금리, 특히 은행 간 거래소와 재무부 금리에 대한 금리는 투자 수단에서와 같이 소득을 창출하는 부동산의 가치에 큰 영향을 미칩니다. 개인이 주택 자산을 구매할 수있는 능력 (모기지 자본 비용의 증가 또는 감소로)에 미치는 영향은 매우 심하기 때문에 많은 사람들이 부동산 평가의 유일한 결정 요인이 현재 모기지 금리라고 가정합니다.
그러나 주택 담보 대출 금리는 부동산 가치에 영향을 미치는이자 관련 요인 중 하나 일뿐입니다. 이자율은 자본 흐름에도 영향을 미치며, 자본의 수요와 공급에 대한 수요와 투자에 대한 투자 수익률은 이자율을 다양한 방식으로 촉구합니다.
금리가 부동산 가치에 미치는 영향
평가 기초
정부에 영향을 미치는 금리, 자본 흐름 및 자금 조달 금리가 부동산 가치에 미치는 영향을 이해하려면 부동산 가치에 대한 소득 접근 방식에 대한 기본적인 이해가 필요합니다. 부동산 가치는 해당 지역의 부동산 수요와 공급에 영향을 받지만, 새로운 부동산 개발에 대한 대체 비용은 소득 접근법이 투자자에게 가장 일반적인 평가 기법입니다. 상업용 부동산 감정사와 부동산 투자가의 보험업자 및 투자자가 제공하는 소득 접근법은 주식 및 채권 투자에 대해 할인 된 현금 흐름 분석과 매우 유사합니다.
간단히 말해서, 예상리스 지불 형태 또는 호텔의 경우 예상 점유율에 객실당 평균 비용을 곱한 형태의 부동산 수입을 예측하는 것으로 평가가 시작됩니다. 그런 다음 금융 비용을 포함하여 모든 자산 수준 비용을 취함으로써 분석가는 순 운영 수입 (NOI) 또는 모든 운영 비용 후 남은 현금 흐름에 도달합니다.
NOI에서 재산 및 기타 비 재산 관련 비용을 유지하거나 수리하기 위해 투자 자본뿐만 아니라 모든 자본 비용을 빼면 그 결과는 순 현금 흐름 (NCF)입니다. 부동산은 일반적으로 현금을 보유하지 않거나 명시된 배당 정책이 없기 때문에 NCF는 투자자가 이용할 수있는 현금과 동일하며 배당금과 동일하며, 이는 주식 또는 채권 소득 투자를 평가하는 데 사용됩니다. 주어진 투자 기간 동안 배당금을 자본화하거나 현금 흐름 스트림 (잔여 가치 포함)을 할인함으로써 자산 가치가 결정됩니다.
자본 흐름
이자율은 자금 조달 및 모기지 금리에 상당한 영향을 미치며, 이는 재산 수준 원가에 영향을 미치므로 가치에 영향을 미칩니다. 그러나 자본 및 경쟁 투자에 대한 수요와 공급은 요구 수익률 (RROR)과 투자 가치에 가장 큰 영향을 미칩니다. 연방 준비 제도 이사회는 통화 정책에서 벗어나 경제를 자극하거나 인플레이션을 막기위한 방법으로 금리를 관리하는쪽으로 더 많은 관심을 기울이면서 모든 투자의 가치에 직접적인 영향을 미쳤다.
은행 간 환율이 감소함에 따라 자금 비용이 감소하고 자금이 시스템으로 유입됩니다. 반대로 금리가 상승하면 자금의 가용성이 감소합니다. 부동산의 경우, 은행 간 대출 금리의 변화는 투자 가능한 자본의 양을 추가하거나 줄입니다. 자본의 양과 자본 비용은 수요뿐만 아니라 공급에도 영향을 미칩니다. 즉 부동산 구매 및 개발에 사용할 수있는 돈입니다. 예를 들어, 자본 가용성이 타이트한 경우, 자본 제공 업체는 고유 가치의 비율만큼 적게 빌려주거나 "자본 스택"까지 멀지 않은 경향이 있습니다. 이것은 대출 대 가치 비율이 낮은 대출이 이루어 지므로 레버리지 현금 흐름과 자산 가치가 감소한다는 것을 의미합니다.
이러한 자본 흐름의 변화는 자산의 수요와 공급에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 자본 및 자본 가용성 비용은 부동산 개발을위한 추가 자본을 제공함으로써 공급에 영향을 미칩니다. 또한 거래를 찾는 잠재적 구매자의 인구에 영향을줍니다. 이 두 요소는 속성 값을 결정하기 위해 함께 작동합니다.
할인율
부동산 가치에 대한 금리의 가장 명백한 영향은 할인 또는 자본화 비율 도출에서 볼 수 있습니다. 자본화 비율은 투자자의 필요한 배당률로 볼 수있는 반면, 할인율은 투자자의 총 수익 요건과 같습니다. K는 일반적으로 RROR을 나타내고 대문자 화 비율은 (Kg)입니다. 여기서 g 는 예상 수입 증가 또는 자본 감상 증가입니다.
이 세율은 각각 무위험 이율과 위험 프리미엄이 같기 때문에 우선 이자율에 영향을받습니다 . 대부분의 투자자에게 무위험 금리는 미국 국채 금리입니다. 연방 정부의 신용으로 보장되는 경우, 채무 불이행 확률이 너무 낮아 위험이없는 것으로 간주됩니다. 고위험 투자는 추가 위험 부담을 보상하기 위해 상당히 높은 수익을 달성해야하기 때문에, 할인율 및 자본화 비율을 결정할 때, 투자자는 리스크 프리 비율에 위험 프리미엄을 추가하여 고려되는 각 투자에 필요한 위험 조정 수익을 결정합니다.
K (할인율)는 무위험 요율에 위험 프리미엄을 더한 값이므로 자본화 비율은 무위험 요율에 위험 프리미엄에 더해 소득의 예상 성장률 (g)이 적습니다. 시장의 공급과 수요 및 기타 위험 요소에 따라 위험 프리미엄이 달라 지지만, 할인율은이를 구성하는 이자율 변화로 인해 달라질 수 있습니다. 경쟁 또는 대체 투자에 대한 요구 수익이 증가하면 부동산 가치는 하락합니다. 반대로 금리가 떨어지면 부동산 가격이 상승합니다.
결론
부동산 가격에 직접적인 영향을 미치기 때문에 모기지 금리에 중점을 두는 것이 중요합니다. 유망 주택 소유자 또는 부동산 투자자 인 경우 현재 금리를 조사하는 쉬운 방법은 모기지 계산기를 사용하는 것입니다.
즉, 금리 변동은 부동산의 여러 측면에 영향을 미칩니다. 새 집의 가격 외에도 이자율은 자본의 가용성과 투자 수요에 영향을 미칩니다. 이러한 자본 흐름은 부동산의 수요와 공급에 영향을 미치며, 결과적으로 부동산 가격에 영향을 미칩니다.
또한 이자율은 대체 투자에 대한 수익에 영향을 미치며 부동산 투자에 내재 된 위험에 맞춰 가격 변동을 유지합니다. 부동산에 필요한 수익률의 변화는 신용 시장의 불안정화 기간에도 다양합니다. 투자자들이 미래 금리 변동이나 위험 증가를 예측함에 따라 리스크 프리미엄이 확대되어 부동산 가격 하락 압력이 강해졌습니다.
