힘들게 번 돈을 투자 할 때 투자자들이 스스로 질문해야하는 몇 가지 질문이 있습니다. 투자 수익은 얼마입니까? 비용은 얼마입니까? 그러나 더 중요한 것은 투자자들이 그 가치에 관심을 가져야한다는 것입니다. 투자 자산 구매를 고려할 때 특히 그렇습니다.
투자 관련 자산의 수입은 역사적으로 높습니다. 임대료는 점점 더 많은 수입원을 제공하며, 돈을 벌 수있는 꾸준한 방법입니다. 그러나 부동산 임대 게임에 들어가기 전에 어떻게 평가를해야합니까?
고급 임대 부동산을 평가하는 가장 일반적인 방법을 알아 보려면 계속 읽으십시오.
주요 테이크 아웃
- 투자 자산의 비용과 수익을 결정하는 것은 가치를 파악하는 것만 큼 중요합니다. 투자자는 판매 비교 접근법, 자본 자산 가격 책정 모델, 소득 접근법 및 비용 접근법을 사용하여 자산 가치를 결정할 수 있습니다. 모든 솔루션에 적합한 것은 아니므로 이러한 요소의 조합을 적용해야 할 수도 있습니다.
부동산 임대 부동산을 평가하는 4 가지 방법
판매 비교 접근법
판매 비교 접근 방식 (SCA)은 주거용 부동산을 평가하는 가장 잘 알려진 형태 중 하나입니다. 평가자와 부동산 중개인이 속성을 평가할 때 가장 널리 사용되는 방법입니다. 이 방법은 단순히 특정 기간 동안 현지에서 판매 또는 임대 한 유사한 주택을 비교 한 것입니다. 대부분의 투자자는 잠재적 인 신흥 트렌드를 모으기 위해 상당한 기간 동안 SCA를보고 싶어 할 것입니다.
SCA는 속성 또는 기능을 사용하여 상대 가격 값을 지정합니다. 이러한 가치는 침실 및 욕실 수, 차고 및 / 또는 차도, 수영장, 데크, 벽난로 등 특정 특성을 기반으로하는 특성을 기반으로 할 수 있습니다. 평방 피트 당 가격은 일반적이며 이해하기 쉬운 측정 항목입니다. 투자자는 자산의 위치를 결정하는 데 사용할 수 있습니다 가치가 있어야합니다. 다시 말해, 2, 000 평방 피트의 타운 하우스가 1 평방 피트 당 1 달러에 임대하는 경우, 해당 지역의 비슷한 타운 하우스도 그와 같이 진행된다면 투자자는 해당 구장에서 수입을 합리적으로 기대할 수 있습니다.
SCA는 다소 일반적인 것입니다. 즉, 모든 가정에는 항상 정량화 할 수있는 고유성이 없습니다. 구매자와 판매자는 독특한 취향과 차이점이 있습니다. SCA는 기준 또는 합리적인 의견이며 부동산에 대한 완벽한 예측 도구 또는 평가 도구가 아닙니다. 비교적 비슷한 집과 비교할 때 사용해야하는 방법이기도합니다. 따라서 관심있는 부동산, 즉 차고, 수영장, 침실 6 개 및 침실 수가 절반 인 다른 속성이있는 5 개의 욕실이있는 2, 000 평방 피트의 가치를 얻으려면 작동하지 않습니다. 수영장이 없으며 단지 1, 200 평방 피트입니다.
비교 시장 분석을 요청할 때 투자자가 공인 감정사 또는 부동산 중개인을 사용하는 것도 중요합니다. 이는 2007 년 부동산 위기 동안 널리 퍼진 사기성 평가의 위험을 완화시킵니다.
자본 자산 가격 모델
자본 자산 가격 책정 모델 (CAPM)은보다 포괄적 인 평가 도구입니다. CAPM은 부동산 투자에 적용되는 위험 및 기회 비용의 개념을 소개합니다. 이 모델은 임대 소득에서 파생 된 ROI (잠재 수익)를보고 미국 재무부 채권 또는 부동산 투자 신탁 (REIT)과 같은 부동산에 대한 대체 투자 형태와 같이 위험이없는 다른 투자와 비교합니다..
간단히 말해서, 위험이 없거나 보장 된 투자에 대한 기대 수익률이 임대 소득에서 잠재적 ROI를 초과하는 경우 임대 재산의 위험을 감수하는 것이 재정적으로 의미가 없습니다. 위험과 관련하여 CAPM은 부동산 임대에 내재 된 위험을 고려합니다.
예를 들어, 모든 임대 속성이 동일하지 않습니다. 위치 및 부동산 연령은 주요 고려 사항입니다. 오래된 부동산을 임대한다는 것은 집주인이 높은 유지비를 발생시킬 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 범죄율이 높은 지역의 임대 주택은 게이트 커뮤니티의 임대보다 더 많은 안전 예방 조치가 필요할 것입니다.
이 모델은 투자를 고려하기 전에 또는 임대료 가격 구조를 설정할 때 이러한 위험을 고려할 것을 제안합니다. CAPM은 돈을 위험에 빠뜨릴 때받을 수있는 수익을 결정하는 데 도움이됩니다.
소득 접근법
소득 접근법은 초기 투자 대비 임대 부동산 수익의 잠재적 수입에 초점을 맞 춥니 다. 소득 접근법은 상업용 부동산 투자에 자주 사용됩니다.
소득 접근법은 상업용 부동산 투자와 함께 자주 사용됩니다.
소득 접근법은 투자에 대한 연간 자본화 비율 결정에 의존합니다. 이 세율은 총 임대료 승수로부터의 예상 연간 소득을 부동산의 현재 가치로 나눈 값입니다. 따라서 사무실 건물의 구매 비용이 $ 120, 000이고 임대료의 월 예상 수입이 $ 1, 200 인 경우 연간 예상 자본화 비율은 다음과 같습니다.
14, 400 ($ 1, 200 x 12 개월) ÷ $ 120, 000 = 0.12 또는 12 %
이것은 가정이 거의없는 매우 단순화 된 모델입니다. 모기지에 대한이자 비용이있을 가능성이 높습니다. 또한, 미래 임대 수입은 현재보다 5 년 후 어느 정도 가치가있을 수 있습니다.
많은 투자자들이 순 현재 가치에 대해 잘 알고 있습니다. 부동산에 적용되는이 개념은 현금 흐름 할인이라고도합니다. 미래에 수령 된 달러는 인플레이션 및 디플레이션 위험에 따라 달라질 수 있으며, 이를 고려하여 할인 된 가격으로 제시됩니다.
총 임대료 승수 접근법
이 접근법은 투자자가 매년 징수 할 수있는 임대료를 기준으로 임대 부동산을 평가합니다. 재산이 투자 가치가 있는지 여부를 측정하는 빠르고 쉬운 방법입니다. 물론 이것은 세금, 보험, 유틸리티 및 재산과 관련된 기타 비용을 고려하기 전에 소금 한 덩어리로 가져와야합니다.
소득 접근 방식과 유사 할 수 있지만, 총 임대료 승수 (GRM) 접근 방식은 순 운영 수입을 상한 비율로 사용하지 않고 대신 총 임대료를 사용합니다. 총 임대료 승수의 상한은 1보다 크며 소득 접근법의 상한은 백분율 값입니다. 사과와 사과를 비교하려면 관심있는 부동산과 유사한 다른 부동산의 GRM과 임대 수입을 살펴 봐야합니다.
귀하가보고있는 지역에서 50 만 달러에 판매되는 상업용 자산이 연간 수입 90, 000 달러라고 가정 해 봅시다. GRM을 계산하기 위해 판매 가격을 연간 임대 수입으로 나눕니다: $ 500, 000 ÷ $ 90, 000 = 5.56. 연간 임대 수입을 알고있는 한이 수치를보고있는 수치와 비교할 수 있습니다. GRM에 연간 수입을 곱하면 시장 가치를 알 수 있습니다. 최근에 판매 한 것보다 (즉 $ 500, 000) 높은 경우 가치가 없을 수 있으므로 계속 진행하십시오.
비용 접근
부동산 평가에 대한 비용 접근법은 부동산이 합리적으로 사용될 수있는 가치 만 있다고 말합니다. 토지 가치와 개선 가치의 감가 상각액을 합하여 추정됩니다.
이 학교의 평가자들은 종종 부동산에 대한 비용 접근법을 요약하기 위해 가장 높고 최선의 사용을지지합니다. 빈 땅을 평가하기위한 기초로 자주 사용됩니다.
예를 들어, 아파트 지역으로 불모의 지역에서 3 에이커의 토지를 구매하려는 아파트 개발자 인 경우 해당 토지의 가치는 해당 토지를 최대한 활용하는 데 근거합니다. 토지가 유전으로 둘러싸여 있고 가장 가까운 사람이 20 마일 떨어진 곳에 거주하는 경우, 그 재산의 가장 높은 사용과 가장 높은 가치는 아파트로 전환되지 않고 더 많은 석유를 찾기 위해 시추 권리를 확대하는 것입니다.
또 다른 최선의 논거는 속성 영역 지정과 관련이 있습니다. 예상 재산이 주거용으로 구역화되지 않은 경우 개발자가 재배치하기 위해 상당한 비용이 발생하기 때문에 그 가치가 감소합니다. 새로운 구조에 사용하면 가장 신뢰할 수 있고 오래된 속성에는 덜 신뢰할 수 있습니다. 특수 용도 속성을 볼 때 종종 신뢰할 수있는 접근 방식입니다.
결론
임대 부동산의 가치를 결정하는 방법은 없습니다. 대부분의 심각한 투자자는 임대 부동산에 대한 투자 결정을 내리기 전에 이러한 모든 평가 방법의 구성 요소를 살펴 봅니다. 이러한 입문 평가 개념을 배우는 것은 부동산 투자 게임에 들어가는 올바른 방향으로 나아가 야합니다. 그런 다음 유리한 금액의 수입을 얻을 수있는 부동산을 찾으면 모기지 계산기를 사용하여 새 부동산에 대한 유리한 이율을 찾으십시오. 이 도구를 사용하면 예상 임대 부동산을 평가할 때보다 구체적인 수치를 얻을 수 있습니다.
