임대 한 부동산을 소유하고 있습니까? 지속적인 소득 및 자본 평가 가능성 외에도, 이러한 투자는 이익에 대한 소득세를 줄일 수있는 공제를 제공합니다. 그러나 먼저, 당신은 어떤 종류의 부동산 투자자입니까: 수동 투자자입니까 아니면 부동산 전문가입니까?, 귀하의 분류가 귀하의 세금 혜택 횟수에 큰 영향을 줄 수있는 방법을 알려드립니다.
IRS는 부동산 전문가를 임대 사업에서 자신의 근무 시간의 절반 이상을 소비하는 사람으로 정의합니다. 여기에는 부동산 개발, 건축, 인수 및 관리가 포함됩니다. 또한 부동산 렌탈 시설에서 일하면서 연간 750 시간 이상을 소비해야합니다.
공통 수입원
임대 소득
임대료로받는 돈은 일반적으로 수입 또는 납부 한 시점이 아니라 수령 한 해에 과세 대상으로 간주됩니다. 따라서 선불금을 소득으로 포함시켜야합니다.
예를 들어, 한 달에 $ 1, 000의 주택을 임대하고 새 임차인이 임대 계약에 서명 할 때 첫 번째와 마지막 개월의 임대료를 지불해야한다고 가정합니다. 이 경우, $ 2, 000의 $ 1, 000가 향후 몇 년이 될 수있는 기간을 포함하더라도 소득으로받은 $ 2, 000를 신고해야합니다.
임차인 비용
임차인이 귀하에게 지불하는 비용은 소득으로 간주됩니다. 예를 들어, 외출시 임차인이해야 할 냉장고의 응급 수리가 여기에 해당합니다. 그런 다음 수리 비용을 임대 비용으로 공제 할 수 있습니다.
서비스 거래
임차인은 임대료와 교환하여 서비스를 제공 할 것을 제안 할 수 있습니다. 그러나 서비스의 공정 시장 가치를 소득으로 포함시켜야합니다. 예를 들어, 임차인이 1 개월 임대료 ($ 1, 000)와 교환하여 임대 주택을 페인트하도록 제안하는 경우 실제로 돈을받지 못했더라도 $ 1, 000를 소득으로 포함시켜야합니다. 그러나 비용으로 $ 1, 000를 공제 할 수 있습니다.
보증금
임대가 끝날 때이 돈을 임차인에게 반환하려는 경우 보증금을 받으면 보증금이 과세되지 않습니다. 그러나 임차인이 임대 조건을 준수하지 않으면 어떻게됩니까?
예를 들어, $ 500의 보증금을 모은 다음 세입자가 이사하여 수리 비용이 400 달러 인 벽에 구멍을 남긴다고 가정합니다. 반환 한 연도 동안 보증금에서 해당 금액을 공제 할 수 있습니다. 그러나 그 당시에는 벽을 수입으로 수리하는 데 사용한 400 달러를 포함시켜야합니다. 400 달러를 공제 가능한 비용으로 표시 할 수도 있습니다.
대를 수리합니다. 개량
임대 주택 소유자는 자신의 재산에 대한 모든 것이 공제 가능한 비용이라고 가정 할 수 있습니다. 국세청에 따르면 그렇지 않다 .
수리는 렌탈 부동산의 상태를 양호하게 유지하며 비용을 지불하는 해에 공제 가능한 비용입니다. 수리에는 페인트 칠, 고장난 화장실 수리 및 결함이있는 전등 스위치 교체가 포함됩니다. 반면에 개선은 재산에 가치를 더해주고 지불 할 때 공제 할 수 없습니다. 재산의 수명에 대한 비용을 감가 상각하여 개선 비용을 회수해야합니다. 개선에는 새로운 지붕, 안뜰 또는 차고가 포함될 수 있습니다.
따라서 세금 관점에서 문제가 발생하여 수리가 필요할 때까지 기다리지 말고 수리해야합니다.
일반적인 공제
모기지 비용
모기지를 얻는 데 드는 비용은 지불 할 때 공제되지 않습니다. 여기에는 수수료 및 평가가 포함됩니다. 그러나 주택 담보 대출 기간 동안 상각 할 수 있습니다.
모기지 지불을 시작하면 모든 지불이 공제 가능한 것은 아닙니다. 각 지불의 일부가 원금을 지불하기 때문에이 금액은 공제 가능한 비용이 아닙니다. 이자를 지불 한 금액은 공제 가능합니다. 모기지 회사는 매년 1010 달러의이자를 얼마나 지불했는지 보여주는 양식 1098을 보내드립니다. 이것은 공제 가능합니다. 또한, 지불의 일부에 세금과 보험을 충당하기 위해 에스크로 계좌에 들어가는 돈이 포함되어 있다면, 모기지 회사도 그 사실을보고해야합니다.
여행 경비
임대료를 징수하거나 임대 재산을 유지하기 위해 여행에 쓰는 돈은 공제 가능합니다. 그러나 출장 목적이 개선을위한 것이면 개선 및 감가 상각의 일부로 해당 비용을 복구해야합니다.
여행 경비를 공제하는 방법에는 실제 비용 또는 표준 마일리지 요금의 두 가지 중에서 선택할 수 있습니다. 간행물 463에서 IRS의 요구 사항 및 현재 마일리지 수당에 대해 알 수 있습니다.
기타 공통 비용
수리 및 감가 상각 외에도 다음과 같은 일반적인 비용을 공제 할 수 있습니다.
- 보험 세 양육비 세금 환급 준비 수수료 인과 관계 (허리케인, 지진, 홍수 등) 또는 도난으로 인한 손실
콘도 및 협동 조합
임대 콘도 또는 협동 조합을 소유 한 경우 각각 특별한 규칙이 있습니다.
콘도미니엄
콘도를 사용하면 공동 소유 재산을 돌보기 위해 회비 나 평가를 지불 할 수 있습니다. 여기에는 건물 구조, 로비, 엘리베이터 및 레크리에이션 구역이 포함됩니다.
콘도를 임대하면 감가 상각비, 수리비, 이자 및 공동 자산과 관련된 세금과 같은 비용을 공제 할 수 있습니다. 그러나 단독 주택 임대와 마찬가지로 클럽 하우스의 카바나에 대한 평가와 같이 자본 개선에 사용 된 돈을 공제 할 수 없습니다. 대신, 기대 수명에 비해 개선 비용을 감가 상각해야합니다.
협동 조합
임대 아파트에 대한 비용은 공제 가능합니다. 여기에는 협동 주택 회사에 지불 한 유지 보수 비용이 포함됩니다. 자본 향상은 다르게 취급됩니다. 개선 비용을 공제하거나 감가 상각 할 수 없습니다. 회사 주식의 원가 기준으로 개선 비용을 추가해야합니다. 이것은 아파트를 팔 때 자본 이득을 줄입니다.
좋은 기록을 유지
IRS의 일정 E에는 다양한 범주의 지출을위한 공간이 있습니다. 따라서 IRS는 공제 할 수있는 항목에 유연성을 제공합니다. 그러나 귀하의 주장을 뒷받침 할 준비를하고 수리 및 유지 보수에 소요되는 비용을 자본 개선에 따른 비용과 분리해야합니다. 개선 비용을 지출하면 판매 할 때 세금 책임이 줄어들 수 있습니다.
또한 부동산 전문가라고 주장하는 경우 매년 활동에 참여하고 재산에 소요 된 시간을 증명하기 위해 증빙 서류 (약속 서적, 일기, 달력, 통나무 등)를 보관해야합니다.
대체로, 부동산 투자자가 이용할 수있는 상당히 많은 유형의 공제가 있으며, 어느 유형의 자격이 있는지 알기 위해 비용을 지불합니다.
