운영 자금은 무엇을 의미합니까?
운영 자금 (FFO)은 부동산 투자 신탁 (REIT)이 운영에서 현금 흐름을 정의하는 데 사용하는 수치를 나타냅니다.
FFO는 소득에 감가 상각 및 상각을 추가 한 다음 판매 이익을 빼서 계산합니다. 때로는 주당 기준으로 인용되기도합니다. REIT 및 기타 유사한 투자 신탁을 평가할 때 주당 순이익 (EPS) 대신 주당 FFO 비율을 사용해야합니다.
운영 기금 (FFO)
운영 자금 (FFO) 이해
FFO는 REIT에 의해 생성 된 현금의 척도입니다. 부동산 회사는 FFO를 운영 성능 벤치 마크로 사용합니다. NAREIT (National Real Estate Investment Trusts)는 원래이 수치를 개척했으며 이는 비 GAAP 수치입니다.
FFO의 공식은 다음과 같습니다.
FFO = 순소득 + 감가 상각 + 상각-자산 판매에 대한 이익.
FFO 계산의 모든 구성 요소는 REIT의 손익 계산서에 나열되어 있습니다. 예를 들어, REIT의 감가 상각비가 $ 20, 000이고 자산 판매가 $ 40, 000이고 순이익이 $ 100, 000 인 경우 FFO는 $ 80, 000이됩니다. 모든 REIT는 재무 제표에 FFO 계산을 표시해야합니다. 그들은 일반적으로이 법안을 손익 계산서에 각주로 공개합니다.
FFO는 회사의 현금 흐름표에보고 된 REIT의 현금 흐름과 혼동하지 말고 정기적 인 지속적인 비즈니스 활동으로 회사에 유입되는 현금과 그에 상응하는 순액을 측정합니다. 유동성 척도로서 현금 흐름의 대안으로 FFO를 보아서는 안됩니다.
FFO가 REIT 성과를 측정하는 좋은 이유
FFO는 REIT의 실제 성능을 부정확하게 전달할 수있는 비용 회계 방법을 보완합니다. GAAP 회계에서는 모든 REIT가 표준 감가 상각 방법 중 하나를 사용하여 시간이 지남에 따라 투자 자산의 감가 상각을 요구합니다. 그러나 많은 투자 자산은 실제로 시간이 지남에 따라 가치가 상승하므로 REIT의 가치를 설명하는 데 감가 상각이 정확하지 않습니다. 이 문제를 조정하려면 감가 상각 및 상각을 순이익에 다시 추가해야합니다.
FFO는 또한 이러한 유형의 판매가 되풀이되지 않는 것으로 간주되기 때문에 부동산 판매에 대한 이익을 차감합니다. REIT는 모든 과세 소득의 90 %를 배당금 형태로 지불해야합니다. 부동산 판매 수익은 REIT의 과세 소득에 추가되지 않으므로 가치와 성과 측정에 포함되어서는 안됩니다.
언급 한 바와 같이, 주당 FFO는 때때로 회사가 위에서 언급 한 이유로 EPS 수치를 보완하기 위해 제공합니다. 마찬가지로 많은 분석가와 투자자는 REIT의 가격 -FFO 비율을 가격-수익 비율의 보완으로 평가합니다.
운영에서 조정 된 자금
점점 더 부동산 분석가들은 운영에서 REIT의 조정 된 펀드 (AFFO)를 계산하고 있습니다. 이 계산은 REIT의 FFO를 사용하여 자본화 한 후 상각되는 모든 반복 지출과 임대료의 정액을 차감합니다. 이러한 반복 자본 지출에는 도장 프로젝트 또는 지붕 교체와 같은 유지 보수 비용이 포함될 수 있습니다. AFFO는 REIT의 수입 잠재력에 대한보다 정확한 추정치로서 주목을 받고 있습니다.
AFFO 측정은 REIT의 현금 생성 또는 배당 지불 용량을 더 잘 측정 할 수 있도록 개발되었습니다. AFFO 외에도이 대체 측정법은 분배 가능한 자금 또는 분배 가능한 현금이라고도합니다.
REIT의 FFO 예
인기 쇼핑몰 REIT Simon Property Group은 2017 년 손익 계산서에 2016 년 대비 6 % 증가한 40 억 달러의 운영 자금을보고했습니다. 한편, 회사의 순이익은 총 22 억 달러입니다. FFO에 도달하기 위해이 회사는 약 18 억 달러의 감가 상각비와 상각을 다시 추가하고, 선호하는 분배 및 배당금 지불을위한 530 만 달러의 감소, 결과적으로 감가 상각 및 상각의 비 지배 지분 부분을 포함하여 더 작은 금액을 추가로 조정했습니다. 추가로 1, 170 만 달러가 절감되었습니다. 또한 Simon은 희석 EPS 주당 $ 6.24와 비교하여 희석 주당 FFO $ 11.21를보고했습니다.
