CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) 란 무엇입니까?
CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities)는 주거용 부동산이 아닌 상업용 부동산에 대한 담보 대출로 뒷받침되는 고정 수입 투자 상품입니다. CMBS는 부동산 투자자와 상업용 대출자 모두에게 유동성을 제공 할 수 있습니다.
CMBS의 구조를 표준화하기위한 규칙이 없기 때문에 평가가 어려울 수 있습니다. CMBS의 기초 증권에는 다가구 주택 및 상업용 부동산과 같은 다양한 용어, 가치 및 부동산 유형의 많은 상업용 모기지가 포함될 수 있습니다. CMBS는 상업용 모기지에 대한 용어가 일반적으로 고정되어 있기 때문에 주택 담보 대출 지원 증권 (RMBS)보다 선불 위험이 적습니다.
상업용 모기지 지원 증권의 작동 방식
담보 부채 채무 (CDO)와 담보 대출 채무 (CMO) CMBS와 마찬가지로 채권 형태입니다. 단일 상업용 모기지 지원 담보를 구성하는 담보 대출은 채무 불이행시 담보 역할을하며, 원금과이자가 투자자에게 전가됩니다. 대출은 일반적으로 신탁에 포함되며, 용어, 부동산 유형 및 금액이 매우 다양합니다. CMBS에 담보로 제공되는 기본 대출에는 아파트 건물 및 단지, 공장, 호텔, 사무실 건물, 사무실 공원 및 쇼핑몰과 같은 부동산에 대한 대출이 포함되어 있습니다.
담보 대출은 일반적으로 비 부채 빚 – 담보로만 확보되는 모든 소비자 또는 상업 빚입니다. 채무 불이행의 경우, 대출 기관은 담보를 넘어서 차용자의 자산을 압류 할 수 없습니다.
CMBS는 복잡한 투자 수단이므로 투자자, 주요 서비스 담당자, 마스터 서비스 담당자, 특수 서비스 담당자, 감독 인증서 소지자, 수탁자 및 평가 기관을 포함한 광범위한 시장 참여자가 필요합니다. 이러한 각 플레이어는 CMBS가 제대로 작동하도록 특정 역할을 수행합니다.
CMBS 시장은 총 미국 고정 수입 시장의 약 2 %를 차지합니다.
CMBS의 종류
CMBS를 뒷받침하는 모기지는 신용 리스크 수준에 따라 트랜치로 분류됩니다. 신용 리스크 수준은 일반적으로 고위급 또는 최고 품질에서 낮은 품질로 평가됩니다. 최고 품질의 거래는이자와 원금을 모두 받고 관련 위험이 가장 낮습니다. 낮은 트랜치는 높은 금리를 제공하지만 위험이 더 높은 트랜치는 또한 트랜치의 순위가 내려갈 때 발생할 수있는 대부분의 잠재적 손실을 흡수합니다.
CMBS 구조에서 가장 낮은 트랜치에는 포트폴리오에서 가장 위험하고 예측 가능한 대출이 포함됩니다. CMBS의 구조 설계와 관련된 보안 화 프로세스는 은행과 투자자 모두에게 중요합니다. 은행은 총 대출을 더 많이 발행 할 수 있으며, 투자자들은 상업용 부동산에 쉽게 접근 할 수 있으며 전통적인 정부 채권보다 더 많은 수익을 얻을 수 있습니다.
그러나 투자자는 CMBS에서 하나 이상의 대출에 대한 채무 불이행의 경우, 낮은 트랜치가 자금을 받기 전에 높은 트랜치가이자와 함께 완전히 상환되어야한다는 것을 이해해야합니다.
주요 테이크 아웃
- CMBS는 주거용 부동산이 아닌 상업용 부동산에 대한 담보 대출로 보호됩니다. 상업적 담보 대출 담보 증권은 채권 형태이며 기본 담보 대출은 일반적으로 신탁에 포함됩니다. 채무 불이행시 투자자에게.
CMBS의 비판
보통 일반 투자자를위한 옵션이 많지 않기 때문에 매우 부유 한 투자자 만 CMBS에 투자합니다. 많은 부동산 뮤추얼 펀드가 포트폴리오의 일부를 CMBS에 투자하지만이 자산 클래스에만 투자하는 뮤추얼 펀드 또는 ETF (교환 거래 펀드)를 찾기가 어렵습니다.
CMBS 요구 사항
2016 년 12 월 SEC (Securities and Exchange Commission)와 FINRA (Financial Industry Regulatory Authority)는 담보 대출 담보 의무를 포함하여 보험 대행사 거래에 대한 마진 요구 사항을 생성하여 CMBS의 위험을 완화하기위한 새로운 규정을 도입했습니다.
