주거용 부동산을 융자하는 데있어 대부분의 거래는 제대로 된 절차를 따릅니다. 판매자는 주택 담보 대출 자격을 얻기 위해 필요한 소득, 고용 이력 및 신용 점수를 가진 기꺼이 구매자를 발견하고 대출 기관은 거래 자금을 조달하기 위해 돈을 마련합니다.
그러나 전통적인 금융을 이용할 수없고 구매자와 판매자가 여전히 개인적으로 판매를 진행하고 싶다면 어떻게해야할까요? 판매자 파이낸싱이라는 것을 입력하십시오. 이 용어가 암시 하듯이, 주택을 판매하는 사람은 은행이 구매자에게 모기지를 제공하는 대신 구매에 자금을 조달합니다.
판매자 금융 부동산 거래 안팎
판매자 파이낸싱에 유리한 점
전통적인 융자에 대한 이러한 대안은 모기지를 얻기 어려운시기 나 장소에서 유용한 옵션입니다. 이러한 까다로운 조건에서 판매자 파이낸싱을 통해 구매자는 다른 형태의 신용을 이용할 수 있습니다. 판매자는 전통적인 모기지를받을 자격이없는 구매자 집단을 활용할 수 있습니다. 판매자가 판매에 자금을 조달하고 있기 때문에, 부동산은 더 높은 판매가를 명령 할 수 있습니다.
은행은 판매자 자금 판매에 직접 관여하지 않습니다. 구매자와 판매자는 스스로 준비를합니다. 그들은 이자율, 구매자에서 판매자로의 지불 일정, 구매자가 그러한 의무에 불이행 할 경우의 결과를 설명하는 약속 어음을 작성합니다. 주택 담보 대출과 관련된 판매와는 달리, 교장을 구매자에서 판매자로 이전하는 것이 아니라 시간에 따라 그 금액을 상환하기로 합의한 것입니다.
두 명의 주요 플레이어 만 참여하면, 소유자 금융은 관례적인 방식으로 주택을 판매하는 것보다 빠르고 저렴할 수 있습니다. 그녀의 이름을 가진 할렘 (Harlem)에 기반을 둔 부동산 중개소의 주요 중개인이자 소유주 인 Willie Kathryn Suggs는 판매자가 판매에 자금을 조달 할 때 은행 거래 담당자, 보험업자 및 법률가를 기다릴 필요가 없기 때문에 거래가 더 빨리 마감된다고 말합니다. "파일을 지우십시오." Suggs는 또한 "구매자들은 적은 돈으로 집에 들어갈 수 있기 때문에 사랑한다"고 지적했다.
판매자 자금 판매의 경우 결산 비용이 실제로 낮아집니다. 은행에 참여하지 않으면 거래는 모기지 또는 할인 포인트의 비용뿐만 아니라 자금 조달 과정에서 대출자가 정기적으로 평준화하는 발생 수수료 및 기타 비용을 피할 수 있습니다. 필요한 계약금에서 이자율, 계약 기간에 이르기까지 대출 규정에 대해서는 적어도 표면적으로 융통성이 있습니다.
판매자의 파이낸싱은 일반적으로 5 년과 같은 매우 짧은 기간 동안 만 운영되며, 해당 기간이 끝나면 풍선 결제가 이루어집니다. 이론 또는 최소한 희망은 구매자가 결국 신용 대출 가치가 향상되고 주택에 약간의 자본이 축적 된 전통적인 대출 기관으로 지불하는 금액을 다시 융자 할 것이라는 점입니다.
구매자가 알아야 할 사항
판매자 자금 조달에 대한 모든 잠재적 이점을 위해, 이를 사용하는 거래에는 양 당사자에게 위험과 현실이 따릅니다. 구매자가 판매자 자금 거래를 완료하기 전에 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.
모기지보다 더 나은 조건을 기대하지 마십시오. 판매자 자금 거래 조건이 강화됨에 따라 유연성은 종종 현실을 충족시킵니다. 판매자는 잠재적으로 비싸고 지저분한 퇴거 프로세스의 전망과 함께 구매자가 대출을 불이행 할 가능성을 포함하여 재정적 요구와 위험을 소화합니다.
결과는 구매자에게 냉정 할 수 있습니다. 예를 들어, 은행이 제공하는 것보다 유리한 이자율을 확보 할 수 있지만, 아마도 이자율보다 몇 퍼센트 추가 포인트를 더 많이 지불 할 가능성이 높습니다. 또한 일반적인 모기지와 비슷한 규모의 계약금 즉, 부동산 가치의 10 % 이상을 선금으로 지불해야 할 수도 있습니다.
판매자에게 자신을 판매해야 할 수도 있습니다. 전통적인 모기지 자격이없는 이유에 대해 투명하고 솔직한 것이 현명합니다. 판매자가 귀하의 신용 기록 및 고용, 자산, 재정 청구 및 참조를 포함한 기타 배경 데이터를 확인할 때 이러한 정보 중 일부가 나타날 수 있습니다.
그러나 판매자의 실사 중에 드러나지 않을 수있는 대출 능력에 대한 제한 사항도 지적해야합니다. 모기지 중개인이자 덴버에 본사를 둔 Huettner Capital의 사장 인 Todd Huettner는 신용도가 우수하고 선금을 많이 보유한 잠재 구매자라도 최근에 새로운 사업을 시작했을 수 있으므로 최대 2 년 동안 대출.
판매자 자금 조달을 제안 할 준비를하십시오. 판매자 파이낸싱을 제공하는 주택 소유자는 종종 모기지를받을 자격이없는 구매자를 유치하기 위해 그 사실을 공개적으로 발표합니다. 모기지 브로커 인 토드 휴 트너 (Todd Huettner)는 판매자 금융에 대한 언급이 보이지 않더라도 그것에 대해 물어 보는 것이 아프지 않다고 말합니다.
당신이 할 때, 그는 당신이 할 수있는 한 명백하게 옵션을 제안한다고 말합니다. Huettner는 소유자 파이낸싱이 옵션인지 묻지 않고 구매자가 특정 제안서를 제시 할 것을 권장합니다. “예를 들어 '제 제안은 20 % 할인 된 가격으로, 판매자 자금은 6 %에서 $ 350, 000에 5 년 동안 벌어지면서 30 년 동안 상각되었습니다. 2 년에서 3 년 안에 재 융자를하지 않으면 4 년과 5 년 동안 금리를 7 %로 인상 할 것입니다. '"
판매자가 판매 자금을 자유롭게 확보 할 수 있는지 확인하십시오. 판매자 금융은 판매자가 부동산을 완전히 소유 할 때 가장 단순합니다. 부동산 담보 대출은 추가적인 합병증을 유발합니다. 부동산에 대한 소유권 검색 비용을 지불하면 해당 부동산이 증서에 정확하게 설명되어 있으며 담보 대출이나 세금 유치권이 없음을 확인할 수 있습니다.
펜실베니아 주 랭커스터에 위치한 부동산 중개업자 인 Weichert의 중개인, 영업 관리자 및 부동산 중개인 인 Jason Burkholder에 따르면, “대부분의 모기지에는 판매자가 주택 담보 대출을 갚지 않고 주택을 팔지 못하게하는 '판매 기한'조항이 있습니다. 판매자가 소유자 자금 조달을하고 주택 담보 대출 회사가 알아 낸 경우, 주택을 '매도'한 것으로 간주하고 부채를 전액 즉시 상환해야하므로 대출 기관을 압류 할 수 있습니다."
판매자가 알아야 할 사항
주택 매매를 고려할 때는 다음 팁과 현실을 명심하십시오.
당신은 반드시 판매를 오랫동안 재정을 필요로하지 않습니다. 판매자는 언제든지 구매자에게 지불금을 보내는 투자자 또는 대출자에게 약속 어음을 판매 할 수 있습니다. 플로리다 중부의 부동산 투자가이자 임대인 인 로빈 다니엘스 (Robin Daniels)에 따르면, 많은 판매자들은 소유자 자금 조달로 판매하는 것을 두려워하지만 보유하고있는 메모가 다른 사람에게 판매 될 수 있다는 것을 모릅니다. 판매자가 즉시 현금을 얻습니다."
다시 말해, 판매자는 현금을 가질 필요가없고 대출자가 될 필요도 없습니다. 그러나 노트를 판매하려면 노트의 전체 가치보다 적은 금액을 수락해야하므로 부동산 수익률이 낮아집니다. 2 차 시장 자금 지원 전문 회사 인 Amerinotexchange에 따르면 부동산에 대한 약속 어음은 일반적으로 액면가의 65 % ~ 90 %에 판매됩니다.
부동산을 판매하기 위해 판매자 금융을 피치의 일부로 만듭니다. 판매자 파이낸싱은 상대적으로 드물기 때문에 부동산 목록부터 시작하여 제공한다는 사실을 홍보하십시오. 텍스트에 "판매자 자금 조달 가능"이라는 단어를 추가하면 잠재적 구매자와 대리인에게 옵션이 표에 있음을 경고합니다.
잠재적 구매자가 귀하의 주택을 볼 때 융자 계약에 대한 자세한 정보를 제공하십시오. 많은 구매자가 익숙하지 않으므로 판매자 자금 조달에 대한 일반적인 설명과 함께 자금 조달 조건을 설명하는 정보 시트를 준비하십시오.
세금 관련 조언을 구하고 대출 서비스 지원도 고려하십시오.
판매자 금융 거래는 세금 문제를 야기 할 수 있으므로 판매 팀의 일환으로 재무 계획자 또는 세금 전문가를 고용하십시오. 또한, 대출 기관으로서 경험이없고 편안하지 않다면, 대출 서비스 회사를 고용하여 월별 지불금을 징수하고, 명세서를 발행하고 대출 관리와 관련된 다른 집안일을 수행하십시오.
결론
대부분의 사람들에게 이례적이고 익숙하지 않은 것처럼 판매자 금융은 부동산 시장에 도전하는 데 유용한 옵션이 될 수 있습니다. 그러나 이러한 합의는 구매자와 판매자에게 특별한 위험을 유발하며, 이를 완화하고 프로세스가 원활하게 실행되도록 전문적인 도움을받는 것이 현명합니다.
양 당사자는 변호사 또는 부동산 중개인을 고용하여 관련 업무와 함께 판매 계약 및 약속 어음을 작성하고 검토해야합니다. 판매자가 자금을 조달 한 주택 거래에 경험이 있고 가능한 경우 거주 지역에 경험이있는 전문가를 찾으십시오 (예: 풍선 지불을 규제하는 규정)는 관할 지역마다 다릅니다.
전문가는 구매자와 판매자가 자신에게 가장 적합한 특정 계약과 판매 환경을 결정하도록 도울 수 있습니다. 판매자 금융 거래가 아닌 경우 Solutions 3D LLC의 부동산 투자자 Don Tepper는 전통적인 모기지 계약 외에 "수십 가지의 다른 구매 방법이있다"고 지적합니다. -옵션, 임대-구매, 토지 계약, 증서 계약, 지분 공유, 모기지 랩핑 "대부분의 구매자와 대부분의 부동산 중개인은 이러한 작업이 어떻게 작동하는지 모릅니다."
