돈을 저축하거나 얻기 위해 모기지를 리파이낸싱 할 때 두 가지 기본 선택이 있습니다. 첫째, 기존 대출을 재 융자하여 이자율을 낮추거나 조건을 변경하는 경우이를 '환율 재 융자'라고합니다. 또는 둘째, 현금으로 대출하여 집안의 일부 지분을 추출하고 싶을 것입니다. 아마도 개조를하거나 부채를 갚거나 대학 비용을 지불하는 데 도움이 될 것입니다. 이 두 가지 재 융자 옵션이 재무 상태에 미치는 영향은 다음과 같습니다.
모기지 리파이낸싱의 기초
재 융자는 기존 모기지를 다른 것으로 대체하거나 한 쌍의 모기지를 단일 대출로 통합하는 것으로 생각하십시오. 그들이 말하는 것처럼 오래된 (모기지)와 새로운 것과 함께합니다. 재 융자 후, 오래된 대출 (또는 대출)이 상환되고 새로운 대출이 대체됩니다.
주요 테이크 아웃
- 모기지를 리파이낸싱 할 때의 기본 옵션은 현금 또는 요율로 환산하는 것입니다. 현금 상환을 통해 주택의 일부 지분을 추출 할 수 있습니다. 현금 대출은 일반적으로 대출 기관에 더 큰 위험을 가하기 때문에 추가 수수료, 포인트 또는 더 높은 이율로 제공됩니다. 추가 비용을 들이지 않고 리 파이낸스에서 현금을 추출 할 수 있습니다 한 대출의 끝과 다른 대출의 시작에 자금의 겹침을 이용하여 현금 대출의.
리파이낸싱을 고려해야 할 많은 이유가 있습니다. 돈을 절약하는 것이 명백합니다. 2008 년 8 월 평균 30 년 고정 모기지 금리는 6.48 %입니다. 금융 위기 이후 같은 종류의 모기지 금리가 꾸준히 하락했습니다. 2012 년 12 월까지 30 년 고정 모기지 금리는 4 년 전보다 3.35 %로 거의 절반으로 줄었습니다. 2017 년의 평균 연간 이율은 3.99 %로 상승했습니다. Freddie Mac에 따르면 2018 년에는 4.54 %로 증가했습니다. 그러나 이러한 높은 금리조차도 당신이 가지고있는 오래된 모기지 금리보다 낮을 수 있습니다.
2019 년 3 월 모기지 금리는 60 주 최저치 인 4.27 %로 떨어졌습니다. Mortgage Bankers Association에 따르면 2019 년 3 월 29 일 종료되는 주에 모기지 신청이 18.6 % 증가했습니다. 리 파이낸스 수준은 2016 년 11 월 이후 최고 수준 인 전체 응용 프로그램의 39.4 %로 39 %에서 47.4 %로 증가했습니다. 최근 가장 큰 모기지 리 파이낸스 물결은 2011 년에서 2013 년, 2015 년에서 2016 년까지 이자율이 사상 최저 수준에 도달했을 때입니다. 리 파이낸스 지수는 다음 주 총 애플리케이션의 44.1 %로 떨어졌으며, 차입 비용이 낮고 고용 시장이 강세를 유지하면서 애플리케이션이 계속 증가하고 있습니다.
역사적으로 금리가 여전히 상대적으로 낮기 때문에 재 융자를 살펴보아야 할 이자율이 더 높거나 더 높은 모기지 주택 소유자 (또는 주택 담보 대출이 증가했거나 신용 평가가 훨씬 우수한 주택 소유자)에게 중요한 이유입니다. 지금.
금리가 상승 할 때 리파이낸싱은 조정 가능한 금리 모기지를 고정 금리로 바꿀 수있어 금리가 더 높아지기 전에 저금리 지급을 막을 수 있습니다. 그러나 가장 노련한 경제학자에게조차 미래 금리 방향을 예측하는 것은 종종 어려운 일입니다.
현금 인출 및 요율 조정
기본 재 융자 대출에는 두 가지가 있습니다. 가장 간단하고 간단한 방법은 요율 및 기간 재 융자입니다. 이 경우 대출과 관련된 수수료 외에는 실제 화폐가 바뀌지 않습니다. 모기지 규모는 동일하게 유지됩니다. 현재 모기지 조건을 새로운 (아마도 더 나은) 조건으로 교환하기 만하면됩니다.
반대로, 현금 상환의 경우 새로운 모기지가 기존 모기지보다 큽니다. 새로운 대출 조건과 함께, 당신은 또한 현금 형태로 집에서 주식을 효과적으로 가져가는 선진 돈입니다.
더 높은 대출 대 가치 비율 (대출 금액을 부동산의 평가 가치로 나눈 값)을 사용하여 요율 및 기간 재 융자를받을 수 있습니다. 즉, 주택 가치가 높은 비율을 빌려서 신용 위험이 낮은 경우에도 대출을받는 것이 더 쉽습니다.
모기지이자가 5 % 또는 6 % 일 때 2.5 %를 벌어들이는 CD에 자금을 넣는 것은 의미가 없으므로 투자하기 위해 현금 대출을 받기 전에 신중하게 생각하십시오.
현금 대출은 더 어려운 조건으로 제공됩니다. 집에 쌓아 올린 자산의 일부를 현금으로 되 찾으려면 비용이 많이들 것입니다. 집에 얼마나 많은 자본이 쌓여 있는지와 신용 점수에 따라 달라집니다.
예를 들어, 차용자의 FICO 점수가 700이고, 대출 대 가치 비율이 76 %이고, 대출이 현금으로 간주되는 경우, 대출 기관은 대출의 초기 비용에 0.750 점을 추가 할 수 있습니다. 예를 들어, 대출 금액이 $ 200, 000 인 경우 대출 기관은 비용에 $ 1, 500를 추가합니다. (대여 기관마다 다릅니다.) 또는 차용인은 시장 상황에 따라 더 높은 이자율 (0.125 % ~ 0.250 % 더 많이 지불)을 지불 할 수 있습니다.
왜 더 어려운 용어입니까? 케이시 플레밍 (Casey Fleming), 모기지 고문, C2 Financial Corporation 및 The Loan Guide: Loan Guide: How to Get Best Mortgage 에 따르면 현금 대출은 대출자에게 더 큰 위험을 초래하기 때문입니다. 플레밍에 따르면
“통계적으로, 차용인은 이미 자산을 빼앗아 곤경에 처한 경우 집에서 멀어 질 가능성이 훨씬 높습니다. 그가 계약금에 처음 투자 한 것보다 더 많은 금액을 인출 한 경우 특히 그렇습니다. 결과적으로 현금으로 간주되는 대출은 그 위험을 반영하여 더 높은 가격이 책정됩니다. 자본이 너무 많아 차용자가 더 이상 떠나지 않을 때까지”
그러나 신용 점수가 높고 대출 대 가치 비율이 낮을수록 숫자가 실질적으로 유리합니다. 예를 들어 신용 점수가 750이고 대출 가치 비율이 60 % 미만인 차용인에게는 현금 대출에 대한 추가 비용이 청구되지 않습니다. 대출 기관은 자신이 요율 및 기간 조정을 수행하는 것보다 더 이상 대출을 불이행 할 가능성이 없다고 생각합니다.
현금을받지 못하더라도 대출은 현금 대출 일 수 있습니다. 신용 카드, 자동차 융자 또는 원래 담보 대출의 일부가 아닌 다른 것을 지불하는 경우, 대출 기관은 아마도 현금 대출로 간주합니다. 두 개의 모기지를 하나의 현금 대출로 통합 한 경우 새로운 통합 대출은 현금으로 분류됩니다.
현금 인출에 대해 두 번 생각해야 할 또 하나의 이유: 현금 인출을하는 것은 FICO 점수에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.
83 %
2018 년 4 분기에 현금으로 대출 한 모기지 리 파이낸스 수.
현금 환급을 선택하는 더 많은 미국인
많은 개인 금융 전문가들이 현금 재 융자로 주택을 제거하지 말라고 조언하지만 최근 데이터에 따르면 많은 미국인들이이 대출 유형을 선택하고 있습니다. Freddie Mac의 분기 별 리파이낸싱 통계에 따르면 2018 년 4 분기 (2019 년 3 월에 릴리스 됨)에 현금 대출 차용자가 모든 리 파이낸스 대출의 83 %를 차지했으며 이는 2007 년 3 분기 이후 가장 높은 수치입니다.
이러한 재 융자 중 상당수는 금리 인하를위한 것이 아닙니다. 이 기금의 가장 일반적인 용도는 주택 개량이나 청구서 및 부채 지불이었습니다. 현금 인출에 대한 다른 이유는 대학 비용, 자동차 구매 및 사업 투자에 대한 지불을 포함합니다.
흥미로운 모기지 리파이낸싱 허점
모기지 브로커의 도움을 받아 현금 대출로 간주하지 않고 리파이낸싱에서 약간의 현금을 창출 할 수 있습니다 (및 추가 비용 발생). 기본적으로 한 대출이 끝날 때와 다른 대출이 시작될 때 겹치는 자금을 활용하여 작동합니다. 에스크로 계정에 영향을 미치는 복잡한 프로세스이므로 Fleming에서 설명하는 방식에주의를 기울이십시오.
“귀하의 마감 비용을 요율 / 기간으로 재정 지원할 수 있습니다. 대부분의 대금업자는 이러한 마감 비용에 선불이자, 기존 모기지에 대한 미지급이자, 에스크로 계좌에 사전 자금을 조달하는 데 필요한 돈, 그리고 적절한시기에 재산세 및 보험과 같은 선불 비용을 포함시킬 수 있습니다.
“재 융자시에는 기존 모기지에 대한 미지급이자를 상환일까지 지급합니다. 자금을 조달 한 날부터 다음 달 1 일까지 새로운 대출에 대한이자를 선불로 지불하고 다음 달에 지불하지 않습니다. 따라서, 당신은 새로운 대출 내에서 모기지에 대한 한 달의이자를 자금으로 조달했습니다.
“기존 모기지로 보험 및 세금을 지불 할 수있는 임박한 (또는 에스크로) 계좌가있는 경우, 기존 대출 기관은 최소한 두 달 간의 세금 및 보험을 보유하고 있습니다. 재 융자시 세금 및 보험 청구서가 제출 될 때 새 대출 기관에 약간의 돈이 필요하므로 선불금을 요구할 것입니다. 당신은 일반적으로 이것을 재정 수 있습니다.
“그런 다음, 대출이 종료 된 후 돈을 일부 보유하고있는 이전 대출 기관은 대출을 상환 할 때 에스크로 계좌 잔고와 동일한 수표를 보냅니다. 현금!
“또한, 일부 수수료는 자금이 조달 될 때까지 조금씩 변하기 때문에 대부분의 대출 기관은 대출을 현금으로 간주하지 않고 에스크로에서 최대 $ 2, 000의 현금 환불을 허용합니다.
“이 모든 것이 의미하는 것은 실제로 대출을 시작하는 비용이 아니라 오히려 대출 비용을 나타내는 '비용'에 자금을 조달 할 수 있다는 것입니다. $ 200, 000의 금리 / 약정 대출에서는 현금으로 벌금을 지불하지 않고 올바른 상황에서 신중하게 구성된 경우 약 $ 4, 000의 현금을 창출 할 수있을 것입니다.”
결론
차용자로서 귀하의 책임은 옵션을 대출 기관과 논의 할 수있는 충분한 지식을 보유하는 것입니다. 대부분의 사람들에게 현금 대출의 추가 비용을 피하는 것이 가장 좋은 재정적 조치입니다. 집에서 현금을 인출해야하는 특정한 이유가있는 경우, 현금 대출은 가치가있을 수 있지만 대출 기간 동안이자에 지불 할 여분의 돈은 나쁜 생각이 될 수 있습니다.
