집을 팔아서 큰 이윤을 얻는 것은 거의 모든 주택 소유자의 꿈이 이루어집니다. 집에서 예쁜 페니를 만들고 싶지 않은 사람은 누구입니까? 그럼에도 불구하고 주택 판매로 이익을 얻으려면 총액으로 이익을 얻는 것을 연기하고 싶을 수도 있습니다. 이유를 알아보고 다른 옵션 인 할부 판매에 대해 알아보십시오.
큰 지불금 = 큰 세금 계산서
일반적인 상황을 살펴 보자.
예: 재산에 대한 이익이 세금 책임을 증가시킬 때 Hal Bookman은 구매자의 임대 주택에 대한 제안을 보았고 그가 본 숫자를 믿을 수 없었습니다. 그의 재산은 5 년 만에 두 배의 가치를 가졌으며, 그것을 사도 값이 싸다고 생각하지 않았습니다. 그러나 할이 자신의 세금 고문에게 판매에 대해 기꺼이 이야기했을 때 고문은 덜 흥분했다. 소득을 일시불로 간주하는 것은 세금 측면에서 Hal의 최선의 이익이되지 않을 것입니다. Hal이 같은 해에 전체 판매 수익을 선언하면 부동산을 판매하는 경우 일반적으로 자격이있는 거의 모든 세금 공제를받을 수 없습니다. 그의 품목별 공제액은 또한 판매로 인한 추가 수입의 결과로 줄어들 것입니다. Hal은 세금 전문가에게 해당 연도의 과세 대상 소득을 줄이기 위해 할 수있는 일이 있는지 묻습니다. 권고자는 할부 도구 인 할부 판매 계약 만 알고 있습니다.
할부 판매의 목적
간행물 537에 자세히 설명 된 바와 같이, IRS는 납세자들이 할부 판매 계약을 통해 부동산 또는 기타 투자의 주요 판매에 대한 이익을 연기하도록 허용합니다. 이 계약을 통해 판매자는 판매 연도에 적절한 서류 작업이 완료되는 한 몇 년 동안 자본 이익의 비례 배분 된 부분을 선언 할 수 있습니다.
할부 판매 방법의 작동 방식
할부 판매에서 이익을 선언하는 것은 이론적으로 간단합니다. 할부 판매의 세금은 연금의 세금을 반영하며, 각 지불의 비례 배분 된 부분은 원금의 반환으로 간주됩니다. 유일한 규정은 판매되는 부동산이 어떤 종류의 공개 거래 보안도 될 수 없으며 납세자는 어떤 의미에서든 판매 된 부동산의 딜러가 될 수 없다는 것입니다.
이 방법의 예를 살펴보고 Hal이 소득세를 내년으로 연기하고 싶을 때 할부가 어떻게 할부 판매를 구성 할 수 있는지 봅시다.
예: 할부 판매로 세금 연기하기 Hal은 임대 주택으로 $ 400, 000를받습니다. 그는이 부동산을 188, 000 달러에 매입하고 판매 비용으로 12, 000 달러를 지불했으며, 이는 주택 기준으로 추가되어 20 만 달러가되었습니다. 따라서 Hal은 신고 할 $ 200, 000 ($ 400, 000 – $ 200, 000)의 이익을 얻었습니다. Hal의 고문은 1 년에 40 만 달러를 선포하는 대신 판매 수익금을 연간 5 만 달러로 8 회 분할 할 것을 권장합니다. 할부가 매년 건설적으로 수령되는 한, 이 방법을 통해 Hal은 일시불로 인해 수령 할 수 없었던 세금 공제 및 공제를받을 수 있습니다.
할부 판매 수입 신고
할부 판매 수입은 세 가지 범주, 즉 이익, 원금 및이자로 분류 할 수 있습니다. 이러한 각 범주는 양식 1040에서 다르게 취급됩니다.
자본 이득
위의 예에서 Hal은 매도 이익이 판매 연도의 장기 또는 단기인지에 따라 매년 이익을 장기 또는 단기로 선언해야합니다. 장기 이익은 낮은 세율로 과세되며, 단기 이익은 보통 소득으로 과세됩니다. Hal은 5 년 동안 집을 보유했기 때문에이 경우 이익은 장기적이었습니다. 만약 이익이 단기적 이었다면, 할은 여전히 일시불 이익을 선언해야했을 때보 다 할부 소득에 대해 낮은 세율로 세금을 부과했을 것입니다. 이는 단기 이익이 납세자의 최고 한계 세율에 따라 일반 소득으로 과세되기 때문입니다. 할부 판매의 이익은 IRS 양식 6252에보고 된 후 양식 1040의 스케줄 D로 이월됩니다.
관심
할부 판매 소득이있는 납세자는 또한 해당 연방 금리보다 낮은 비율로 또는 반년마다 9 % 복리로 구매자이자를 청구해야합니다. 구매자는 잔액이 철회 될 때까지 미납금에 대해이자를 지불합니다. 따라서 Hal은 구매자에게 자신의 판매에 대해 9 %의 요금을 청구 할 경우, 아직 지불하지 않은 $ 50, 000 당 $ 4, 500의 추가이자 소득을 받고보고합니다. 이자는 정기이자 수입으로 스케쥴 B에 별도로보고됩니다. ( 주 :이자가 별도로보고되지 않은 경우 국세청은 매각 수익의 일부를이자로 간주합니다.)
주요한
각 분할 판매의 일부는 IRS에 의해 면세 교장의 귀환으로 간주됩니다. 이 양은 제외 비율을 계산하여 결정할 수 있습니다. 실제 이익의 양을 판매 가격 (이 경우 $ 200, 000 / $ 400, 000)으로 나누면 배제 비율은 50 %입니다. 이 비율에 할부 금액을 곱하면됩니다. 원금으로 지정되어 있으므로 과세 대상에서 제외 할 금액입니다. 따라서 매년 $ 25, 000 ($ 50, 000 x 50 %)의 원금이 반환됩니다.
모기지 및 계약 가격
부동산 구매자가 주택 담보 대출 또는 기타 약속 어음으로 가정하는 경우 부동산의 비용 기준은 주택 담보 대출 / 노트 금액만큼 감소해야합니다. 예를 들어, Hal이 $ 400, 000에 판매 한 임대 부동산의 주택 담보 대출이 $ 100, 000이면 계약 가격은 $ 300, 000 ($ 400, 000 – $ 100, 000)로 줄어 듭니다. 이는 Hal이 할부로보고 할 총 수익이 $ 100, 000에 불과하다는 것을 의미합니다.
주택 담보 대출 금액이 부동산의 총 조정 기준을 초과하는 경우, 그 차액은 첫해에 지불로보고되어야하며 계약 가격은 그 금액만큼 인상됩니다. 예를 들어, Hal의 부동산에 $ 250, 000의 주택 담보 대출이있는 경우 주택의 기초는 $ 200, 000 ($ 188, 000 + $ 12, 000)가됩니다. 이 경우 할부 지불 외에 Hal은 첫해에 $ 50, 000의 초과 지불을보고해야합니다. 또한 계약 가격은 $ 250, 000가되며 $ 150, 000는 과세 이익으로 남습니다.
결론
할부 판매와 관련된 많은 규칙과 규정이 있으므로주의해서 준수해야합니다. 그러나 규칙을 이해하는 사람들은 달리 상실해야하는 많은 공제 및 크레딧에 대한 자격을 유지할 수 있습니다. 판매 가격 변경, 수령 할 수있는 다양한 양식, 분할 계약을 포기하고 일시불로 지불하는 것이 더 좋은 경우와 같은 하위 주제에 대한 자세한 내용은 IRS 웹 사이트를 방문하거나 세무 전문가에게 문의하십시오.
