목차
- 주택 감정이란 무엇입니까?
- 오늘의 주택 감정 평가 방법
- 주택 감정 수수료
- 고급 평가를위한 도움
- 감정인이 오기 전에
- 좋은 평가를받는 경우
- 두 번째 의견 얻기
- 평가가 낮은 경우
- 홈 평가: 결론
모기지를 상환 할 때 모든 것이 감정에 달려 있습니다. 집의 가치가 너무 낮아서 수중에 있다면 재 융자 할 수 없습니다. 감정가가 주택 자산을 20 % 미만으로 책정하면 개인 모기지 보험 (PMI)에 대한 지불을 중단하거나 현금으로 테이블에 현금을 가져와 현금 인출을 할 수 있습니다. 또한 대출 기관은 자본이 적은 대출자를 위험으로 생각하기 때문에 최저 금리를 얻지 못할 수도 있습니다. 리파이낸싱에 대해 생각하고 있다면 프로세스에서 감정의 핵심 역할을 이해해야합니다.
주택 감정이란 무엇입니까?
평가는 무관심한 제 3자가 제공 한 주택 가치에 대한 면허 또는 인증 된 전문가의 의견입니다. 평가자는 주택 가치를 평가하는 서비스를 제공하는 데 대한 대가를 치르지 만, 도착한 가치의 결과로 재 융자 할 수 있는지 여부에 관해서는 게임에 스킨이 없습니다. 재 융자 거래에서 감정은 은행이 차용자에게 재산보다 더 많은 돈을 빌려주지 않도록하여 은행을 보호합니다. 부동산이 나중에 어떤 이유로 든 유질 처분을하는 경우, 대출 기관은 부동산을 재판매하고 돈을 돌려받을 수 있기를 원합니다.
감정인은 30 분에서 45 분 동안 집을 방문하여 치수를 측정하고, 편의 시설을 검사하고, 내부와 외부의 전반적인 상태를 평가하여 외부, 차고 및 모든 실내 공간을 촬영합니다. 그런 다음 귀하와 유사한 재산, 특히 최근에 판매 한 인근 지역의 재산에 대한 기록을 조사합니다. 가정 방문 및 이러한 기록을 바탕으로, 감정인은 귀하가 부동산을 시장에 내 놓으면 얼마나 팔릴 것인지에 대한 전문가 의견에 도달합니다. 은행은이 가치를 귀하의 소득, 자산 및 신용 기록과 함께 사용하여 귀하에게 빌려줄 금액을 결정합니다.
주요 테이크 아웃
- 주택 담보 대출을 재 융자하려는 주택 소유자는 먼저 단일 가정 주택에 대해 $ 300 ~ $ 500의 평가를 받아야합니다. 독립 전문가 인 감정인은 집을 직접 평가하고 평가를 받기 전에 유사한 자산을 조사합니다. 집의 페인트 작업을 준비하고, 혼란을 없애고, 숨겨진 기능을 지적하면 높은 평가 가능성을 높이는 데 도움이 될 수 있습니다. 평가가 낮 으면 현금 인출이 80 %의 주식에 도달하고 피할 수 있습니다 개인 모기지 보험. 수중에 있다면 집값이 올 때까지 기다려야 할 수도 있습니다.
주택 평가: 성공적인 재 융자의 열쇠
오늘의 주택 감정 평가 방법
두 가지 유형의 재 융자 거래에는 평가가 필요하지 않습니다. 연방 주택 관리국 (Federal Housing Administration)의 간소화 된 재 융자 및 재향 군인 관리국의 이자율 감소 재 융자 대출. 다른 모든 유형의 리파이낸싱 거래에는 평가가 필요합니다.
연방 규정은 대출 기관과 감정인이 감정 과정 전체에서 어떻게 행동해야하는지 규정합니다. 주택 위기 이후 정부는 주택 가치 상승에 근거한 대출 가능성을 막기 위해 감정인의 독립성을 높이고 자했습니다. Dodd-Frank Act와 Lending in Truth Act는 이제 감정 평가가“부적절한 영향과 강요로부터 독립적으로 수행되어야”합니다.
연방 감정인의 독립성 요구 사항은 감정인과 대출 책임자 사이의 수용 가능한 상호 작용의 좁은 범위를 정의하기 때문에, 대출 기관은 감정인과의 접촉이 감정인의 평가가 완료되기 전에 감정인의 의견에 영향을 미침으로써 법률을 위반하는 것으로 해석 될 수 있습니다. 대출 기관은 심각한 징계 조치를받지 않기 위해주의를 기울입니다. 대출 담당자와 중개인은 감정인을 선택할 수 없으며 대출자를 선택할 수도 없습니다. 차용자는 또한 다른 대출 기관에 대해 수행 된 평가를 제출할 수 없지만 "은행에 다른 평가가 존재한다고 은행에 알리면 은행이 다른 기관에 직접 평가 보고서를 요청할 수 있습니다."
대출 기관은 종종 감정 관리 회사 (AMC)라는 제 3자를 통해 감정을 주문합니다. 지역 은행가이자 모기지 브로커 인 캘리포니아 더블린의 Pinnacle Capital Mortgage의 선임 대출 고문 인 Joe Parsons는“AMC를 사용하는 것이 필수 요건은 아니지만 평가자 독립에 대한 일반적인 접근 방식입니다.
많은 대출 기관, 특히 소규모 지역 대출 기관은 소규모 평가자 패널과 직접 추천 관계를 맺고 있으며 AMC를 사용하지 않습니다. 또는 대출 기관에 사내 독립 평가 부서가있을 수 있습니다. 평가자는 해당 지역에 대한 현지 지식이 있어야합니다 (시장 역량이라고 함). 감정인은 전문 기관인 감정 재단 (Appraisal Foundation)에서 발행 한 통일 된 전문 감정 실무 표준을 준수해야하지만 이러한 표준은 법률이 아닙니다.
주택 감정 수수료
평가 수수료는 주마다 다르지만, 평가자는 해당 지역의 관습적이고 합리적인 수수료를 청구해야합니다. 표준 단독 주택의 평가를 위해 $ 300 ~ $ 500를 지불 할 것으로 예상됩니다. 메릴랜드 주 엘리 콧 시티의 평가 관리 회사 인 Decorum Valuation Services의 부사장 인 Erin Benton은“검사가 더 오래 걸리기 때문에 더 복잡한 부동산이 더 비싸다”고 말합니다.
대출 마감 여부와 상관없이 평가자는 여전히 작업을 수행 했으므로 마감 시가 아니라 평가 시점에 수수료를 선불로 지불해야합니다. 원하는 리파이낸싱 조건을 얻을 수 있다면 수수료가 가치가있는 것처럼 보일 수 있지만, 평가가 낮 으면 리 파이낸스를 할 수 없다면 비용 낭비처럼 보일 수 있습니다.
양도 시점에 대출 기관이 주택 가치 또는 예상되는“목표 가치”에 대해 평가자와 논의 할 수 없기 때문에 주택 소유자는 주택이 지불하기 전에 재 융자가 될 정도로 충분히 평가할 가능성이 있는지에 대한 평가자의 야구장 추정치를 얻을 수 없습니다 새로운 규정 이전에 할 수있는 것처럼 Zillow 및 Redfin과 같은 웹 사이트에서 최근 비교 가능한 판매를 검색 할 수 있지만 기록이 불완전 할 수 있습니다.
RE / MAX Greater Atlanta의 에이전트 인 Bruce Ailion은 부동산 중개업자에게 비교 시장 분석을 요청하고 다중 리스팅 서비스에서 최근 비슷한 판매량을 출력 할 수 있도록하는 방법도 있다고 말합니다. 상담원이 주택 매매와는 달리 귀하에게 유리한 입장을 취하기 때문에 잘 부탁하십시오. 재 융자로부터 수수료를받지 않습니다.
고급 평가를위한 도움
감정인이 귀하의 주택에 제공하는 가치는 대체로 비슷한 부동산의 최근 판매 가격에 달려 있지만, 잠재적 인 감정 평가 가치가 높은 곳에서 주택을 반입 할 수 있도록 도울 수있는 방법이 없다고 생각하면 오해됩니다.
Ailion은 집에 대한 평가를받는 것이 첫 데이트와 비슷하다고 말합니다. 당신은 당신의 파트너가 당신을 어떻게 좋아하고 평가할 지 잘 모르지만, 몸단장을 잘하면 매력적으로 여겨 질 가능성이 크게 높아집니다. "이것은 평가와 관련이 있습니다."라고 그는 말합니다. “귀하의 재산은 단정하고 깨끗하며 깔끔하고 점검하기 쉬워야합니다. 모든 애완 동물은 가두어 야하고 냄새는 가려야합니다. 감정가가 서두르지 않기를 원합니다.”
매사추세츠 주 Marblehead 소재 Vaccari & Associates의 사장 인 Ralph J. Vaccari가 공인 주택 감정인 인 Ralph J. Vaccari가 자신의 직무 접근 방식을 다음과 같이 설명합니다.“일반적으로 잔디를 깎거나 집을 엉망으로 만드는 것은 중요하지 않습니다. 그러나 더럽거나 깔끔하지 않은 집은 평상시보다 마모가 심하게 나타날 수 있으며 그 상태는 실제로 가치에 영향을 줄 수 있다는 점을 인식하는 것이 중요합니다.”
Vaccari에 따르면 평가자는 다음 사항에 관심을 갖습니다.
- 외부 및 내부 상태 총 객실 수 내부 객실 설계 및 레이아웃, 기능적 노후화를 포함한 기능성 주방 및 욕실, 창문, 지붕 및 집을 더 많이 만드는 지난 15 년 동안의 집 시스템 (난방, 전기 및 배관) 개선 현재의 표준에 따라 현재의 기능, 생활 및 생활 가능 집 시스템의 상태 및 연령 차고, 데크 및 현관과 같은 외부 편의 시설 위치 근처의 다른 지역과 일치하지 않는 외관과 같은 매력적인 기능
Parsons는 평가자의 가치에 대한 평가에 잠재적으로 추가 할 수있는 명백하지 않은 기능을 지적하는 것이 좋습니다.
감정인이 오기 전에
그러나 감정인 방문을 위해 집을 준비하는 것은 예비 구매자를 위해 준비하는 것과 다릅니다. Parsons는“잠재 구매자에게 집을 열 때 감정적 인 반응을 불러 일으키려고합니다. “판매자로서 당신은 그 구매자가 얼마나 행복하고 편안한 지 상상할 수 있기를 원합니다. 그러한 주관적인 고려 사항은 평가에 적용되지 않습니다.”
Vaccari는 주택 소유자는 판매자와 마찬가지로 감정을 위해 나무 바닥을 드러내 기 위해 오래된 카펫을 리핑하는 등의 변경을하지 않을 것이라고 덧붙였다. 그러나 지하실을 포함하여 집안의 모든 영역을 완전히 액세스하고 볼 수 있도록 혼란을 없애면 집 안팎으로 페인트를 신선하게 만들 수 있습니다. 마지막으로 Ailion은“세금 기록이 틀렸다면 지적하십시오.”라고 말합니다.
그렇지 않으면, Vaccari는 문제를 발견하고 필요한 곳에서 질문을하는 것은 감정인의 책임이라고 말합니다.
좋은 평가를받는 경우
축하합니다! 모기지 리파이낸싱의 주요 단계를 완료했습니다. 이제 대출 담당자와 다음 단계를 진행할 차례입니다. 유리한 평가를 확보 한 경우 Consumer Financial Protection Bureau의 모기지 계산기와 같은 도구를 사용하여 재 가치 모기지에 대한 금리를 조사하여 가치가있는 주택을 찾으십시오. 이 수치로 무장하면 대출 기관과 만날 때 협상력이 생길 수 있습니다.
두 번째 의견 얻기
때때로 감정인의 가치는 당신이 원하는 것보다 낮을뿐만 아니라 당신의 집이 가치 있다고 생각하는 것보다 낮습니다. Ailion은“평가는 한 사람의 의견 일뿐입니다. "이것은 모든 직업과 마찬가지로 훈련되고 교육받은 의견이지만, 실무자들은 좋고 나쁘다."
프로세스에 적용되는 엄격한 연방 규정을 감안할 때 평가가 낮을 때 할 수있는 일이 있습니까? “집주인이 감정 평가의 가치를 좋아하지 않는다면, 대출 기관이나 AMC에 편지를 쓸 수는 있지만, 주택 소유자가 가치가 있다는 증거를 압도하지 않으면 평가자가 자신의 의견을 바꿀 가능성이 매우 적습니다. 벤톤은 말합니다.
감정인이 제곱 푸티 지 또는 객실 수를 잘못 나열하는 등 평가자가 중대한 오류를 일으킨 경우에만 항소가 이루어집니다. 수영장이나 스파와 같은 중요한 편의 시설을 무시하고; Parsons는 더 높은 가치를지지 할 수있는 비슷한 판매를 무시하고 더 낮은 가치를 나타내는 덜 적합한 비교 대상을 "체리 피킹"한다고 Parsons는 말합니다.
Ailion은 사용 된 비교 대상이 열등한 학군 또는 수영장 및 테니스 코트와 주택 소유자와 관련이없는 열등한 하위 구역에 있다고 지적함으로써 모든 사례를 고민하거나 부동산이라고 지적 할 수도 있습니다. 소유 한 판매 또는 바쁜 거리에있는 것과 같이 가치에 영향을 미치는 다른 부정적인 외부 효과가있는 경우. “그들이 왜 다르고 당신과 다른지 설명하십시오. 선택한 유사한 제품에 문제가 있음을 입증해야합니다.”라고 Ailion은 말합니다.
평가가 낮은 경우 귀하의 옵션
평가를 통해 80 % 미만의 지분을 보유한 경우 현금 환급을 수행하여 종가시 마법의 80 % 대출 대 가치 비율에 도달하고 PMI를 피할 수있을만큼 충분한 돈을 추가 할 수 있습니다.
지금 당장 PMI를 지불하도록 선택할 수도 있습니다. 주택 가치가 계속 상승하면 모기지 서비스 업체에 비슷한 판매를 제공하고 아직 교장의 많은 부분을 지불하지 않았더라도 PMI를 제거하도록 요청할 수 있습니다. 그러나 평가 결과에 따르면 수중에 있다고 밝혀지면 Fannie Mae의 High LTV Refinance Option 또는 FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance)과 같은 프로그램의 자격이없는 한 시장이 개선되기를 기다리는 것입니다. 수중에있는 주택 소유자에게 정부 지원을 제공 한 HARP (Home Affordable Refinance Program)는 2018 년 말에 만료되었습니다.
홈 평가: 결론
감정 과정이 어떻게 진행되는지 이해하면 감정인이 귀하의 재산에 가장 높은 가치를 부여 할 수있는 최상의 기회를 얻게됩니다. 평가자가 항상 차용자가 원하는 가치에 도달하는 것은 아니며 주관성과 실수를위한 여지가있는 인간의 과정입니다. 낮은 평가에 대해 이의를 제기 할 수 있지만 강력한 데이터 만 있으면 백업 할 수 있습니다.
