연방 정부는 주택 담보 대출이 많은 미국인들이 평생 가정 할 수있는 가장 큰 재정적 부담임을 이해합니다. 휴식을 제공하기 위해 (그리고 아마도 사람들이 부동산 시장에 참여하도록 장려하기 위해) 국세청 (IRS)은 납세자가 모기지에 지불 한이자를 공제 할 수 있도록합니다.
그러나 두 번째 주택 담보 대출을 받으면 어떻게 될까요? 당신이 그것을 사용하는 것이 중요합니까? 관심을 무한정 공제 할 수 있습니까?
우리는 두 번째 모기지에 대한 세금의 영향에 대해 심도있게 살펴보고 세금에 대한 공제액 계산 방법과 다양한 제한 사항 및 함정을 강조하는 방법을 보여줍니다.
기초
먼저, "자격 주택"(모기지이자 공제가 적용되는 주택)이 무엇인지, 그리고 IRS가 "모기지이자"및 "모기지 부채"를 어떻게 정의하는지 이해해야합니다.
우선, "자격을 갖춘 가정"이란 평소에 거주하는 주요 가정 또는 두 번째 가정을 말합니다. IRS 간행물 936에 따르면, 이동 주택, 주택 트레일러, 아파트 및 보트는 "잠자기, 요리 및 화장실 시설"이있는 한 자격이 있습니다.
임대 주택이나 사무실과 같이 다른 두 배의 주택에서 공제를 청구하는 경우, 건물을 점유하는 시간과 관련하여 미묘한 규칙과 계산이 이루어집니다. 여기에서 세부 사항을 참조 할 수 있지만 일반적으로 두 번째 집을 임대하는 경우 1 년에 걸쳐 임대 기간의 14 % 이상 또는 10 % 이상 (더 긴 기간) 이상 거주해야합니다. 모기지이자를 공제 할 수 있습니다. (거기에 살지 않는다면, 집주인이며 완전히 다른 규칙이 적용됩니다: 임대 주택 소유자에 대한 세금 공제 참조).
주택 담보 대출은 주택을 담보로 사용하는 대출에 대해 지불 한이자에만 적용됩니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.
IRS는 세 가지 범주의 모기지 빚을 간략하게 설명합니다. 이는 부채를 언제 냈는지와 수익금에 사용 된 내용에 따라 다릅니다.
- 조부 부채 란 1987 년 10 월 13 일 또는 그 이전에 (현재의 세금 규칙이 발효 된 후) 집에서 확보 한 모기지를 말합니다. 주택 구입 부채 는 1987 년 10 월 13 일 이후에 주택을 구입, 건축 또는 개선하는 데 사용 된 주택 융자 (예: 수리, 수리 등)를 말합니다. 주택 담보 부채 또는 대출 은 1987 년 10 월 13 일 이후에 대학 수업료, 새 차, 휴가 또는 이와 관련이없는 다른 것들을위한 자금과 같은 기타 비거주 관련 목적으로 사용 된 모기지를 말합니다. 주택 구입, 건축 또는 개량.
공제
그것은 당신이 이미 가지고있는 빚의 종류와 당신이 얼마나 더 많은 것을 원하느냐에 달려 있습니다. 귀하가 결혼하여 공동으로 소송을 제기하는 경우, 주택 구입 부채 100 만 달러 이하 및 주택 자본 부채 총액 10 만 달러 이하에 대해서만이자를 공제 할 수 있습니다. 독신이거나 결혼하여 개별적으로 제출하는 경우, 귀하의 한도는 주택 구입 부채 및 $ 50, 000 주택 담보 부채에 대해 각각 $ 500, 000가됩니다.
다시 말해, 모기지 또는 모기지가 1 차 및 / 또는 2 차 주택을 구매, 건설 또는 개선하고 (주택 구입 부채로 만들기) 총 백만 달러에 사용되는 경우이자를 지불 한 모든 금액을 공제 할 수 있습니다. 예를 들어, 두 개의 모기지 각각에 대해 최대 100 만 달러의 이자율이 4 % 인 경우 연간이자 지불액 $ 4만을 공제 할 수 있습니다.
그러나 주택 구입 부채가 2 백만 달러라고 가정하면 해당 연도에 200 만 달러 상당의 모기지에 대해 지불 한 총이자의 절반 만 공제 할 수 있습니다. 동일한 4 % 이율이 적용되는 경우, 해당 연도에이자 지불했을 것으로 추정되는 $ 80, 000 대신 $ 40, 000 만 공제 할 수 있습니다. (이것은 7 자형 자산을 조달하려는 사람에게 고려해야 할 사항입니다. 점보 대 기존 모기지: 어떻게 다른가를보십시오 .)
이 한도는 할아버지 부채에는 적용되지 않지만, 할아버지 부채가 이미 100 만 달러를 초과하면 새로운 모기지에 대해 추가 공제를받을 수 없습니다. 할아버지 부채가 90 만 달러 만 있다면 어떨까요? 그런 다음 10 만 달러 상당의 주택 인수 부채에 대해서만이자를 공제 할 수있었습니다.
최소한 이것이 일반적인 규칙입니다. IRS는 실제 공제 가능한 주택 담보 대출이자를 결정하는 워크 시트를 제공합니다.
서류
600 달러 이상의 모기지이자를 지불하는 한 세금 신고 시간 몇 달 전에 모기지 보유자 나 대출 기관 (보통 1098 양식)으로부터 통지를받습니다. 이 모기지이자 계산서에는 연간 지불액의 달러 금액과 함께 지불 한 모기지 보험료와 공제 가능한 포인트 (해당 주택을 구입 한 경우)도 표시됩니다. 이 문서가 준비되면 1040 양식 A (항목 별 공제) 양식으로 세금 보고서를 작성하는 데 사용됩니다.
주택 인수 부채와 주택 담보 부채를 결합하면 기술적으로 집에 대해 110 만 달러를 빌릴 수 있습니다. 그러나이 임계 값을 초과하는 추가 부채가 발생하는 경우 투자 (일정 A에보고 됨) 또는 사업 (스케줄 C 또는 일정)과 같은 적격 비용으로이 수익금이 사용 된 경우이자를 차감 할 수 있습니다. C-EZ).
리파이낸싱, 포인트 및 프리미엄
또한, 새로운 모기지에 대해 포인트를 지불하면 대출 기간 동안 해당 금액을 공제 할 수 있습니다. 새로운 30 년 모기지를 상환한다고 가정하면 매년 포인트로 지불 한 금액의 1/30을 공제 할 수 있습니다. 집을 팔거나 재 융자 할 때까지 모든 포인트를 차감하지 않은 경우 해당 연도에 한 번에 나머지 금액을 모두 차감 할 수 있습니다. 스케줄 A, 양식 1040, 12 행에 공제를 제출합니다.
조정 총소득이 $ 109, 000를 초과하지 않는 한 (혼인하고 별도로 제출할 경우 $ 54, 500) 모기지 보험료의 일부 또는 전부를 공제 할 수 있습니다. 이것은 "주택 구입 부채"범주에 속합니다.
결론
세금 규칙은 복잡하지만이를 부인할 수는 없지만 올바르게 진행하면 연간 수천 달러를 절약 할 수 있습니다. 두 번째 담보 대출을 받기로 결정하기 전에 자격을 갖춘 세무 전문가와상의하십시오.
