그러나이자 전용 기간이 끝나면 어떻게됩니까? 누가이 대출을 제공합니까? 그리고 언제 하나를 얻는 것이 합리적입니까? 다음은 이러한 유형의 모기지에 대한 간단한 안내서입니다.
이자 전용 모기지의 구조
기본적으로, 이자 전용 모기지는 처음 몇 년 동안 (대개 5 또는 10)이자 만 지불하는 기간이며, 그 기간이 끝나면 원금과이자 모두를 지불하기 시작합니다. 이자 전용 기간 동안 원금을 지불하려면 할 수 있지만 대출의 요구 사항은 아닙니다.
일반적으로 3/1, 5/1, 7/1 또는 10/1 조정 가능한 모기지 (ARM)로 구성된이자 전용 대출이 표시됩니다. 대출 기관은 7/1 및 10/1 선택이 차용자에게 가장 인기가 있다고 말합니다. 일반적으로이자 전용 기간은 조정 가능한 이자율 대출의 고정 이자율 기간과 같습니다. 예를 들어, 10/1 ARM이있는 경우 처음 10 년 동안 만이자를 지불합니다.
이자 전용 ARM의 경우 도입 기간이 종료 된 후 금리는 LIBOR와 같은 벤치 마크 이자율과 대출 기관이 결정한 마진을 기준으로 1 년에 한 번 (“1”이 나오는 곳) 조정됩니다. 시장이 변화함에 따라 벤치 마크 비율이 변경되지만 대출을받을 때 마진이 미리 결정됩니다.
요율 제한은 이자율 변경을 제한합니다. 이것은 관심있는 ARM뿐만 아니라 모든 ARM에 해당됩니다. 샌디에고 C2 파이낸셜 코퍼레이션 (C2 Financial Corp)의 대출 책임자이자 "대출 가이드: 최상의 담보 대출을 얻는 방법"의 저자 인 케이시 플레밍 (Casey Fleming)은 3/1 ARM과 5/1 ARMS의 초기 금리 상한은 보통 2라고 말합니다. 즉, 시작 이자율이 3 % 인 경우, 이자 전용 기간이 4 년 또는 6 년에 종료되면 새 이자율이 5 %보다 높지 않습니다. 7/1 ARM 및 10/1 ARM에서 초기 요율 제한은 일반적으로 5입니다.
그 후에는 ARM 도입 기간과 상관없이 일반적으로 비율 증가가 매년 2 %로 제한됩니다. 플레밍은 평생 상한선이 대출 시작 금리보다 거의 항상 5 % 높다고 말했다. 따라서 시작 비율이 3 %이면 8 년 5 %, 9 년 7 %, 10 년 8 %로 증가 할 수 있습니다.
이자 전용 기간이 만료되면 대출 기간 중 남은 기간 동안 대출 기간 중 나머지 기간에 대해 원금을 상환해야합니다. 오늘날의이자 전용 대출에는 풍선 지불이 없습니다. Fleming은 일반적으로 법에 따라 허용되지도 않는다고 말합니다. 따라서 7/1 ARM의 전체 기간이 30 년이고이자 전용 기간이 7 년인 8 년이면 월별 지불액은 두 가지, 즉 새로운 이자율과 두 번째로 다시 계산됩니다. 나머지 23 년간 교장의 상환.
고정 이자율 대출
고정 금리이자 전용 모기지는 일반적이지 않습니다. 30 년 고정 금리이자 만 대출의 경우 10 년 동안 만이자를 지불 한 다음 나머지 20 년 동안이자 + 원금을 지불 할 수 있습니다. 첫 10 년 동안 교장에게 아무것도 넣지 않았다고 가정하면, 교장을 상환하기 시작했을 때뿐만 아니라 30 년이 아닌 20 년 동안 교장을 상환하기 때문에 월 지불액이 11 년에 크게 증가 할 것입니다. 이자 전용 기간 동안 원금을 상환하지 않기 때문에 이율이 재설정되면 새이자 지급은 전체 대출 금액을 기준으로합니다. 이자율이 3.5 % 인 10 만 달러 대출은 처음 10 년 동안 한 달에 $ 291.67이지만 나머지 20 년 동안 한 달에 579.96 달러 (거의 두 배)입니다.
30 년에 걸쳐 $ 100, 000의 대출 비용은 $ 174, 190.80입니다 ($ 291.67 x 120 지불) + ($ 579.96 x 240 지불). 위에서 언급 한 것처럼 동일한 3.5 % 이율로 30 년 고정 이자율 대출을받은 경우 30 년 동안의 총 비용은 $ 161, 656.09입니다. 그것은이자 만 대출에 대한이자가 $ 12, 534.71 더 많으며, 추가이자 비용이 당신이 풀 기간 동안이자 전용 대출을 유지하고 싶지 않은 이유입니다. 그러나 모기지이자 세금 공제를 받으면 실제이자 비용은 줄어 듭니다.
이러한 유형의 대출이 널리 이용 가능한가?
뉴욕의 브루클린에있는 FM 주택 융자 부사장 인 Yael Ishakis는 거품이 많은 해 동안 많은 대출자들이이자 전용 대출에 어려움을 겪고 있다고 오늘 은행은 제품을 제공하는 것을 망설이고 있다고 뉴욕의 브루클린에있는 FM 주택 융자 부사장 인 Yael Ishakis는 말합니다 홈."
플레밍 씨는 대부분 5 년, 7 년 또는 10 년의 고정 기간을 가진 점보적이고 가변적 인 대출이라고 말합니다. 점보 대출은 부적합 대출의 한 유형입니다. 부실 채권과 달리 부실 채권은 일반적으로 정부가 후원하는 기업인 패니 매 (Fannie Mae)와 프레디 맥 (Freddie Mac)에게 적합하지 않습니다.
Fannie와 Freddie는 담보 대출 기관에서 대출을 구매할 때 대출 기관이 추가 대출을 발행 할 수 있도록 더 많은 돈을 벌 수 있습니다. 이자 전용 대출과 같은 부적합 대출은 2 차 모기지 시장이 제한되어 있기 때문에 구매를 원하는 투자자를 찾기가 더 어렵습니다. 더 많은 대출 기관이이 대출에 매달리고 사내에서 서비스를 제공하기 때문에 추가 대출을 할 돈이 적습니다. 따라서이자 전용 대출은 널리 사용되지 않습니다. 이자 전용 대출이 점보 대출이 아니더라도 여전히 부적합으로 간주됩니다.
예를 들어, 30 년 고정 금리 대출만큼이자 전용 대출이 널리 이용되지 않기 때문에“좋은이자 전용 대출 기관을 찾는 가장 좋은 방법은 좋은 네트워크를 갖춘 평판이 좋은 중개인을 이용하는 것입니다. 오퍼를 찾아 비교할 수있는 진지한 쇼핑”이라고 Fleming은 말합니다.
비용 비교
Fleming은“이자 전용 기능에 대한 이자율 인상은 대출 기관과 날마다 다르지만 이자율에서 최소 0.25 %의 프리미엄을 지불 할 것이라고 생각합니다.
마찬가지로 애틀랜타의 Angel Oak Home Loans 사장 Whitney Fite는이자 전용 모기지 금리가 특정 금액에 따라 상각 고정 금리 대출 또는 ARM의 금리보다 약 0.125 ~ 0.375 % 높다고 말합니다.
다음은 고정 금리 대출 또는 완전 상각 ARM과 비교하여 월별 지불이 10 만 달러의이자 전용 대출로 표시되는 방법입니다.
- 7 년, 이자 전용 ARM, 3.125 %: 월 $ 260.42 매월 30 년 고정 이자율 기존 대출 (이자 전용 아님), 3.625 %: 월 $ 456.05 매월 지불 7 년, ARM을 완전히 상각 (30 년 상각), 2.875 퍼센트: $ 414.89 매월 지불
이 요율에서 단기적으로이자 전용 ARM은 30 년 고정 금리 대출과 비교하여 처음 7 년 동안 차입 한 $ 100, 000 당 한 달에 $ 195.63의 비용이 더 적게 들며, 완전 상각과 비교할 때 한 달에 $ 154.47의 비용이 줄어 듭니다. 7/1 ARM.
매년 이자율이 어떻게 재설정 될지 미리 알 수 없기 때문에 조정 이자율이자 만 대출의 실제 평생 비용을 계산하는 것은 불가능합니다. Fleming은 계약을 통해 평생 금리 상한선과 바닥을 결정할 수 있지만 비용을 공제하는 방법은 없다고 말합니다. 이를 통해 최소 및 최대 평생 비용을 계산하고 실제 비용이 중간에 있음을 알 수 있습니다. 플레밍은“그러나 그것은 거대한 범위 일 것이다.
결론
이자 전용 모기지는 이해하기 어려울 수 있으며, 이자 전용 기간이 끝나면 지불금이 크게 증가합니다. 이자 전용 대출이 ARM 인 경우 금리가 인상되면 지불액이 훨씬 증가하여 오늘날의 저금리 환경에서 안전한 방법입니다. 이 대출은 어떻게 작동하고 어떤 위험을 감수하고 있는지를 완전히 이해하는 고급 차용자에게 가장 적합합니다.
