임대 부동산 감가 상각 작동 방식

임대 부동산에 대한 투자는 현명한 재정적 조치가 될 수 있습니다. 우선, 임대 부동산은 안정적인 수입원을 제공하는 한편, 귀하는 자본을 쌓고 부동산은 (이상적으로) 감사하게 생각합니다. 세금 혜택도 있습니다: 귀하가 벌어들이는 렌탈 수입에서 렌탈 비용을 공제하여 세금 책임을 낮출 수 있습니다. 저당 보험, 재산세, 수리 및 유지 보수 비용, 본사 비용, 보험, 경영진과 관련된 전문 서비스 및 여행 경비는 돈을 쓰는 해에 공제됩니다.

그러나 감가 상각을위한 또 다른 주요 세금 공제는 다르게 작동합니다. 감가 상각은 임대 부동산 구입 및 개선 비용을 공제하는 데 사용되는 프로세스입니다. 감가 상각은 자산을 구매 (또는 개선)하는 해에 한 번 큰 공제를 취하는 대신, 자산의 내용 연수에 걸쳐 공제액을 분배합니다. 국세청 (IRS)에는 감가 상각에 관한 매우 구체적인 규칙이 있으며, 임대 부동산을 소유 한 경우 프로세스의 작동 방식을 이해하는 것이 중요합니다.

어떤 자산을 감가 상각 할 수 있습니까?

IRS에 따르면 다음 조건을 모두 충족하는 경우 임대 부동산을 감가 상각 할 수 있습니다.

• 당신은 재산을 소유합니다. (부동산이 부채의 대상이 되더라도 소유주로 간주됩니다.) 귀하는 사업장이나 소득 창출 활동으로 재산을 사용합니다. 재산의 수명은 결정될 수 있습니다., 수명이 다하거나 더 이상 사용되지 않거나 자연적인 원인으로 인해 가치가 손실됩니다.이 부동산은 1 년 이상 지속될 것으로 예상됩니다.

해당 자산이 위의 모든 요구 사항을 충족하더라도 같은 해에 서비스를 제공하고 처분하거나 더 이상 비즈니스 용도로 사용하지 않으면 감가 상각 할 수 없습니다. 토지는 감가 상각으로 간주되지 않습니다. 일반적으로, 이러한 활동은 토지 비용의 일부로 간주되므로 개간, 심기 및 조경 비용을 감가 상각 할 수 없습니다.

감가 상각은 언제 시작됩니까?

부동산이 서비스를 제공 받거나 임대료로 사용할 준비가 되 자마자 감가 상각 공제를 시작할 수 있습니다. 예를 들면 다음과 같습니다. 5 월 15 일에 임대 부동산을 구입합니다. 몇 달 동안 집에서 일한 후 7 월 15 일에 임대 할 준비가되었으므로 온라인 및 지역 신문에 광고를 시작하십시오. 세입자를 찾으면 9 월 1 일에 임대가 시작됩니다. 7 월 15 일에 부동산이 서비스를 시작했거나 임대 할 준비가되었으므로 9 월이 아닌 7 월에 집을 감가 상각하기 시작합니다. 임대료 징수를 시작합니다.

다음 조건 중 하나가 충족 될 때까지 해당 자산의 감가 상각을 계속합니다.

• 귀하는 해당 자산의 전체 비용 또는 기타 기준을 차감했습니다. 귀하가 해당 자산의 비용 또는 기타 기준을 완전히 회복하지 않은 경우에도 서비스를 중단합니다. 재산이 더 이상 소득을 창출하는 재산으로 사용되지 않거나 재산을 팔거나 교환하는 경우, 개인 용도로 전환하거나, 버리고, 파기 한 경우 재산이 처분됩니다.

일시적으로 "유휴 상태"이거나 사용하지 않는 자산에 대한 감가 상각 공제를 계속 청구 할 수 있습니다. 예를 들어 한 임차인이 퇴거 한 후 수리를 수행하는 경우 다음 자산을 준비하는 동안 자산을 ​​감가 상각 할 수 있습니다.

감가 상각 법

매년 공제 할 수있는 감가 상각액은 세 가지 요소, 즉 자산 기준, 복구 기간 및 사용 된 감가 상각 방법을 결정합니다. 1986 년 이후에 서비스를 제공 한 모든 주거용 임대 부동산은 27.5 년에 걸쳐 비용 (및 감가 상각 공제)을 분산시키는 회계 기술인 수정 된 가속 비용 복구 시스템 (MACRS)을 사용하여 감가 상각됩니다. 임대 부동산 중”

감가 상각을 계산할 때 적격 세무사와 협력하는 것이 항상 권장되지만 기본 단계는 다음과 같습니다.

1. 재산의 기초 결정: 재산 의 기초는 재산을 구입하기 위해 지불 한 금액 또는 현금 (모기지 또는 기타 방법으로 지불 한 금액)입니다. 법정 수수료, 기록 수수료, 설문 조사, 양도 세금, 소유권 보험 및 판매자가 지불하기로 동의 한 금액 (예: 세금)을 포함한 일부 정산 수수료 및 마감 비용이 기준에 포함됩니다. 화재 보험료, 부동산 사전 폐쇄와 관련된 임대료 및 대출을 받거나 재 융자하는 것과 관련된 요금을 포함한 일부 결제 수수료 및 마감 비용은 귀하의 기준에 포함되지 않습니다: 포인트, 모기지 보험료, 신용 보고서 비용, 평가 수수료. 토지와 건물의 비용 분리: 토지가 아닌 건물의 비용 만 감가 상각 할 수 있으므로 정확한 금액을 감가 상각하기 위해 각각의 가치를 결정해야합니다. 가치를 결정하기 위해 부동산을 구매할 때 각각의 공정 시장 가치를 사용하거나 평가 된 부동산 세금 가치에 근거 할 수 있습니다. 집을 110, 000 달러에 구입했다고 가정 해 봅시다. 가장 최근의 부동산 세 평가는이 부동산의 가치를 90, 000 달러로 평가했으며 그 중 81, 000 달러는 주택용이며 9, 000 달러는 토지 용입니다. 따라서 구매 가격의 90 % ($ 81, 000 ÷ $ 90, 000)를 주택에, 구매 가격의 10 % ($ 9, 000 ÷ $ 90, 000)를 토지에 할당 할 수 있습니다. 집안의 기초를 결정하십시오: 이제 당신은 재산의 기초 (집과 토지)와 집의 가치를 알았으므로 집안의 기초를 결정할 수 있습니다. 위의 예를 사용하면 감가 상각 될 수있는 집의 기준은 $ 99, 000 ($ 110, 000의 90 %)가됩니다. 토지의 기초는 $ 11, 000 ($ 110, 000의 10 %)입니다. 필요한 경우 조정 기준 결정: 부동산 구매 시점과 임대 준비 시점 사이에 발생하는 특정 사건에 대해 기준을 늘리거나 줄여야 할 수도 있습니다. 기초 증액의 예는 자산을 서비스에 제공하기 전에 최소 1 년의 유효 수명을 가진 추가 또는 개선 비용, 손상된 자산을 복원하는 데 사용한 비용, 유틸리티 서비스를 자산으로 가져 오는 비용 및 특정 법적 수수료.

기초 감액의 예로는 손해 또는 도난으로 인해받는 보험료, 공제 한 보험이 적용되지 않은 사상자 손실, 손해 배상을 위해받는 돈 등이 있습니다.

사용할 시스템

다음 단계는 두 가지 MACRS 중 어느 것이 적용되는지를 결정하는 것입니다: 일반 감가 상각 시스템 (GDS) 또는 대체 감가 상각 시스템 (ADS). GDS는 서비스를 제공하는 대부분의 부동산에 적용되며, 일반적으로 ADS에 대해 선출 할 수없는 선거를하지 않거나 법에 따라 ADS를 이용하도록 요구하지 않는 한이를 사용해야합니다.

• 자격을 갖춘 사업체가 시간의 50 % 이하를 사용합니다. 면세 용도가 있습니다. 면세 채권으로 자금을 조달합니다 주로 농업에 사용됩니다

일반적으로 ADS를 채택 할 이유가없는 한 GDS를 사용합니다. 렌탈 자산을 감가 상각하는 가장 유리한 방법을 결정하는 데 도움을 줄 수있는 적격 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.

어떤 MACRS 시스템이 적용되는지 알게되면 속성의 복구 기간을 결정할 수 있습니다. GDS를 사용한 복구 기간은 주거용 임대 부동산의 경우 27.5 년입니다. ADS를 사용하는 경우, 동일한 유형의 부동산에 대한 복구 기간은 2017 년 12 월 31 일 이후에 서비스를 제공 한 부동산의 경우 30 년, 또는 배치 된 경우 40 년입니다 그 전에 서비스에.

다음으로 매년 감가 상각 할 수있는 금액을 결정하십시오. 대부분의 주거용 임대 부동산은 GDS를 사용하므로 그 계산에 중점을 둘 것입니다.

매년 1 년 동안 부동산 서비스가 제공되는 동안, 귀하는 부동산을 계속 감가 상각하는 한 매년 3.636 %의 감가 상각을합니다. 부동산이 1 년 미만인 경우 (예를 들어, 5 월에 주택을 구입하고 7 월에 임대하기 시작한 경우) 서비스를 제공 한시기에 따라 그 해에 더 적은 비율을 감가 상각하게됩니다. IRS 주거용 임대 부동산 GDS 표에 따르면:

일월	3.485 %
이월	3.182 %
행진	2.879 %
4 월	2.576 %
할 수있다	2.273 %
유월	1.970 %
칠월	1.667 %
팔월	1.364 %
구월	1.061 %
십월	0.758 %
십일월	0.455 %
12 월	0.152 %