협동 조합에 사는 사람들이 연례 주주 총회에서 듣고 싶어하는 마지막 것은 협동 조합이 불이행 될 위험이 있다는 것입니다. 그러나 많은 사람들에게 이것은 현실입니다. 매년 협동 조합은 파산하며 추위에 "소유자"를 남겨두고 있습니다.
협동이란 무엇입니까?
협동 조합은 거주자가 법인이라는 법인의 지분을 소유하는 주택 계약입니다. 이 주주들은 아파트 나 아파트 중 한 곳에 살 수있는 독점 임대 또는 권리를받습니다. 기술적으로 소유자는 부동산 자체가 아닌이 회사의 주식 만 소유합니다. 회사는 부동산을 소유합니다. 주식 소유자는 청소, 난방, 수도, 직원 급여, 쓰레기 제거, 수리 비용, 세금, 보험 및 건물의 기본 모기지와 같은 건물 관리 비용을 충당하기 위해 사용되는 유지 보수 비용을 매월 지불합니다.
기본 유형
협동 조합과 관련하여 일반적으로 알려진 두 가지 기본 유형 인 모기지 기본값과 기술 기본값이 있습니다.
- 기술적 인 기본값 은 그리 심각하지 않습니다. 뉴욕과 뉴저지의 부동산 변호사이자 뉴욕의 주거 및 상업용 부동산 회사 인 아담 레이트 만 베일리 (Adam Leitman Bailey) PC 책임자 인 Adam Leitman Bailey는이 유형의 기본 "이는 위반으로 수리를하지 않는 것으로 구성되어있다"고 말했다. 모든 금전적 지불이 제 시간에 지불되었지만 모기지 계약의 " 일반적으로 이러한 유형의 기본값은 수리가 완료되거나 적어도 비용이 지불되도록 조정하여 해결할 수 있습니다. 대출 이 원래의 계약에 따라 건물에 대한 지불을받지 못하기 때문에 모기지 채무 불이행 은 훨씬 더 심각합니다. 이는 매월 유지 보수 비용을 지불하지 않고 부지런히 지불 한 주주에게는 실망스러운 상황입니다. 이것은 종종 협동 조합에 대한 파산 신청을위한 가장 빠른 경로입니다. 이 상황에서 대출 기관은 건물 경영진에게 불이행 통지서를 발송하고, 주택 담보 대출 불이행이 해결되지 않으면 처분 프로세스가 시작됩니다.
최악의 시나리오: 차압
차압은 협동 조합이 파산 신청을 할 때 발생할 수있는 최악의 일입니다. 차압은 건물에 대한 법적 소유권을 얻기 위해 대출 기관이 시작한 소송입니다. Dewey & LeBoeuf LLP의 파트너 인 Stuart M. Saft는 뉴욕에서 유질 처분은 몇 년이 걸릴 수 있지만, 협동 조합이 정당한 방어를하지 않는 한 심판은 건물을 팔기 위해 경매를 개최 할 것이라고 밝혔다. 그리고 주주는 임대 임차인으로 돌아가고 더 이상 아파트를 "소유"하지 않을 것입니다.
대출이 주택 담보 대출의 불이행으로 파산 신청을하는 경우, 대출 기관은 건물을 압류하고 주주를 퇴거시킬 수있는 권한을 갖습니다. 베일리는 "건물 담보 대출은 주주들에 의한 개인적인 보증이 아니기 때문에 기본 모기지 대출은 각 아파트 주주를 따를 수 없다"고 덧붙였다. 파산시 협동 조합의 은행은 주주들에게 지급을받습니다.
따라서, 파산의 차압 판매로 인한 수익금은 은행에 지불합니다. 개인 모기지를 얻은 주주는 아파트 주식의 소유권을 잃어버린 경우에도 그 지불에 대한 책임이 있습니다.
이 시나리오에서 주주는 많은 옵션을 가지고 있지 않습니다. 협동 조합이 11 장 (조직 개편)을 제출하기로 선택하면 협동 조합 모가지는 건물을 즉시 매각하는 청산인 7 장으로 전환 할 수 있습니다.
파산 또는 압류에서 협동 조합 주주는 거주하는 경우 임차인으로 남아 있지만 독점 임대는 취소됩니다. 그들이 아파트에 모기지 빚을지고 지불하지 않으면 "소득세가 불리 할 수있다"고 Saft는 확인했다.
채무 불이행에 어려움이있는 협동 조합은 추가 자금을 빌리거나 월간 유지 보수를 높이거나 평가를 추가하여 지불을 따라 잡을 수 있습니다. 평가는 월간 유지 보수의 일시적 증가입니다. 이 증가는 협동 조합이 필요로하는 수리 또는 기타 비용으로 지정됩니다.
협동 파산은 흔합니까?
협동 파산은 드물다. Saft는 "우리가 아는 한, 제 2 차 세계 대전 이후 뉴욕에서 10 명 미만의 협동 조합이 압류되었으므로 지금은 발생하지 않을 것입니다. 그러나주의를 기울여야합니다." 노트의 모든 금액이 기술적 불이행으로 인해 기각되는 경우 기술적 불이행은 파산으로 이어질 수 있지만 그럴 가능성은 없습니다.
주주는 무엇을 할 수 있습니까?
불행히도 주주들에게는 이미 협동 조합 아파트를 구입했다면 할 수있는 일이 많지 않습니다. 문제가있는 협동 조합에서 주식을 구매 한 경우 자격을 갖춘 변호사에게 조언을 구해야합니다. 열쇠는 쇼핑을 할 때 교육적인 결정을 내리고 구매하기 전에 협동 조합을 조사하는 것입니다.
Bailey는 구매자를 대표 할 때 지난 2 년 동안 건물의 재무 상태를 분석하여 건물이 안정적인지 확인합니다. 그는 재무 제표와 주요 구조적 개선 또는 수리가 필요한 부분을 비교하고 건물에 현금이 충분한 지 확인합니다. 주택 담보 대출금을 지불하거나 비용을 충당 할 수없는 건물은 확실한 위험 신호입니다.
협동 아파트 사냥꾼은 재정 자체를 요청하여 "나쁜"협동 조합에 빠지지 않도록 할 수 있습니다. 2 년의 역사를 살펴보면 건물이 얼마나 잘 (또는 열악한)지를 잘 알 수 있습니다. 예를 들어, 현금 준비금이 낮 으면 협동 조합에 응급 수리를위한 자금이 충분하지 않을 수 있습니다. 이 경우 협동 조합은 다른 대출 형태의 은행이나 주주로부터 자금을 확보해야합니다.
주주는 아파트를 조사 할 때 중요한 질문을해야합니다. 예를 들어, 협동 조합이 매달 모기지 상환을했는지 물어보십시오. 결제를 놓친 경우 이유를 물어보십시오. 주택 담보 대출 이외의 다른 유형의 부채가 있는지, 또한 다가오는 주요 수리가 있는지, 그렇다면 어떻게 협동 조합이 지불 할 계획인지 물어보십시오.
Saft는 다음과 같은 몇 가지 팁을 제안합니다. "회계사가 깨끗한 감사 편지를 발행했는지 확인하기 위해 마지막 재무 제표를 살펴보십시오. 변호사에게 건물에 대한 유치권이 있는지 또는 부동산 세금이 납부되지 않았는지 확인하도록하십시오. 많은 주주들이 유지 보수 비용을 지불하지 않으면 관리 에이전트로부터 연락하십시오. 변호사에게 문제가 있는지 협동 조합 회의록을 읽도록하십시오."
결론
협동 조합위원회는 예비 구매자로서 귀하의 재무 이력에 대해 요청할 권리가 있습니다. 그것은 당신이 당신의 자신의 개인 저당 지불뿐만 아니라 월간 유지 보수의 책임을 충족시킬 수 있도록하고 싶습니다. 그러나 구매자로서 귀하는 결국 생활 공간이 경제적으로 안정되도록 할 권리가 있습니다. 모든 세부 사항에 대해 물어보십시오. 그것은 당신의 미래입니다, 그래서 당신의 권리를 행사하십시오.
