비교 시장 분석이란?
비교 시장 분석은 같은 지역의 유사한 속성이 최근에 판매 된 가격을 조사하는 것입니다. 부동산 중개인은 고객을 대상으로 주택 비교시 가격을 결정하거나 주택 구매시 제공 할 가격을 결정하는 데 도움이되는 비교 시장 분석을 수행합니다. 두 속성이 동일하지 않기 때문에 에이전트는 판매 된 속성과 구매 또는 나열하려고하는 속성 간의 차이를 조정하여 공정한 제안 또는 판매 가격을 결정합니다. 본질적으로, 비교 시장 분석은 공식적이고 전문적인 평가의 덜 복잡한 버전입니다.
비교 시장 분석 이해
비슷한 시장 분석이 포함되어있을 수 있으며, 특히 최근에 유사한 부동산이 판매되지 않은 경우 현재 등재 된 부동산이 포함됩니다. 그러나 리스팅 가격은 매도인이 부동산에 대해 얻고 자하는 것만을 나타내며 반드시 실제로 가치가있는 것을 반영하지는 않습니다.
비교 시장 분석은 공식적인 평가가 아니지만, 부동산 중개업자는 평가자가 해당 자산의 합리적인 가치에 도달하기 위해 사용할 수있는 많은 유사한 관행과 방법을 사용합니다. 주택이나 부동산이 비교할만한 부동산이없는 곳에서 매우 독특하고 /하거나 독특하다면, 부동산 가치를 평가하기 위해 공식 감정인을 고용하는 것이 소유자에게 가장 이익이 될 수 있습니다.
비교 시장 분석의 예
4 에이커 면적의 4 베드룸, 3 욕실, 2, 100 평방 피트, 1 가구 주택에 대한 제안을하는 커플을 생각해보십시오. 이 집은 $ 300, 000에 판매됩니다. 부부의 부동산 중개업자는 비교 시장 분석을 수행하고 최근에 동일한 하위 부서에서 판매 된 세 가지 유사한 부동산을 찾습니다.
- 첫 번째는 혼잡 한 도로에 있다는 점을 제외하고는 대상 부동산과 모든면에서 동일합니다. 두 번째는 4 개의 침실과 3 개의 욕실을 가지고 있으며, 면적은 4 만평에 달하지만 스크린이있는 현관을 포함하고 있기 때문에 2, 400 평방 피트입니다. 세 번째는 침실 4 개를 가지고 있으며, 면적은 1 만 에이커에 달하며 2, 100 평방 피트이지만 2 개의 욕실 만 있습니다. 265, 000 달러에 팔렸다.
다음은 부동산 중개인이 비교 시장 분석을 완료하기 위해 수행 할 수있는 일반적인 단계입니다.
1. 이웃 품질 평가
첫 번째 단계는 주변 지역의 품질을 평가하는 것입니다. 좋은 온라인 도구가있어 그 어느 때보 다 쉬워집니다.
Google 스트리트 뷰는 주변 지역 조사에 가장 적합한 도구 일 수 있습니다. 찾고있는 내용은 다음과 같습니다.
- 멋진 블록 대 매력적인 블록 해변, 공원, 학교 등과 같은 시설에 대한 근접성 쓰레기 수 거장, 고속도로, 산업 시설 등과 같은 불쾌한 위치에 대한 근접성
그러나 Google의 이미지가 오래되었을 수 있으므로 인근 지역을 운전하는 대신 사용할 수 없습니다.
2. 가능한 경우 원본 목록을 평가하십시오.
사진과 설명을주의 깊게 검토하여 집의 연령과 상태, 최근 업그레이드 및 이전 마케팅 전략의 잠재적 문제를 평가하십시오.
3. 부동산 가치 견적 확인
부동산 가치 산정은 고객 주택의 시장 가치를 평가하고 부동산의 평방 피트 당 비용을 계산할 때 출발점을 제공합니다. 그러나 이러한 추정치는 정확하지 않으며 현지 시장의 고유 한 측면을 고려하지 않습니다.
4. 예비 CMA 개발
판매 된 업체 정보, 만료 된 업체 정보, 활성 업체 정보 및 업체 정보와 크기, 편의 시설이 비슷한 지역의 보류중인 업체 정보를 평가하여 주택 가치에 대한 대략적인 아이디어를 얻으십시오. CMA에 통합해야하는 유사한 특성은 다음과 같습니다.
- 지난 6 개월 동안 판매 또는 만료되었거나 보류 중이거나 등재 된 주택. 판매 된 리스팅은 해당 지역의 유사한 주택이 최근에 팔린 것과 정확히 일치하며 CMA의 가치를 평가하는 기본 방법입니다. 만료 된 리스팅은 시장이 견딜 수없는 가격을 알려줍니다. 판매가 보류중인 리스팅은 현재 비슷한 주택이 판매하는 것에 대한 좋은 아이디어를 제공 할 수 있습니다. 현재 목록은 경쟁 상황을 알려줍니다. 같은 수의 침실과 욕실이있는 집을 평가하십시오. 가정의 침실과 욕실 수는 가정을 평가하는 가장 중요한 기준 중 하나입니다. 예를 들어, 침실이 2 개인 집은 일반적으로 3 명 이상있는 집보다 덜 바람직합니다. 마찬가지로 욕실이 하나만 있거나 마스터 욕실이없는 주택은 더 많은 주택보다 재판매 가치가 낮습니다. 약 300 평방 피트 이내의 집을 평가하십시오. 2, 000 평방 피트의 집으로 1, 700에서 2, 300 평방 피트 사이의 집을보십시오. 일반적으로 침실이 많을수록 가격이 비싸지 만 평방 피트는 거의 중요합니다. 같은 동네에있는 집을 평가하십시오. 벽이있는 공동체가 아니라면 집이 실제로 어떤“이웃”인지 정확히 파악하는 것은 어려울 수 있습니다. 따라서 먼저 온라인에서 이웃을 평가하는 것이 중요합니다. 동일하거나 비슷한 학교 구역에서 주택을 평가하십시오. 학군은 각 학군에 많은 학교가있는 대도시에서 특히 중요합니다. 거리의 한쪽에있는 집은 훌륭한 학교 구역에있을 수있는 반면, 다른쪽에있는 집에 사는 학생들은 품질이 낮은 학교에서 결혼 할 수 있습니다. 학교가 가정의 가치에 미치는 차이는 매우 중요합니다. 로트 크기가 비슷한 주택을 평가하십시오. 일반적으로, 10 에이커의 땅에있는 집은 단지 1 에이커의 다른 집보다 가치가있을 것입니다. 비슷한 나이의 집을 평가하십시오. 새로운 주택은 일반적으로 오래된 주택보다 가치가 높지만 일부 오래된 주택, 특히 골동품 주택 또는 세기 중반 현대 주택은 디자인으로 인해 새로운 건축보다 프리미엄을 요구할 수 있습니다. 비슷한 기능을 가진 주택을 평가하십시오. 예를 들어, 집에 지상 수영장이 있거나 클럽 하우스가있는 문이있는 동네에있을 경우 비슷한 기능을 가진 다른 숙소를 찾아보십시오. 마찬가지로 집이 바닷가에있는 경우 다른 물가와 비교하면 물에서 몇 블록 떨어진 집과 비교하는 것보다 훨씬 더 나은 결과를 얻을 수 있습니다.
5. 평균 상장 가격 비교
선택한 비교 가능한 주택의 판매 가격을 가져와 각각의 평방 피트로 나누어 각 비교 가능한 주택의 평방 피트 당 가격을 계산하십시오. 그런 다음 비교 가능한 주택의 평방 피트 당 평균 가격을 찾아 판매하려는 주택의 정확한 평방 피트를 곱하십시오.
6. 집을 직접 평가하십시오.
귀하의 연구에 기초하여, 주택 가치가 무엇인지에 대한 야구장 아이디어를 가져야하므로 주택 소유자가 귀하에게 제공하는 재산 가치에 대한 질문을 처리 할 수 있어야합니다. 재산을 여행 할 때 조건, 추가 및 업그레이드, 필요한 업그레이드, 외부 및 조경 및 기타 편의 시설과 같은 요소를 고려하십시오. 방문시 수집 된 정보와 비교 가능한 목록의 예비 데이터를 결합하여 포괄적 인 CMA를 만듭니다.
