모기지 상환 금액은이자와 원금 상환으로 구성됩니다. 모기지 기간 동안 교장에 대한이자의 비율이 변경됩니다.
처음에 주택 소유자의 지불금은 주로 소액의 원금이 포함 된이자입니다. 모기지가 성숙함에 따라 지불의 주요 부분이 증가하고이자 부분이 감소합니다. 청구 된이자는 모기지의 현재 미결제 잔액을 기준으로하기 때문에 더 많은 원금이 상환 될수록 감소합니다. 모기지 원금이 작을수록이자 청구가 적습니다.
예를 들어, 연간 4 %의 이자율과 24 년의 만기 시점에 10 만 달러의 간단한 모기지를 이용하십시오. 연간 모기지 지불금은 $ 6, 558.68입니다. 첫 번째 지불에는 $ 4, 000 ($ 100, 000 x 4 %)의이자 비용과 $ 2, 558.68 ($ 6, 558.68-$ 4, 000)의 원금 상환이 포함됩니다. 이 지불 후 미결제 모기지 잔고는 $ 97, 441.32 ($ 100, 000-$ 2, 558.68)입니다.
다음 지불액은 첫 번째 $ 6, 558.68과 같지만 이제는 교장과 다른 이자율을 갖습니다. 두 번째 지불에 대한이자 비용은 $ 3, 897.65 ($ 97, 441.32 x 4 %)이며, 주 선금은 $ 2, 661.03 ($ 6, 558.68-$ 3, 897.65)입니다.
두 번째 지불의 주요 부분은 첫 번째 지불보다 약 100 달러 더 큽니다. 이는 주택 소유자가 원금으로 원금을 지불하고이를 줄임으로써 새로운이자 지불액이 더 낮은 원금 금액으로 계산되기 때문에 발생합니다. 모기지가 끝날 무렵 지불은 주로 원금 상환입니다.
전통적인 플레인 바닐라 대출을 사용하는 기본적인 예입니다. 이국적인 주택 담보 대출을 통해 주택 소유자는 그들의 월별 모기지 지불을 선택하십시오.
모기지 상각 방법
매월이자 부분이 감소하지만 모기지 지불 자체는 시간이 지나도 감소하지 않습니다. 더 많은 돈이 원금 잔액을 향해 가고 있으며, 이는 대출 기간 동안 완전히 상각됩니다. 결과적으로, 시간이 지남에 따라 더 많은 주택 소유자의 지불금이 원금으로 이동하여 주택 소유자가 지분을 쌓는 비율을 높이고 지불해야 할 금액을 줄입니다. 30 년 고정 모기지의 30 년 동안 주택 소유자는 1 년과 2 년에 이루어진 지불에 비해 지불 할 때마다 자신의 지분을 더 많이 증가시킵니다.
지불 감소
그러나 모기지 지불이 감소 할 수있는 특정 상황이 있습니다.
조정 가능한 금리 모기지 (ARM)는 시간이 지남에 따라 지불액이 감소 할 수 있습니다. 이러한 유형의 모기지의 경우, 이자율은 신용 시장에서 대출 기관의 비용을 반영하는 지수에 따라 변동합니다. 대출 과정에서 대출의 벤치 마크 비율이 감소하면 ARM 지불이 감소 할 수 있습니다. 그러나 ARM은 경우에 따라 지불액이 증가 할 가능성이 동일합니다. 대출 서류에는 매년 이자율이 얼마나 증가 할 수 있는지와 대출 기간 전체에 걸쳐 최대로 증가 할 수있는 금액이 명시되어 있습니다.
대출 초기에 모기지 보험을 지불해야하는 대출자는 시간이 지남에 따라 모기지 지불이 감소하는 것을 볼 수 있습니다. 대부분의 모기지 회사는 구매 가격의 80 % 또는 주택 가치 중 더 적은 금액으로 대출을 상한으로 설정하고 차용인은 계약금으로 다른 20 %를 지불해야합니다.
이 대출 대 가치 비율은 주택 가치가 떨어지고 대출자가 주택 가치보다 더 많이 빚을 경우 대출 기관을 보호하기 위해 고안되었습니다. 경우에 따라 대출 기관은 주택 소유자가 구매 가격의 80 % 이상을 빌릴 수 있도록 허용하지만, 대출 기관은 거래의 일부로 모기지 보험을 요구할 것입니다. 이 보험은 대출 잔액보다 가치가 낮은 부동산을 압류해야하는 경우 대출 기관을 보호합니다. 차용자는 월별 담보 대출 지불의 일부로 보험료를 지불합니다.
대출자의 대출 잔고가 주택 가치의 특정 비율 (보통 78 %)로 떨어지면 대출자는 대출 기관에 모기지 보험을 청원 할 수 있습니다. 차용자가 성공했다고 가정하면, 모기지 보험료가 더 이상 포함되지 않기 때문에 대출의 나머지 부분에 대해서는 모기지 지불액이 감소합니다.
