러한 대출의 추가 단점은 가격입니다. 모기지 보험을 지불하는 것 외에도, 차용인은 일반적으로 기존 대출에 비해 이자율을 1/4 포인트 높은 비율로 지불합니다. 그들은 또한 1 또는 2 포인트 이상을 포크해야 할 수도 있는데, 이는 각각 기본 원금의 1 %에 해당하는 선불 수수료입니다.
그림 1. 전통적인 203 (k) 대출과 간소화 된 버전의 비교
HomePath ReadyBuyer
FNMA (Federal National Mortgage Association)에서 제공하는 HomePath ReadyBuyer 프로그램 (애정 적으로 알려진 Fannie Mae)은 처음 구매자를 대상으로합니다. 온라인으로 제공되는 필수 주택 구입 교육 과정을 마친 후 참가자는 Fannie Mae가 소유 한 압류 재산의 구매에 대해 최대 3 %의 마감 비용 지원을받을 수 있습니다. 이 정부 후원 기업은 다른 휴식도 제공합니다. 예를 들어, 주택 구매자는 500 달러 만 돈을 벌어야 할 수도 있으며, 주택 담보 대출이 20 %에 도달하면 개인 모기지 보험이 취소 될 수 있습니다.
홈 스텝
Freddie Mac은 은행에서 대출을 구매하여 풀링하여 증권으로서 투자자에게 판매함으로써 모기지 시장에 유동성을 제공합니다. HomeSteps를 통해 조직은 개인 대출 파트너를 통해 소유 한 압류 재산 만 구매하려는 사람들에게 특별 자금을 제공합니다. HomeSteps는 현재 앨라배마, 플로리다, 조지아, 일리노이, 켄터키, 노스 캐롤라이나, 사우스 캐롤라이나, 테네시, 텍사스 및 버지니아 주에서만 사용할 수 있습니다.
구매자는 HomeSteps 웹 사이트에서 단독 주택, 콘도 및 다가구 주택 목록을 찾을 수 있습니다.
결론
표면적으로는 압류 된 집들이 굉장히 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 비용은 매우 예측할 수 없으며 근본적인 손상으로 인해 재산이 바람직하지 않을 수 있습니다. 매입 프로세스는 종종 부진하여 구매자의 생각에 박차를 가할 수있는 반면, 압류 된 부동산을 유혹하기위한 많은 수요가 희망적인 구매자를 몰아 낼 수 있습니다.
이 모든 것을 말하면 압류 된 주택은 놀라운 거래가 될 수 있습니다. 구매자는 정상적인 상황에서는 이용할 수없는 주택에 대해 시장가보다 낮은 가격을 지불 할 수있는 독특한 기회를 갖습니다. 인수 측면에서 비용이 절감되면 구매자는 자산에 대한 평가를 실현할 가능성을 높이고, 향후 매각시 투자 수익을 올릴 수 있습니다.
책임감있게 행해지는 경우, 압류 된 주택을 구입하면 구매자는 앞으로 몇 년 동안 수많은 혜택을 누릴 수 있습니다.
