언뜻보기에 부동산 포트폴리오 관리자는 모든 금융 자산 관리자와 비슷하다고 생각할 수 있습니다. 그러나 부동산 자산 포트폴리오 또는 펀드 관리는 주식, 채권 또는 뮤추얼 펀드 관리와 근본적으로 다릅니다.
회사를 조사하고 자신의 전략을 달성 할 수있는 확률을 관리하는 지분 관리자와 달리 부동산 관리자는 부동산 수준에서 기회를 정의하고 활용하는 데 도움을 주어야합니다. 부동산 관리자는 자산 배분, 위험 관리 및 거래에 대한 책임뿐만 아니라 토지 및 구조물의 직접 처리에 대한 책임도 있습니다.
따라서 전통적인 자산 관리와 달리 부동산 자산 관리에는 자산 가치를 최적화 할 수있는 경험있는 개인이 필요합니다. 실제로 부동산 자산 관리자는 회사 또는 시설을 운영하는 회사 CEO와 매우 비슷합니다. 반대로, 전통적인 자금 관리자는 특정 분야 나 부문의 주식을 알고있을 수 있지만 회사 자체의 운영에는 관여하지 않습니다.
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부동산 포트폴리오 관리
부동산 자산 관리자가 얻는 훈련 및 경험은 다른 펀드 관리자의 훈련과 경험과 비슷합니다. 그러나 포트폴리오 성능을 보장하기 위해 해당 기술을 사용하는 방식과는 다릅니다. 포트폴리오 관리자는 종종 우수한 자산 할당 및 선택을 통해 적절한 위험 조정 수익 및 포트폴리오 다각화를 보장하는 능력으로 평가됩니다.
또한 부동산 포트폴리오 관리자는 투자자 자본을 가장 효율적으로 사용하고 우수한 성능 측정 및 현금 흐름 예측을 통해 고객에게 정보를 제공함으로써 고객에게 가치를 제공합니다. 부동산 투자 신탁 (REIT)과 펀드 매니저 펀드 (다른 관리자의 전략 설계 및 실행 능력을 측정 할 수있는 능력으로 판단되는 성과)를 제외하고는 부동산 펀드 매니저는 본질적으로 그의 CEO입니다. 또는 자신의 회사에서 자신의 책임하에 자산에 대한 자산 수준 전략을 작성하고 실행합니다.
투자 선정 전략
부동산 포트폴리오 관리자는 특정 산업 분야의 시장 역학 및 회사를 이해하는 것이 아니라 부동산 기초의 전문가가되어 자산 할당 및 자산 선택을 수행합니다. 그들은 지역, 사무실, 산업, 호텔, 소매, 단독 주택 및 다세대 주택 등 다양한 상업용 토지에서 공부합니다. 시장을 이기고, 다각화를 보장하고 적절한 위험 조정 수익을 창출하려면 부동산 포트폴리오 관리자는 지역 또는 지역 부동산 시장에 베팅해야하며, 다중 자산 포트폴리오의 경우 올바른 부동산 믹스에 베팅해야합니다.
이러한 이유로 많은 펀드 매니저는 특정 지역이나 부동산 유형에 중점을 둡니다. 일부 더 큰 부동산 자산 관리자는 지역 또는 토지 사용별로 고위 직원과 지원 인력을 구성합니다. 이러한 방식으로 조직의 근거는 시장 기회를 식별 한 다음 올바른 자산 선택 및 자산 출처로 변환 할 수 있도록하는 것입니다.
부동산 취득 방식은 부동산 투자가 전통적인 투자와 다른 가장 중요한 방법 중 하나입니다. 주식 시장의 거래자와 마찬가지로 부동산 펀드는 인수 전문가를 사용하여 부동산 거래를 발견하고 실행합니다. 이러한 인수 담당자는 일반적으로 특정 펀드에서 일하거나 지역 또는 자산 유형별로 구성됩니다.
대부분의 부동산 지분 펀드는 각 자산의 전부 (또는 상당 부분)를 소유하므로 포트폴리오 관리자는 종종 취득 프로세스에 직접 관여합니다. 자산 전략을 수립하고 실행할 책임이 있기 때문에 포트폴리오 관리자는 시설에 대한 인수, 자금 조달, 처분 및 의사 결정을 포함한 모든 투자 프로세스에 직접 참여해야합니다. 광범위하고 깊이있는 부동산 투자 관리 프로세스를 촉진하기 위해 포트폴리오 관리자는 투자 된 자본과 관련하여 상당한 규모의 인프라에 의존해야합니다. 이를 가능한 효율적으로 달성하기 위해 부동산 주식 펀드 매니저 및 자산 관리자는 특수한 자산 관리 기능을 개발했습니다.
부동산 자산 관리의 작동 방식
부동산 자산 관리 기능은 부동산 수준 전략을 실행하여 펀드 매니저에게 가치를 더하는 부동산 수준의 전문가들로 구성됩니다. 전문가는 지역 시장 기초 또는 특정 부동산 유형의 전문가이며, 보관중인 자산의 가치를 최적화 할 책임이 있습니다. 자산 관리자는 현지 잠재 고객에 대한 포트폴리오 관리 정보를 제공하고 거래를 촉진 할뿐만 아니라 자산 수준의 성과를 책임집니다.
예산을 승인하고 비용을 관리하는 것 외에도 자산 관리자는 하나 이상의 부동산에서 임대를 관리하여 가치를 높입니다. 흑백 사건처럼 보일 수 있지만 임대는 필연적으로 자산 및 포트폴리오 가치를 결정하는 복잡한 기능입니다. 임대의 성공은 각 부동산에서 가능한 최고의 임대 기회를 찾아서 실행하는 것뿐만 아니라 기존의 임차인과 최상의 관계를 유지하면서 포트폴리오 전략에 맞는 임대 프로그램을 수행함으로써 달성됩니다.
임대는 매우 협상 된 과정으로, 부동산 가치를 최적화하기 위해 임차인의 요구에 맞서 결정을 내릴 수 있습니다. 예를 들어, 판매 예정인 부동산의 경우, 새로운 소유자가 더 높은 잠재적 임대율을 고려할 수 있도록 판매 기간 동안 임대가 중단 될 수 있습니다. 이로 인해 예측 부동산 가치가 높아지고 판매 제안이 높아질 수 있습니다.
임대료 인상 기간 동안 소득 중심 부동산의 경우 장기 임대가 고정 될 수있는 반면, 자본 평가에 초점을 둔 전략의 경우 미래에 더 높은 기대 율을 활용하기 위해 임대 기간이 단축 될 수 있습니다. 적절한 테넌트 믹스를 달성하고, 현금 흐름을 포트폴리오 요구에 맞추는리스 전략을 실행하며, 자본 및 운영 비용을 관리하는 자산 관리자의 능력은 전체 포트폴리오 가치에 크게 영향을 줄 수 있습니다.
CEO 인 부동산 포트폴리오 관리자
자산을 각자의 전략과 성과 잠재력이있는 별도의 회사 또는 자회사로 생각하면 왜 부동산 주식 포트폴리오 관리자가 회사의 CEO와 비슷한 지 이해하기 시작합니다. 전체 투자 수익을 극대화 할 수있는 다양한 기회 중 제한된 자본 공급을 할당해야하는 CEO와 마찬가지로 부동산 포트폴리오 관리자는 자신이 관리하는 자산 전체에서 동일한 방식으로 행동해야합니다. 제한된 양의 자원을 할당해야하기 때문에 많은 기존 자산 관리 회사와 다른 상황이 발생합니다.
부동산 지분 펀드에서는 포트폴리오 관리자와 자산 관리자 사이에 다소 다른 목표를 위해 일하기 때문에 본질적인 갈등이 있습니다. 자산 관리자는 자산 가치를 최적화 한 전문가이며 포트폴리오 관리자는 포트폴리오 수익 및 투자자 만족도를 최적화 한 것에 대한 보상을받는 일반인이지만, 성공적인 부동산 펀드 관리자는 이러한 갈등을 관리하고 효율적인 관리 팀과 포트폴리오 성과를 유지할 수 있습니다. 이를 위해서는 전체 투자 목표를 이해하고 내재화 한 잘 연결된 관리자 팀 내에서 잘 설계된 포트폴리오 전략을 명확히해야합니다. 이는 관리중인 자산의 수와 복잡성을 크게 증가시킨 모든 펀드에게는 어려운 작업이 될 수 있습니다.
또한 부동산 포트폴리오 관리자는 필요한 자본 할당, 자산 선택 및 기타 투자 기술을 구현할뿐만 아니라 적절한 포트폴리오 전략을 수립하여 동일한 포트폴리오 미션으로 조직을 동원 할 수있는 리더십 기술을 보유해야합니다..
결론
부동산 펀드의 경우 전통적인 펀드 관리 관행을 수행하는 것 외에도 자산 관리 계획을 실행할 수있는 경영진의 능력이 핵심입니다. 부동산 투자 관리자의 경우 이는 포트폴리오 부동산 자산의 선택 및 후속 관리를 통해 포트폴리오의 자산 가치를 최적화하는 것을 의미합니다. 부동산 포트폴리오 관리자는 가능한 최대 수익을 위해 관리하는 자산에 자원을 할당하고 동일한 성과를 달성하기 위해 팀을 추적해야합니다. 적절한 기술 조합을 보유한 사람들에게이 경력은 자산 관리의 독특한 기회로 눈에 stands니다.
