목차
- 모기지 지불 계산
- 고정 요금 대 조정 가능한 요금
- 고정 금리 모기지
- 조정 가능한 금리 모기지 (ARM)
- 이자 만 대출
- 에스크로 및 기타 수수료
- 매달 추가 지불
- 세금 공제로서의이자
- 결론
모기지가있는 주택을 사는 것이 아마도 가장 큰 금융 거래일 것입니다. 일반적으로 은행 또는 모기지 대출 기관은 주택 가격의 80 %를 융자하고 특정 기간 동안이자를 가지고 상환하기로 동의합니다. 대출 기관, 모기지 금리 및 옵션을 비교할 때 매월이자가 발생하고 지불되는 방식을 이해하면 도움이됩니다.
주요 테이크 아웃
- 주택 담보 대출은 가계가 보유하는 가장 일반적인 유형의 개인 대출입니다.이 대출에는 고정 또는 가변 / 조정 가능한 이자율이 있습니다. 대부분의 모기지는 완전히 상각 된 대출입니다. 시간이 지남에 따라 변경됩니다.
모기지 지불 계산
간단히 말해 매월 원금의 일부 (차입 한 금액)와 해당 월에 발생한이자를 상환합니다. 대출 기관은 할부 상환 공식을 사용하여 각 지불을 원금 및이자 지불로 분류하는 지불 스케줄을 작성합니다. 대출 기간 또는 수명에 따라 매월 지불 할 금액이 결정됩니다. 완전 상각 지불은 대출자가 상환 일정에 따라 지불하는 경우, 정해진 기간이 끝날 때까지 대출이 완전히 상환되는주기적인 대출 지불을 말합니다. 대출이 고정 이자율 대출 인 경우, 완전히 상각하는 각 지불액은 동일한 금액입니다. 대출이 조정 가능한 대출 인 경우, 대출 상 이자율이 변함에 따라 전액 상환 지불액이 변경됩니다.
수년에 걸쳐 (최대 30 년) 지불을 늘리면 일반적으로 월 지불액이 낮아집니다. 모기지를 상환하는 데 더 오래 걸릴수록 주택에 대한 전체 구매 비용이 높아질 것입니다. 더 오래 동안이자를 지불하기 때문입니다.
고정 요금 대 조정 가능한 요금
은행과 대출 기관은 주로 두 가지 유형의 대출을 제공합니다.
- 고정 이자율: 이자율은 변하지 않습니다. 조정 가능한 이자율: 이자율은 정의 된 조건 (가변 이율 또는 하이브리드 대출이라고도 함)에 따라 변경됩니다.
다음은 주택 담보 대출에서 어떻게 작동하는지입니다.
고정 금리 모기지
월별 지불은이 대출 기간 동안 동일하게 유지됩니다. 이자율은 고정되어 있으며 변경되지 않습니다. 대출 상환 기간은 30 년입니다. 10 년, 15 년 또는 20 년의 짧은 길이도 일반적으로 사용 가능합니다. 대출이 짧을수록 매월 지불액이 커지고 이자율이 낮아지고 전체 비용이 낮아집니다.
예 – 연간 이자율 4.5 %에서 30 년 동안 $ 200, 000 고정 금리 모기지 (월간 360 지불)는 대략 $ 1, 013의 월 지불을 갖습니다. (세금, 보험 및 에스크로는이 수치에 포함되지 않고 추가됩니다.) 연간 이율은 다음과 같이 월별 이율로 나뉩니다. 예를 들어, 4.5를 12로 나눈 연간 이율은 월 0.375 %입니다.. 매달 집에 실제로 지불해야 할 금액에 대해 0.375 %의이자를 지불합니다.
$ 1, 013 (360 중 1)의 첫 지불은이자에 $ 750, 교장에 $ 263를 적용합니다. 원금이 약간 작아지면서 두 번째 월별 지불은 약간의 이자율을 발생 시키며 원금의 약간 더 많이 지급됩니다. 지불에 의해 월 지불의 대부분은 교장에게 적용됩니다.
조정 가능한 금리 모기지 (ARM)
이자율이 고정되어 있지 않기 때문에 이러한 유형의 대출에 대한 월별 지불은 대출 기간 동안 변경됩니다. 대부분의 ARM은 이자율이 얼마나 변동 할 수 있는지, 얼마나 자주 변경 될 수 있는지에 대한 제한 또는 제한이 있습니다. 요율이 오르거나 내려 가면, 대출 기관은 매월 지불액을 다시 계산하여 다음 요율 조정이 발생할 때까지 동일한 지불금을 지불합니다.
이자율이 상승함에 따라 매월 지불액이 정해진 기간 동안 고정 이자율 모기지와 동일한 방식으로이자 및 원금에 적용됩니다. 대출 기관은 종종 ARM의 처음 몇 년 동안 낮은 이자율을 제공하지만, 그 이후에는 매년 1 회씩 이자율이 자주 변경됩니다. ARM의 초기 이자율은 고정 금리 모기지보다 훨씬 낮습니다.
- 몇 년 동안 집에 머물 계획이라면 ARM이 매력적일 수 있습니다. 이자율이 얼마나 자주 조정되는지 고려하십시오. 예를 들어, 5 년에서 1 년 사이의 ARM은 5 년 동안 고정 금리를 유지하며, 매년 대출 기간의 나머지 기간에 대해 이자율이 조정됩니다. ARM은 금리 결정 방법을 지정합니다. 1 년 미국 재무부 청구서와 같은 재무 지표. 가장 안정적인 이율을 가진 ARM을 선택하는 것에 대한 조언은 재무 설계사에게 문의하십시오.
예 – 5 년에서 1 년에 20 만 달러 30 년 동안의 조정 가능한 모기지 (매월 360 건 지불)는 5 년 동안 연간 4 %의 이자율로 시작하여 매년 0.25 % 씩 변경 될 수 있습니다. 이 ARM의 이자율은 12 %입니다. 1 개월에서 60 개월까지의 지불 금액은 각각 $ 955입니다. 61에서 72까지의 지불은 $ 980입니다. 73에서 84까지의 지불은 $ 1, 005입니다. (세금, 보험 및 에스크로는 추가 자료이며이 수치에는 포함되어 있지 않습니다.) ARM 온라인 비용을 계산할 수 있습니다.
이자 만 대출
일반적으로 부유 한 주택 구매자 나 수입이 불규칙한 사람들을 위해 예약 된 세 번째 옵션은이자 전용 모기지입니다. 이름에서 알 수 있듯이이 유형의 대출은 처음 몇 년 동안 만이자를 지불 할 수있는 옵션을 제공하며 저소득층의 낮은 지불금으로 인해 처음 주택 소유자에게 매력적입니다. 비교적 짧은 기간 동안 주택을 소유하고 더 큰 월별 지불이 시작되기 전에 판매하려는 경우 올바른 선택 일 수 있습니다.
점보 모기지는 보통 융자 한도를 초과하는 금액이며, 현재 하와이와 알래스카를 제외한 모든 주에서 $ 453, 100입니다. 또한 뉴욕시, 로스 앤젤레스 및 산호세-샌프란시스코-오클랜드 지역과 같이 연방 정부가 지정한 특정 고가 주택 시장의 경우 대출 한도는 $ 679, 650입니다.
일반적으로 매우 부유 한 사람들을 위해이자 전용 점보 대출도 가능합니다. 그것들은 ARM과 유사하게 구성되며 관심사 기간은 10 년입니다. 그 후, 매년 요율이 조정되고 지불금은 교장을 지불하는쪽으로 이동합니다. 이 시점에서 지불금이 크게 올라갈 수 있습니다.
에스크로 및 기타 수수료
세금, 보험 및 에스크로 비용과 같이 월별 모기지 지불액에 크게 추가 될 다른 품목에 대한 예산을 책정해야합니다. 이러한 비용은 고정되어 있지 않으며 변동될 수 있습니다. 대출 기관은 모기지 계약의 일부로 추가 비용을 항목별로 분류합니다.
매달 추가 지불
이론적으로, 교장 감축을 위해 매달 약간의 추가 비용을 지불하는 것은 집을 더 빨리 소유하는 한 가지 방법입니다. 금융 전문가는 신용 카드 또는 학생 대출과 같은 미지급 부채를 먼저 상환하고 매월 추가 비용을 지불하기 전에 저축 계좌에 자금을 충분히 조달 할 것을 권장합니다.
세금 공제로서의이자
결론
국가 정책은 세금 코드를 통해 주택 구매자를 선호합니다 (이전보다 적음). 많은 가정의 경우 올바른 주택 구입이 은퇴 둥지 알을위한 자산을 구축하는 가장 좋은 방법입니다. 또한 현금 아웃 리파이낸싱을 자제 할 수있는 경우 30 년 고정 금리 모기지로 30 세에 구매 한 주택은 정상적인 퇴직 연령에 도달 할 때까지 완전히 상환되어 저비용으로 살 수있는 장소입니다 수입이 줄어들 때.
2008 년 금융 위기와 주택 버블 붕괴로 많은 부동산 시장이 결국 회복되었습니다. 신중하게 입주 한 주택 소유는 장기 재무 계획에서 고려해야 할 사항입니다. 모기지와 이자율이 어떻게 작용하는지 이해하는 것이 가장 경제적으로 유리한 자산을 구축 할 수있는 가장 좋은 방법입니다.
