집을 뒤집기 위해 대출을받는 방법

목차

• 집 뒤집기의 비용
• 하드 머니 대출
• 하드 머니 대 기존의
• 대출 기관 찾기
• 개인 대출 기관
• 개인 대출 기관에 베팅하는 방법
• 온라인 개인 대출 기관
• 크라우드 펀딩
• 크라우드 펀딩 사이트
• 크라우드 펀딩 단점
• 결론

주택 가격 상승은 주택 가격의 상승과 자금 조달의 가용성 증가로 2007 년 이후 최고 수준입니다. 게다가, 제한된 공급은 2008-2009 년 주택 위기 이후 주택 소유자들이 부동산 시장을 침수했을 때보 다 더 높은 이윤을 얻는 것을 돕고 있습니다.

주요 테이크 아웃

• 일반적으로 주택을 집으로 사는 것보다 집을 뒤집는 데 더 많은 비용이 소요됩니다. 대출 기관은 뒤집기를 위험한 제안으로보고 일반적으로 경험이없는 오리발과는 작동하지 않습니다. 12 ~ 18 %의 이자율과 2 ~ 5 포인트로 다른 플리퍼들과 대화하여 개인 대출 기관에 대한 투자를 고려하십시오.Flippers는 투자 자금을 조달하기 위해 크라우드 펀딩 사이트를 시도 할 수 있습니다.

집 뒤집기의 비용

부동산을 구입, 수리 및 재판매하는 것이 유리할 수 있지만, 집을 뒤집기 위해서는 단순히 살고 싶은 집을 사는 것보다 훨씬 많은 돈이 필요합니다. 재산 소유자가 되려면 돈이 필요할뿐만 아니라, 재건 사업을 통해 매각이 마감 된 날부터 매각 일까지 재산세, 유틸리티 및 주택 소유자 보험을 보상 할 수있는 수단과 개조 자금이 필요합니다. 연방 소득세에 따라 10 %에서 37 %의 단기 자본 이득 세율은 1 년 이내에 뒤집어 놓은 부동산에 대해 벌어들이는 이익을 줄입니다.

또한, 많은 대출 기관은 경험이 부족한 오리발에서는 작동하지 않습니다. 그들은 당신이 이익을 위해 적어도 하나의 주택을 판매 한 성공적인 기록을 가지고 있음을 원할 것입니다. 다른 사람들은 경험이없는 플리퍼로 일하지만 더 높은 수수료와이자를 부과 할 것입니다.

하드 머니 대출

전문가들은 돈이 얼마나 어려운지에 대해 동의하지 않습니다. 일부는 그것이 전통적인 금융보다 훨씬 비싸고 "더 어려운"조건을 가지고 있다는 사실을 언급한다고 말합니다. 다른 사람들은 그것이 전통적인 대출 기관이 자금을 조달하기에 "고난"주택에 자금을 지원하기 때문이라고 말합니다. 그럼에도 불구하고, 이 용어는이 용어가 부동산 인 하드 자산과 마찬가지로 대출 담보물을 의미한다고 말합니다.

용어의 원산지가 무엇이든, 하드 머니 대출은 일반적으로 1 년 미만의 기간과 12 % ~ 18 %의 이자율에 2 ~ 5 포인트를가집니다. 포인트는 대출 금액의 1 %에 해당하므로, 112, 000 달러를 빌려 대출자가 2 포인트를 청구하면 22, 000 달러 (112, 000 달러) 또는 2, 240 달러를 지불하게됩니다. 기존의 모기지와 마찬가지로 종점을 지불하는 대신 주택이 하드 머니 대출로이 포인트를 지불하지 않아도됩니다.

하드 머니 대금업자는 주택의 개조 후 가치 (ARV)에 따라 빌릴 수있는 금액을 기준으로합니다. 주택 비용이 $ 80, 000이지만 ARV가 $ 160, 000이고 ARV의 최대 70 %를 빌릴 수있는 경우 $ 112, 000를 빌릴 수 있습니다. 80, 000 달러의 구매 가격을 지불 한 후, 종가를 위해 32, 000 달러가 남게됩니다 (주택 판매자가 지불하도록 협상 할 수는 있지만), 대출 수수료, 재활, 운송 비용 및 준비, 마케팅, 부동산 중개인 수수료. 그 예산에 충실 할 수 있다면, 집을 뒤집기 위해 돈이 필요하지 않을 것입니다.

포인트 2, 240 달러는 예산 32, 000 달러의 상당 부분을 차지하지만 6 개월 동안 15 %의이자를 지불하면 총 112, 000 달러의이자 비용은 8, 400 달러가됩니다. 하드 머니 대금업자는 일반적으로 대출이 미결제 인 동안 매월이자 만 지불 할 것으로 예상하지만 일부는이자가 발생할 수 있으며 플립이 완료 될 때까지 지불하지 않아도됩니다. 이 두 가지 큰 비용을 낸 후에는 마감 비용을 지불해야하는 경우를 제외하고는 다른 모든 것에 대해 21, 360 달러가됩니다. 그러나 주택이 실제로 160, 000 달러에 판매된다면 6 개월 동안 48, 000 달러의 세금에서 세금을 뺀 금액을보고있을 것입니다.

하드 머니 vs. 기존 대출

플로리다의 주택을 뒤집어 놓고 자금 대출을 제공하는 부동산 투자자 그룹 인 House Heroes의 Lucas Machado 회장은 자금 대출은 다른 방법으로 쉽게 할 수 있다고 말합니다. 관료적 빨간 테이프의 부족. 기존 은행과 달리 대출 기관은 부동산 형태에 관한 지침에 구속되지 않습니다. “상태가 좋지 않은 부동산은 전통적인 모기지 파이낸싱에 대한 지침을 충족시키지 않습니다. 반면에 돈이 많은 대출 기관은 주택이 무질서하게 빌려줄 것으로 예상합니다.”라고 Machado는 말합니다.

Machado는“단단한 자금 대출 기관은 거래의 강점과 주택 플리퍼의 신뢰성을 평가하여 대출 여부를 결정합니다. 구매 및 수리 비용 대 재판매 가치가 합리적이고 주택 플리퍼가 신뢰할 만하다면, 어려운 돈을 빌려주는 사람이 대출을 할 것입니다.

플리퍼를 평가할 때, 자금 대출 기관은 일반적으로 부채 대 소득 비율 및 신용 점수와 같은 차용자 자격에 대해 걱정하지 않습니다. 경우에 따라 세금 보고서, 은행 명세서 및 신용 보고서와 같은 신청자의 문서를보고 싶을 수도 있습니다. 선금 자금을 빌려도 (전통적인 대출 기관과의 또 다른 차이점) 신경 쓰지 않습니다. 마차도는“플리퍼 채무 불이행으로 인해 돈을 빌려주는 사람을 압류하고 집을 소유하고 스스로 이익을 팔 수있다”고 지적했다.

세나 하우스 바이어 (Senna House Buyers)의 매입 관리자 인 매트 트렌 커드 (Matt Trenchard)는 은행과 유사한 자금 대출 기관이 차용자가 대출을 상환 할 때까지 집에서 첫 번째 포지션을 유치 할 것이라고 밝혔습니다. 휴스턴에서 가장 큰 주택 구매 회사 중 하나입니다.

대출 기관 찾기

자금 대출 기관을 찾을 수있는 곳은 온라인입니다. 예를 들어, 리마 원 캐피탈은 새로운 오리발과 함께 일할 것이며 최대 90 %의 대출금 또는 ATV의 최대 75 %를 빌려줄 것입니다. 차용자의 뒤집기 경험으로 인해 수수료와 이자율이 감소합니다. 리마 원은 대부분의 주에서 주에 따라 요금과 수수료가 달라집니다.

일반적으로 다음을 지불하십시오.

• 지난 24 개월 동안 최대 한 번의 플립을 완료 한 경우 원산지 수수료는 3.5 %이고 이자율은 12 %입니다. 벨트 아래에 2-4 번 플립하면 3 %의 원산지 수수료와 11 %의 이율입니다. 플립을 완료하면 원산지 수수료 2 %와 이자율 9.99 %가 표시됩니다

신용 점수가 680보다 낮은 차용자는 약간 덜 차용 할 수 있으며 최고 비용을 지불합니다. 최소 신용 점수는 630입니다. 또한 Lima One Capital은 10 % 계약금을 요구하며 최대 13 개월의 상환 조건을 제공합니다.

두 번째 예는 LendingHome에서 나옵니다. 이 회사는 구매 가격의 최대 90 %와 리노베이션 비용의 100 %에 대해 고정 융자 대출을 제공합니다. 차용자는 선금 및 결산 비용을 충당 할 수 있음을 보여주기 위해 은행 계좌 명세서를 제출해야합니다. 다른 요구 사항으로는 구매 계약, 과거 픽스 플립 프로젝트 목록, 부동산 문서 및 선금이 있습니다. 이자율은 일반적으로 7.5 %에서 12 % 사이입니다. 타사 대출 인수 비용을 충당하기 위해 $ 199의 신청 수수료가 있습니다. LendingHome은 또한 발신 수수료, 감정 수수료, 소유권 및 에스크로 수수료를 청구하며 회사는 리노베이션이 완료 될 때까지 재활 기금을 보류합니다.

루커스 마차도 (Lucus Machado) House Heroes 회장은 지역 부동산 투자 협회, 지역 투자자 및 지역 부동산 중개인에게 연락하여 벽돌과 박격포, 돈이 많은 대출 기관을 찾을 것을 제안합니다. 그러나 특히 포인트와 금리에 대해 협상 할 여지가 많지 않을 수 있습니다. 지난 몇 년간, 돈을 빌릴 수있는 기회가 너무 많아 거래를 할 필요가 없다고 Machado는 지적했다. "왜 내일 또 다른 기회가 올 것 같으면 오늘 낮은 수익률로 대출을 받는가?"

개인 대출 기관

Senna House Buyers Mat Trenchard는“개인 대출 기관은 단순히 당신을 대출 할 자본이 많은 개인입니다. “저희는 저축 한 돈을 빌려 보려는 개인이 몇 명인지 놀랄 것입니다. 그들은 일반적으로 더 나은 요금과 조건을 얻을 수 있다는 점을 제외하고는 HML과 매우 유사하게 작동 할 것입니다.

트렌 차드는 개인 대출 기관이 돈 대출 기관보다 지불 조건 협상에 더 개방적이라고 말합니다. 그들은 거래에서 파트너로서 기꺼이 행동하고이자를 부과하지 않는 대가로 이익의 일부를 취할 수도 있습니다.

Trenchard는“경험이없는 플리퍼의 핵심은 협상 할 때 자신감을 갖는 것입니다. “그들은 지불하는 데 사용되는 금액과 그들이 걸어 갈 수있는 방법에 대해 다른 오리발과 네트워크를 맺고 이야기해야합니다. 당신이 거래 할 돈을 찾을 수 없다고 말한 첫 대출자와 계약을 맺을 수 없었기 때문에 생각하지 마십시오.”

지역 부동산 네트워킹 행사에서 개인 대출 기관을 찾을 수 있습니다. 이 개인은 8 ~ 12 %, 2 ~ 5 점의 경품 대출 기관의 12 ~ 15 %에 비해 0 ~ 2 점을 청구 할 수 있다고 Trenchard는 말합니다. 돈을 빌려주는 대가 나 은행처럼 그들은 집에서 첫 번째 자리를 차지할 것입니다.

개인 대출 기관에 베팅하는 방법

경험이 풍부한 전문 오리발은 당신이 고려하고있는 개인 대출 기관을 측정하는 가장 좋은 방법은 부동산 네트워크 행사에서도 볼 수있는 다른 오리발과 대화하고 그들이 그 대출 기관에 경험이 있는지 물어 보는 것이라고 말합니다. 처리 시간이 얼마나 빨랐습니까? 그들은 어떤 가격을 받았습니까? 대출 기관은 얼마나 반응이 좋습니까? 참조를 요청하고 전화 할 수도 있습니다.

최악의 시나리오는 일반적으로 대출 기관이 약속 된 자금을 제공하지 않고 구매자가 자신의 본격적인 돈 입금을 잃기 때문에 거래가 진행되는 것입니다. 또 다른 가능성은 예상치 못한 대출 수수료에 의해 결제 테이블에 놀라고 있습니다. 또한 계약 조건 또는 대출 기관이 채무자를 불이행하여 재산을 압류하려고 시도하면서 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 이것들은 모두 서명하기 전에 대출 기관을 확인 해야하는 좋은 이유입니다.

“이러한 종류의 거래에서 대출 기관은 서명 된 종이 한 장을 대출 문서와 교환하여 많은 돈을 거래하고 있음을 기억하십시오. 마차도는 이렇게 말합니다.

온라인 개인 대출 기관

SparkRental의 공동 창립자이자 15 개의 부동산을 보유한 부동산 투자자 인 Brian Davis는 기술적으로 개인 대출 기관은 친구, 가족 또는 대출로 돈을 벌지 않고 자금을 조달하기로 동의 한 다른 개인이라고 말합니다.. 일부 회사는 단순히 개인 소유이기 때문에 개인 대출 기관이라고 부를 수도 있습니다. 자금 대출 기관과 마찬가지로 인터넷에서도 찾을 수 있습니다.

캘리포니아 어바인에 본사를 둔 5 Arch Funding은 30 개 주에서 경험 많은 오리발과 함께 일합니다. 고정 융자 대출에 대해 한 자리 금리를 제공합니다.

캘리포니아 주 칼라 바 사스에 위치한 Anchor Loans는 46 개 주에서 경쟁력있는 금리로 다양한 유형의 부동산 거래를 성사시킬 수 있습니다. 용어는 주마다 다릅니다. 예를 들어, 캘리포니아에서는 대출 가치와 대출자 경험에 따라 이자율이 8 % ~ 13 %이며 대출 수수료는 2 % ~ 3 %이며 대출 조건은 6 개월에서 12 개월이며 선불 결제는 없습니다. 형벌. 오리발은 주택 ARV의 최대 70 %를 빌릴 수 있습니다. 취득 비용의 최소 10 % ~ 20 %의 계약금이 필요합니다. 차용자는 지난 18 개월 동안 적어도 5 번의 플립을 기록한 입증 된 기록을 가지고 있어야합니다. Anchor Loans는 자격을 갖춘 기업과 5 인 미만의 멀티 멤버 유한 책임 회사 (LLC)에 대한 대출을 고려할 것입니다. 회사 웹 사이트에 따르면 자금은 2 일에서 2 주 사이에 이루어질 수 있으며 일반적으로 1 주일이 소요됩니다.

크라우드 펀딩

크라우드 펀딩은 다양한 개인 및 / 또는 기관 그룹에 의존하여 대출을 총액으로 조달합니다. 투자자라고 불리는 각 대출 기관은 차용인 대출의 적은 비율을 제공하고 그 돈에 대한이자를 얻습니다.

프로스 퍼 (Prosper)와 같은 전통적인 크라우드 펀딩 사이트는 주택을 사고 뒤집는 데 적합하지 않습니다. Prosper의 최대 대출 금액 35, 000 달러는 주택 개조, 부채 정리 및 소규모 사업 자금 지원과 같은 프로젝트를위한 것입니다. 이곳은 주거용 부동산 플리퍼를위한 특수 크라우드 펀딩 사이트가 들어온 곳입니다. 일부는 대출금을 사전에 상환 할 것입니다. 즉, 회사는 투자자가 자금을 조달 할 때까지 기다리는 동안 회사는 자체 자금을 사용하여 신속하게 대출을 마감 할 것입니다. 투자자가 완전히 자금을 조달 할 때까지. 이는 더 느리게 닫히거나 닫히지 않음을 의미 할 수 있습니다.

Davis는“Crowdfunding 웹 사이트는 자금 대출 기관과 비슷한 틈새 시장을 차지하고 있습니다. "그들은 상대적으로 비싸지 만, 얼마나 많은 모기지가 있는지에 관계없이 부동산 투자자에게 빌려 줄 것이며 거래 자체의 담보 및 품질에 크게 집중할 것입니다."

크라우드 펀딩 사이트

Groundfloor는 LTC의 최대 90 % (리노베이션 비용의 100 %), 7 일 이내에 마감되며, 대출 기간 동안 지불하지 않으며, 대출에 대한 세금 보고서 나 은행 명세서가 필요없는 25, 000 ~ 2 백만 달러의 대출을 제공합니다. 50 만 미만 금리 범위는 5.4 %에서 26 %입니다. 차용인은 대출을 빨리 상환하더라도 최소 3 개월의이자를 지불해야합니다. 일반적인 결산 비용은 $ 500 ~ $ 1, 500이며 Groundfloor는 대출 당 2 ~ 4 포인트를 청구합니다. 모든 포인트와 수수료는 대출에 적용 할 수 있습니다. 1 층은 일반적으로 경험이없는 오리발에서는 작동하지 않습니다.

Patch of Land는 최대 100 %의 대출 가치를 제공합니다. 최대 80 %의 대출금 또는 수리 후 가치의 70 %까지, 7 일 이내에 마감되며, 7.99부터 이자율이 적용됩니다. %. 차용인은 1 개월에서 36 개월의 기간 동안 대출에 대해 자동으로 매월이자를 지불합니다. Patch of Land는 숙련 된 개발자와 만 작동합니다.

Fund That Flip은 구매 가격의 최대 90 %, 작업 범위의 최대 100 %, 7 일 이내에 마감되며 6 개월에서 24 개월의 대출 기간 및 7.99 %의 요율로 제공됩니다.

크라우드 펀딩 단점

Trenchard와 Machado는 부동산 크라우드 펀딩 웹 사이트를 사용하지 않았지만, 거래를 평가하고 커밋하는 크라우드 펀딩 프로세스가 차용자가 사모 또는 자금 대출 기관에서 경험하는 것보다 느릴 수 있다고 의심했습니다. 플리퍼가 대출 기관과 확고한 관계를 맺게되면 두 사람은 24 시간 내에 큰 기회가 생겨 모든 서류 작업이 완료되면 거래를 성사시킬 수 있습니다.

개인 대출 기관과는 달리 크라우드 펀딩 사이트는 협상 기회를 제공하지 않을 수도 있습니다. 그들은 많은 투자자 그룹을 담당하기 때문에 각 거래에 매개 변수를 설정했을 수 있습니다.

결론

이러한 모든 옵션은 주택 소유자 주택에 대한 전통적인 모기지 파이낸싱과 비교하여 비싸지 만 가격은 대출자가 취하는 높은 위험과 집을 뒤집기 위해 저금리 은행 대출을받을 가능성이 없음을 반영합니다. 그러나 다른 사람의 돈을 사용하면 투자 할 현금이 거의 없거나 전혀 없을 때 뒤집기 사업을 시작할 수있을뿐만 아니라 여러 거래를 할 수있는 충분한 경험을 얻으면 더 많은 부동산을 동시에 뒤집어 전반적인 수익을 올릴 수 있습니다.

Trenchard는“옵션, 위치, 네트워크 연결 방법을 알고 있다면 돈을 찾는 것보다 거래를 찾는 데 문제가 있습니다. "대가로 돈을 찾는 것은 매우 쉽지만 거래를 찾기가 매우 어렵습니다."