일부 모기지 대출자들은 두 가지만을 염두에두고 있습니다. "월별 결제액은 어떻게 되나요?" 그들은 모기지 빚에 대한 재정을 최대한 활용하고이자 전용 또는 음의 상각 모기지를 사용하여 월별 지불을 최소화합니다. 그런 다음 주택 가격 상승에 의존하여 지속적이거나 증가하는 모기지 잔고와 관련된 위험을 극복합니다.
대부분의 경우, 이 주택 소유자가 주택에 일부 지분을 축적 할만큼 운이 좋으면 주택 담보 대출이나 현금 상환을 통해 다시 자금을 최대한 활용 한 다음 수익금을 사용하여 추가 구매를하고 소비자 부채를 상환하고, 또는 추가 투자를 할 수도 있습니다. 위험한가요? 그것은., 우리는 당신이 감당할 수있는 모기지를 확보하고 신속하게 상환하여 자본을 쌓는 방법을 보여줄 것입니다.
모기지 수학 만들기
모든 모기지 상환 일정이 있습니다. 할부 상환 스케줄은 각 예약 된 모기지 지불을 첫 번째 지불로 시작하여 최종 지불로 끝나는 시간 순서대로 배치하는 표입니다. (상각에 대해서는 모기지 지불 구조 이해 및 위험 기반 모기지 결정 참조 )
할부 상환 스케줄에서 각 지불은이자 지불과 원금 지불로 나뉩니다. 할부 상환 일정의 초기에, 총 지불의 많은 비율이이자이고, 총 지불의 적은 비율이 주요한 것입니다. 모기지를 지불하면이자에 할당 된 금액이 줄어들고 원금에 할당 된 금액이 증가합니다.
할부 상환 계산은 세 부분으로 나누어서 가장 쉽게 이해할 수 있습니다.
1 부-열 5: 총 월별 결제
월별 총 결제액 계산은 다음 공식으로 표시됩니다.
의 A = − (1 + i) −nPi 여기서: A = 정기 지불액 P = 모기지 잔존 주 잔액 i = 정기 이자율
2 부-열 6: 정기적 관심
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그림 1
청구 된 정기이자 계산은 다음과 같이 계산됩니다.
정기 이자율 (3 열) x 잔여 원금 잔액 (4 열)
참고: 3 열에 표시된 이율은 연간 이자율입니다. 정기적 인 이자율에 도달하려면 12 (개월)로 나누어야합니다.
3 부-7 열: 원금 지불
정기적 인 원금 지불 계산은 다음 공식으로 표시됩니다.
총 지불 (5 열) – 정기적이자 지불 (6 열)
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그림 2
그림 2는 30 년 8 % 고정 금리 모기지의 상각 스케줄을 보여줍니다. 공간을 위해 처음 5 개월과 마지막 5 개월 만 표시됩니다.
할부 상환 일정은 그림 1에 나와있는 동일한 모기지의 원금 잔액에 대해 매달 $ 300를 추가로 지불하여 모기지 수명을 약 21 년 10 개월 (총 262 개월 대 360)로 단축하고 총액을 줄이는 방법을 보여줍니다. 모기지의 수명 동안 $ 209, 948의이자를 지급했습니다.
보시다시피, 모기지의 기본 잔액은 매달 $ 300를 추가로 내립니다. 남은 기간에 청구되는이자를 줄임으로써 더 많은 돈을 절약 할 수 있습니다.
예를 들어, 30 년 담보 대출이 시작될 때 24 개월 동안 매달 $ 300가 추가로 지불되는 경우, 원금 잔액이 감소되는 추가 금액은 $ 7, 200 (또는 $ 300 x 24)보다 큽니다. 두 번째 해 말까지 한 달에 300 달러를 추가로 지불하여 절약되는 실제 금액은 $ 7, 430.42입니다. 모기지의 첫 2 년 동안 200 달러를 절약했으며 모기지 기간 동안 복리 후생비가 증가합니다!
이는 매달 모기지 원금 잔액에 추가로 $ 300를 적용하면 예정된 모기지 지불의 더 큰 비율이 이후 몇 달 동안 모기지 원금 잔액에 적용되기 때문입니다. ( 모기지 기초 튜토리얼에서 모기지 지불에 대해 자세히 알아보십시오.)
빠른 모기지 지불의 진정한 이점
빠른 결제를 통해 얻을 수있는 실질적인 이점은 저축 된 것과 저축 된 것을 계산하여 측정됩니다. 예를 들어, 위에 표시된 모기지에 대해 월 $ 300를 추가로 지불하는 대신 $ 300을 사용하여 다른 작업을 수행 할 수 있습니다. 이것을 비용-편익 분석이라고합니다.
위의 할부 상환 일정에 표시된 담보 대출을 보유한 소비자가 한 달에 300 달러의 빠른 담보 대출 지급 여부를 결정하려고한다고 가정 해 봅시다. 소비자는 아래와 같이 세 가지 선택을 고려하고 있습니다. 각 옵션에 대해 비용 대비 혜택 또는 절약 가능한 금액과 제공되는 금액을 계산합니다. (이 예를 위해, 우리는 주택 담보 대출을 통해 가정의 주식을 활용하는 것이 옵션이 아니라고 가정 할 것입니다. 우리는 또한 주택 담보 대출이자의 세금 공제를 무시할 것입니다. 약간.)
주택 소유자의 세 가지 옵션은 다음과 같습니다.
- 보트 구매를 위해 10 %의 이율로 14, 000 달러의 5 년 소비자 대출 받기 15 %의 연간 이자율 (매일의 종합 금리)을 지불하는 12, 000 달러의 신용 카드 부채 상환 주식 시장에 투자.
옵션 1: 보트 구매
보트 구매 결정은 즐거움과 경제의 문제입니다. 보트는 다른 많은 소비자 "장난감"과 마찬가지로 감가 상각 자산입니다. 비유동 자산을 구매하기 위해 가계 부채를 추가하면 가계 대차 대조표에 위험이 추가됩니다. 이 소비자는 보트 소유로 얻은 유틸리티 (즐거움)와 결정의 진정한 경제성을 평가해야합니다.
우리는 10 %의 이자율로 보트에 대한 14, 000 달러의 대출을, 5 년의 임기는 월 297.46 달러를 지불 할 것으로 계산할 수 있습니다.
