목차
- 지분 제거의 기초
- HELOC 사용
- 두 번째 모기지를 당기기
- 농가 면제 사용
- 친절한 대출 전략
- 상호 담보
- 부동산 LLC
- 결론
부동산 자산의 지분 가치를 낮추는 과정 인 주식 제거는 가장 오래된 자산 보호 전략 중 하나입니다. 본질적으로, 채권자가 취득 할 자본이 거의 없거나 전혀없는 정도로 부채로 재산을 가두어 야한다. 다른 당사자에게 재산에 대한 청구를함으로써 소유자는 현금 흐름과 자산의 사용에 대한 통제력을 유지하면서 모든 유형의 법적 판단을 완성하려는 사람들에게는 매력적이지 않습니다. 이 방법은 직관적으로 보이지만 효율성을 보장하기 위해 충족해야하는 특정 요구 사항이 있습니다. 이 전략을 실행하는 다양한 방법은 소유자에게 더 많은 혜택을 제공합니다.
지분 제거의 기초
채권자의 눈에 무가치 한 자산의 자산을 만들어 부동산 자산의 소유권을 보호하기 위해 유질 물 구제 사기, 혼돈 또는 담보와 혼동하지 마십시오. 많은 지분 인수 전략이 있지만, 모두 큰 지분 지분을 갖지 않고 부동산 자산을 통제해야합니다. 소유주는 재산의 지분을 얻기가 어렵거나 비용이 많이 들기 때문에 집과 기타 재산을 법적 절차에 첨부하는 것을 방지하기를 희망합니다. 아이디어는 간단합니다. 재산에 대한 통제와 향응을 유지하지만 채권자가 얻을 수있는 공평성을 거의 또는 전혀 남기지 않습니다. (자세한 내용은 차압 사기 방지 를 참조하십시오.)
동시에, 모든 유형의 자산 보호 전략과 마찬가지로 보호가 필요한 시간보다 먼저 자산 제거를 실행해야합니다. 법적 절차에서 자산 계획 전략을 집행하는 것은 일반적으로 법원에 의해 부적절한 것으로 간주됩니다. 예를 들어, 자산을 다른 사람의 이름으로 입력하려고 시도하는 것은 자산을 숨기려는 목적으로 만 사기로 간주됩니다.
전통적으로 가장 일반적인 형태의 주식 스트리핑 (배우자 스트리핑이라고 함)은 재정적 인 이유로 고소 당할 가능성이 적은 배우자에게 소유권을 양도하는 것이 었습니다. 이혼은 이제 법적 책임보다 자산에 더 큰 위협이되기 때문에 이전에 효과적인 전략은 더 이상 사용되지 않습니다.
HELOC 사용
요즘 애착 가능성을 줄이는 가장 일반적인 방법은 자산을 차용하고 다른 당사자에게 부채 의무에 대한 유치권을 부여하는 것입니다. 가장 일반적인 형태의 차용은 주택 자산 신용 한도 (HELOC)입니다. HELOC를 통해 대출 기관은 대출 담보로 사용되는 자산의 지분에 대한 유치권을받습니다. 자금이 지원되지 않는 주식 대출조차도 차용자에게 큰 위험을 초래하지 않으면 서 장부 지분을 크게 줄일 수 있습니다. 대부분의 지분 신용 한도는 펀드를 사용하지 않은 것에 대해 수수료를 부과하지 않으며 설정하기에 매우 저렴합니다 (무료가 아닌 경우). HELOC는 채권자가 부동산의 실제 지분을 얻는 것을 훨씬 어렵고 비용이 많이 들며, 종종 채권자의 현금 흐름에 영향을 미치지 않고 채권자가 법적 소송을 시작하는 것을 저지합니다.
부동산에 자금을 지원하지 않는 HELOC를 배치하는 것은 모든 자산의 첫 번째 방어선입니다. 또한 비상 사태 나 기타 예기치 않은 재정적 의무에 사용될 수있는 자금의 원천을 제공합니다. 미납 상태 인 경우 HELOC는 필요한이자 또는 원금 상환의 형태로 재무 위험을 추가하지 않습니다. 채권자들은 실제로 은행에 빚진 금액을 알 수 없기 때문에이 전략은 당사자가 재산을 뒤쫓는 것을 막는 데 효과적 일 수 있지만 채권자가 법정에 가기로 결정하면 덜 효과적입니다.
두 번째 모기지를 당기기
더 효과적이지만 더 위험한 보호 수단은 HELOC 또는 2 차 모기지 형태로 자금 대출을 사용하는 것입니다. 대출이 자금을 조달 할 때, 대출 기관은 우선 채권을받습니다. 즉, 차용 한 금액에 대한 지분에 대한 청구는 채권자의 판단을 대체합니다. 이 경우 부동산의 자본은 실제로 빌린 자본의 양에 의해 감소하는데, 이는 법적 수단으로는 회수 할 수 없어 채권자의 고소 동기를 더욱 감소시킵니다.
농가 면제 사용
많은 주에서 주택 공제 혜택이 있으며, 이는 채권자가 재정적 의무를 이행하기 위해 압류 할 수있는 주택의 지분 금액을 제한합니다. 그러나 대부분의 사람들에게 농가 면제 혜택은 주택 가치의 일부만 보호 할 것입니다. 예를 들어, 주택 담보 대출이없고 $ 100, 000 주택 면제가있는 $ 400, 000 주택은 잠재적 법적 청구에 노출되는 $ 300, 000의 지분을 갖게됩니다. 이 상황에서는 자산에 대해 어떤 유형의 대출을 유지하는 것이 합리적이므로 자본은 10 만 달러를 넘지 않습니다. 어떤 일이 일어나고 판결이 내려지면 채권자는 재산 기록을보고 집의 가치를 평가하며 값 비싼 법적 조치로 얻을 것이 거의 없다고 결정합니다.
그러나 대출 자금 조달 문제는 두 가지입니다. 첫째, 부동산 소유자는 부동산 투자만큼이나 생산성이 높은 자본의 용도를 찾아야합니다. 둘째, 소유자는 필요한 월간 원금 및이자 지불을 통해 대출을 유지하거나 대출 기관에 의한 유질 처분을 할 수 있어야합니다. 재산 소유자에 대한 많은 설명이 자본에 대한 재산을 제거하고 주식 시장에 투자합니다. 황소 시장에서 유명해진이 전략은 장기간의 시장 하락 기간 동안 압류 율을 높였습니다. 이 전략을 고려할 때 대부분의 사람들은 자신의 자산에서 끌어 낸 수익을 올바르게 사용하거나 투자하는 방법을 생각하지 않습니다. (배경 정보는 Investopedia 특집: 서브 프라임 모기지를 확인하십시오 .)
친절한 대출 전략
압류의 위험을 줄이기 위해 일부 소유자는 자신이 아는 사람에 의해 통제되는 사업 또는 신탁으로부터 우호적 인 대출을받습니다. 개인 관계로 인해 소유자는 대출 지불이 느리거나 존재하지 않는 경우 대출 기관이 압류하지 않을 것이라고 가정합니다. 이러한 우호적 인 대출의 대부분은 진짜가 아닌 것처럼 보이기 때문에 사기로 기각됩니다.
모든 관할권에는 고유의 특정 규정이 있지만 소집 자에게 통과하려면 대출을 특정 경제 목적으로 작성하고 올바르게 문서화하고 모기지 대출을 신청해야합니다. 더 중요한 것은, 원금 및이자 지불은 적시에 대출 서류에 따라 이루어져야합니다. 차용인이 모기지 상환을 한 적이 없거나 문서화하지 않았기 때문에 재산 보호를 위해 마련된 많은 대출은 법원에서 해고됩니다.
상호 담보
상호 담보는 자산의 자산을 방해하는 또 다른 자산 보호 전략이며, 그 자산은 여러 다른 자산의 담보로 사용됩니다. 유치권이 없을지라도 다른 대출이나 보증의 이익을 보호하기 위해 첨부 할 수는 없습니다.
이것이 작동하는 방식입니다. 같은 그룹이 소유 한 두 회사가 자산을 가지고 있다고 가정합니다. 회사 # 1은 회사 # 2에 대출을 제공하고 자산을 담보로 사용합니다. 회사 # 2는 대출 수익금을 사용하여 회사 # 1에 동등한 대출을 제공하고 자산을 담보로 제공합니다. 동일한 소유권 그룹을 벗어나는 돈이 없으면 두 부동산 모두 재산 유치권을 가지며 현재 채권자로부터 보호됩니다. 회사 # 1이 고소되고 재산에 대한 판결이 내려진 경우, 후자는 여전히 문제없이 사용될 수 있습니다.
결국, 매각시 수익은 기존 모기지 론을 상환하기 위해 사용되며 채권자에게 재산에 대한 상환권을 남기지 않습니다. 이것은 매우 단순하고 투명한 예이지만, 해외 기업과 개인 신탁을 사용하는 더 복잡한 구조는 종종 채권자가 진정한 소유권을 결정하거나 거래가 선의가 아님을 증명하기 어렵게하기 위해 사용됩니다.
부동산 LLC
임대 부동산을 소유하는 것은 위험이 큰 노력입니다. 재산을 소유하고 관리하는 법적 책임으로부터 자산을 보호하는 것은 매우 어렵습니다. 그러나 부동산 LLC의 사용을 통해 소유자는 다른 자산을 부동산 활동으로부터 보호하는 방법을 찾았습니다. 단일 자산 LLC 내에서 재산을 소유함으로써 재산 자체 만 고소 될 수 있으며, 이는 다른 자산의 소유자를 첨부로부터 격리시킵니다.
LLC는 법인이므로 소유자를 고소하려는 채권자는 LLC에 대한 소유자의 지분 만 추구 할 수 있습니다. 자산을 더욱 단열하기 위해 단일 자산 LLC는 종종 네바다와 같은 주에 등록 된 관리 LLC 지주 회사가 소유하며, 이로 인해 과금 주문이 기업을 공격하는 유일한 모드로 허용됩니다. 과금 주문은 채권자가 회원으로 가입 할 수만 있기 때문에 관리자로부터 소득 분배를받지 않고 세금 부채를지게됩니다. 이것은 재정적으로 불가능합니다. 흥미롭게도 대부분의 LLC 기반 전략은 다른 부동산에 투자하거나 업데이트하기 위해 자금을 사용하여 HELOC를 통해 자본을 제거하는 것이 좋습니다.
결론
신중하고 잘 짜여진 계획의 일부로 완료되면 주식 제거는 매우 강력한 자산 보호 도구가 될 수 있습니다. 부동산과 재산을 모두 보호하는 부동산 LLC 구조와 같은 다른 보호 전략과 함께 사용하는 것이 가장 좋습니다. 이러한 전략은 법원의 사기 거래로 간주되지 않도록 대출 수익의 전략적 사용을 고려해야하고 필요에 따라 미리 실행되어야합니다. 자산 보호 전략과 마찬가지로, 대출 또는 법률 문서가 실행되기 전에이 분야에 대한 지식이있는 변호사와상의해야합니다. (자세한 내용은 모기지 기본 안내서를 참조하십시오.)
