주택 시장 둔화의 조짐에도 불구하고 Goldman Sachs는 2019 년 하반기 이자율이 낮아지면 주택 투자가 증가 할 것이라고 생각합니다. 골드만 애널리스트는 최근 연방 준비 은행의 최근 금리 인하가 주택 수요를 자극하는 데 도움이 될 것이라고 말했다.
경제학자 얀 하치 우스 (Jan Hatzius)가 이끄는 분석가들은“주택 건설은 우리가 예상했던 것보다 다소 약하고 적어도 부분적으로 지속될 수있는 몇 가지 역풍에 직면하고있는 것 같다”고 인정했다. Hatzius는“우리의 모델은 2019 년 하반기에 주택 투자의 4 % 성장률로 건전하게 반등 할 것”이라고 말했습니다.
주택 시장의 반등은 주택 건설 주식이 상반기를 통해 집회를 유지하는 데 도움이 될 것입니다. SPDR S & P 주택 건설업자 ETF (XHB)는 S & P 500의 15 % 이익에 비해 거의 27 % 증가했습니다. M / I Homes Inc. (MHO) 및 LGIH Homes Inc. (LGIH)와 같은 개별 주택 건설 업체 주식은 올해 70 % 이상 증가한 반면 KB Home (KBH) 및 DR Horton Inc. (DHI)는 40 % 이상 증가했습니다. PulteGroup Inc. (PHM)는 거의 28 % 증가했습니다.
투자자에게 의미하는 것
낮은 모기지 금리로 인해 주택 수요가 증가 할 것인데, 이는 금리 변화에 가장 민감한 경제 부문입니다. 지난 가을 이후 모기지 금리는 125bps 하락했다. CNBC 당 모기지 기관인 Freddie Mac의 데이터에 따르면 30 년 고정 모기지 금리는 11 월 4.94 %에서 최근 3.60 %로 떨어졌다.
주택 수요에 대한 낮은 요율의 자극 효과는 두 개의 별도 채널을 통해 발생합니다. 명백한 채널은 모기지 금리가 낮을수록 새 주택 구입을위한 자금 조달 비용이 저렴하다는 것입니다. 따라서 수요가 증가했다. 두 번째 채널은 기존 주택 소유자에게 낮은 비용으로 모기지를 리파이낸싱하는 비용을 낮추어 발생합니다. 낮은 비용은 소비 지출을 자극하고 주택 시장에 대한 긍정적 인 피드백 메커니즘을 자극하는 풍부한 효과를 창출합니다.
그러나 아직까지는 낮은 금리로 인해 주택에 대한 기대가 크게 증가하지 못했습니다. 주택 투자는 2007 년부터 2009 년까지의 대 불황 이후 최악의 행보를 겪고 있으며 현재 6 분기 연속 계약을 체결했습니다. 7 월의 주택 가동률은 계절적으로 조정 된 연간 1 억 1, 190 만대로 4.0 % 하락했으며 6 월의 수치는 하향 조정되었습니다. CNBC에 따르면 로이터가 여론 조사를 실시한 이코노미스트들은 7 월에 주택이 120 만 5 천만 대까지 증가 할 것으로 예상했다.
저금리에 대한 주택 수요의 실패에 대한 한 가지 설명은 경제 전망의 증가입니다. 실제로, 낮은 금리가 특히 경제 불확실성에 대응하기위한 정책 움직임의 결과라면, 낮은 금리 전송의 부정적인 신호는 저 금리 자체의 긍정적 자극 효과보다 더 강력 할 수 있습니다. 주택 건설업자들은 이것이 주택 수요가 증가하지 않은 큰 이유라고 생각합니다.
그러나 Goldman은 또 다른 설명, 응답 지연을 설명합니다. 금리 변동의 영향은 일반적으로 즉각적으로 느껴지지 않지만 경제 활동에 영향을 미치기까지 몇 년이 걸리더라도 몇 개월이 걸릴 수 있습니다. Hatzius는“금리 변화와 주택 활동 사이의 지연 시간에 대한 추정은 아직 큰 폭의 상승이 아직 이루어지지 않았 음을 시사한다.
Goldman의 응답 지연 가설이 올바르다는 것을 암시하는 긍정적 인 징후가 있습니다. 연중 대부분 약한 건축 허가는 7 월에 8.4 % 증가한 1, 336 만 대를 기록했다. 지난달 말 연방 준비 은행의 금리 인하 효과가 경제를 통해 서서히 진행되면서 더 많은 금리 인하가 예상됨에 따라 더 많은 긍정적 반응이 나타날 수 있습니다. 올해는 끝났습니다.
앞서 찾고
삶의 징후에도 불구하고, Goldman은 주택 점유 주택에 대한 세금 인센티브의 희석, 극도로 타이트한 건설 노동 시장, 토지, 개발, 주택 공급 및 기타 규제 비용의 증가 등 몇 가지 주택 역풍이 계속 될 것으로 예상합니다. 트럼프 대통령이 중국과의 무역 전쟁이 치열 해지는 가운데 경기 침체 가능성이 높아질 수 있습니다.
