부동산이 기관 및 소매 투자자 모두를위한 자본 할당 매트릭스의 중요한 부분으로, 부동산 펀드는 최근 성장이 증가하고 있습니다. 부동산 투자의 자본 집약적 특성, 적극적인 관리에 대한 요구 사항, 글로벌 부동산 기회의 증가로 인해 효율적인 자산 관리를 추구하는 기관은 점차 부동산 기금으로 이동하고 있습니다.
이전보다 훨씬 더 많은 부동산 뮤추얼 펀드에 액세스함으로써 효율적인 자본 할당 및 다각화를 가능하게하는 소매 투자자에게도 마찬가지입니다. 다른 투자 부문과 마찬가지로 부동산에도 장단점이 있습니다. 그러나 부동산 투자 신탁 (REIT)과 부동산 뮤추얼 펀드가 그 배분을 채우는 가장 좋은 방법으로 여겨지는 대부분의 투자 포트폴리오에서는 고려해야합니다.
기관 투자자를위한 부동산
부동산 투자는 오랫동안 연금 기금, 보험 회사 및 기타 대규모 금융 기관과 같은 대규모 기업이 주도 해 왔습니다. 부동산 투자의 세계화와 새로운 오프 쇼어 기회의 출현으로 인해 더 큰 수준의 다각화와 수익 잠재력이 가능하기 때문에 기관 포트폴리오 할당에서 부동산의 영구적 인 장소가 추세로 발전하고 있습니다.
부동산 자본의 영구 할당에는 특정 장애물이 있습니다. 무엇보다 자본 집약적입니다. 소량으로 구매할 수있는 주식과는 달리, 상업용 부동산 투자는 상대적으로 많은 금액이 필요하며 직접 투자는 종종 포트폴리오가 울퉁불퉁하고 위치 또는 부동산 유형별로 막대한 위험을 초래합니다. 부동산은 또한 노동 집약적 인 적극적인 관리가 필요합니다. 부동산 할당을 관리하려면 기존 투자에 비해 상당한 자원이 필요합니다. 이러한 문제의 결과, 관리 효율성과 자본 분배를 높이기 위해 기관은 부동산 기금과 자금 기금으로 끌리는 경향이 있습니다. 소매점 투자자는 REIT, REIT 교환 거래 자금 (ETF) 및 부동산 뮤추얼 펀드를 통해 동일한 이점을 얻을 수 있습니다.
소매 투자자
다음은 소매 투자자가 부동산의 수익 잠재력에 접근하여 자산 군에 노출되는 몇 가지 방법입니다.
직접 투자
이 전략은 특정 자산을 직접 선택하는 투자자와 관련이 있습니다. 이 전략의 가장 큰 장점은 제어입니다. 재산의 직접 소유권은 전략의 개발 및 실행뿐만 아니라 수익에 대한 직접적인 영향을 허용합니다. 그러나 직접 투자는 잘 분산 된 부동산 포트폴리오를 만들기가 매우 어렵습니다. 대부분의 소매 투자가들에게 부동산 배분은 실제 다양 화를 위해 충분한 부동산을 구매할 수있을만큼 크지 않습니다. 또한 부동산 유형 위험뿐만 아니라 지역 부동산 시장에 대한 노출도 증가합니다.
부동산 투자 신탁 (REITs)
REIT 주식은 부동산, 모기지 또는 기타 부동산 담보 투자에 투자하는 신탁으로 구성된 회사의 사모 펀드 및 주식입니다. 부동산은 일반적으로 부동산을 소유하고 운영합니다. 여기에는 다가구 주택, 식료품 고정 쇼핑 센터, 지역 소매 부동산 및 스트립 센터, 쇼핑몰, 상업용 사무실 공간 및 호텔이 포함될 수 있습니다.
부동산 투자 신탁은 신탁을 대신하여 투자 관리 결정을 내리는 이사회에서 운영합니다. REIT는 과세 소득의 90 %를 배당금으로 주주들에게 분배하는 한 연방 소득세를 거의 또는 전혀 지불하지 않습니다. 세금 혜택으로 인해 세금 후 현금 흐름이 증가하더라도 REIT가 현금을 보유 할 수 없게되면 성장과 장기적인 감사가 방해 될 수 있습니다. 세금 혜택 외에도 REIT는 주식과 동일한 많은 장점과 단점을 제공합니다.
REIT 관리자는 전략적 비전을 제공하고 투자 및 자산 관련 결정을 내림으로써 투자자의 경영 관련 문제를 해결합니다. 소매 투자자를위한 REIT의 가장 큰 단점은 제한된 자본으로 투자하기가 어렵고이를 선택하고 성과를 예측하는 데 필요한 자산 별 지식과 분석이 상당히 많다는 것입니다.
REIT 투자는 직접 부동산 투자보다 전체 주식 시장과의 상관 관계가 훨씬 높기 때문에 일부는 다각화 특성을 저하시킵니다. REIT 시장의 변동성은 직접 부동산보다 높았습니다. 이는 거시 경제 세력이 REIT 가치에 영향을 미치고 REIT 주식이 지속적으로 가치를 부여받는 반면 직접 부동산은 지역 부동산 시장에 의해 더 많은 영향을 받고 평가 방법을 사용하여 가치를 평가하기 때문에 투자 수익이 원활 해집니다.
부동산 뮤추얼 펀드
부동산 뮤추얼 펀드는 주로 REIT 주식 및 부동산 운영 회사에 투자합니다. 상대적으로 적은 양의 자본을 사용하여 부동산에 대한 다양한 노출을 얻을 수 있습니다. 전략과 다각화 목표에 따라 투자자는 REIT 주식 만 구매하면 얻을 수있는 것보다 훨씬 광범위한 자산을 선택할 수 있으며 한 펀드에서 다른 펀드로 쉽게 이동할 수있는 유연성도 제공합니다. 또한 유연하고 비용이 많이 드는 직접 투자와는 대조적으로 체계적이고 규제 된 거래소에서 자산을 쉽게 취득하고 처분 할 수 있기 때문에 뮤추얼 펀드 투자자에게는 유연성이 유리합니다. 더 투기적인 투자자는 수익을 극대화하기 위해 특정 부동산이나 지역 노출을 전술적으로 과체중 할 수 있습니다.
광범위한 뮤추얼 펀드에 대한 노출을 만들면 개별 REIT 주식을 구매하는 것에 비해 거래 비용과 수수료를 줄일 수 있습니다. 소매 투자자에게 또 다른 중요한 이점은 취득한 자산에 대한 펀드가 제공하는 분석 및 연구 정보뿐만 아니라 특정 투자 및 자산 등급으로 부동산의 생존력과 성과에 대한 경영진의 관점입니다.
자신의 부동산 펀드로 토지 또는 자산을 구매하려는 욕구, 지식 또는 자본이없는 투자자의 경우 부동산의 소득 및 장기 성장 잠재력에 참여할 수 있습니다. 부동산 뮤추얼 펀드는 기존의 비유동 자산 군에 유동성을 가져다 주지만, 부동산업자는 부동산에 대한 직접 투자와 비교할 수 없다고 생각합니다.
주택 소유
투자 포트폴리오에 대해 부동산 할당을 고려하지 않은 많은 소매 투자자는 주택을 소유함으로써 이미 부동산에 투자하고 있음을 인식하지 못합니다. 그들은 이미 부동산에 노출되어있을뿐만 아니라 주택 담보 대출을 통해 추가적인 재정 위험을 감수하고 있습니다. 대부분의 경우, 이러한 노출은 많은 사람들이 은퇴에 필요한 자본을 축적 할 수 있도록 도움을주었습니다.
결론
소매 투자자는 포트폴리오 할당시 주택 소유권을 고려할 수 있고 고려해야하지만, 부동산에 대한 추가 유동성 투자도 고려 될 수 있습니다. 필요한 거래 기술과 자본을 보유한 사람들을 위해 REIT 투자는 직접적인 소유권없이 부동산 투자의 이점 중 일부에 대한 액세스를 제공합니다. 더 작은 할당을 고려하거나 자산 선택에 안장을 받지만 최대 다양 화를 요구하는 사람들에게는 부동산 뮤추얼 펀드가 적절한 선택이 될 것입니다.
