MBS (모기지 지원 보안)는 모기지 또는 모기지 수집으로 보호되는 일종의 자산 지원 보안입니다. MBS는 브로커를 통해 거래 할 수 있습니다. 정부 후원 기업 (GSE), 공인 연방 정부 기관 또는 민간 금융 회사에서 발행합니다.
MBS의 특징
MBS는 여러 가지 이유로 매력적이지만 MBS에는 고유 한 기능이있어 일반 바닐라 본드와 비교할 때 추가 위험이 있습니다.
- MBS는 주거용 모기지 풀에 의해 담보로 제공됩니다. 매월 지불은 최초 은행을 제 3 자 투자자에게 "통과"합니다. 월간이자 지불 외에도, 모기지가 평생 동안 상각됩니다. 일반적으로 만기일에 모든 원금을 지불하는 채권과는 달리, 투자자는 예정된 상각뿐만 아니라 재 융자, 압류 및 주택 판매로 인해 예정되지 않은 원금 선불을 비례 적으로받습니다. 전형적인 모기지 기간은 30 년이지만, 모기지 금은 훨씬 더 빨리 상환됩니다. 이러한 예정되지 않은 선불 결제로 인해 MBS의 만기를 예측하는 것은 문제가됩니다.
이 기사에서는 MBS의 선불 결제 측면에 중점을두고 가중 평균 수명 (WAL)의 개념을 소개하고 선불 위험 방지에 사용하는 방법을 설명합니다.
가중 평균 수명이란?
MBS의 유효 성숙도를 측정하는 데 일반적으로 사용되는 통계는 "평균 수명"이라고도하는 WAL입니다. WAL을 계산하려면 각 지불 날짜 (년 또는 월 단위로 표시)에 해당 날짜에 지불 한 총 원금의 백분율을 곱한 다음이 결과를 더하십시오. 따라서 WAL은 유가 증권의 수명 기간 동안 주요 지불금의 영향을 기록합니다.
WAL은 시작부터 최종 성숙 날짜까지 실행되는 타임 라인에서 지지점으로 시각화 할 수 있습니다. 받침점은 다른 무게를 가진 아이들이 막대에서 다른 위치를 가짐으로써 시소의 균형을 잡는 것과 같이 교장 지불금을 "균형 조정"합니다. 아래의 그림 1은 30 년 모기지 풀에 대한 WAL을 보여줍니다.
그림 1
수율과 내부 수익률
MBS는 시장성이 있으며 현재 시장 요율의 변화에 따라 프리미엄, 할인 또는 액면가로 거래 할 수 있습니다. 현재 쿠폰 통과는 액면가로 거래되는 반면, 높은 쿠폰 통과는 프리미엄으로 거래되고 낮은 쿠폰 증권은 할인으로 거래됩니다. 인용 된 수익률은 내부 수익률로, 모든 미래 현금 흐름의 현재 가치는 유가 증권의 현재 가격과 동일합니다. 따라서 MBS에서 인용 된 수익률은 항상 선불 상환 조건에 따라 결정됩니다.
선불 가정은 모기지 통과 유가 증권에 중요합니다. 투자자들은 선불 결제가 발생할 수 있고 발생할 수 있음을 미리 알고 있지만 언제 그리고 얼마만큼을 알지 못합니다. 이러한 변수는 투영되고 가정되어야합니다. 또한 비대칭 효과로 인해 모든 패스 스루에 적용 할 수있는 하나의 보수적 인 가정이 없습니다. 프리미엄 MBS에 대해 더 빨리 선불로 인센티브가있는 반면 MBS 할인에 대해서는 그 반대입니다.
(이 재무 분석 방법 사용에 대한 자세한 내용 은 내부 수익률 내부보기를 확인하십시오.)
실현 수율이란?
통과 유가 증권의 실현 수익률은 견적 된 수익률을 계산하는 데 사용 된 추정 된 선불금이 아니라 실제 원금을 기준으로 구매자가 실제로 유가 증권을 보유하면서받는 수익률입니다. 예상보다 빠르거나 느린 선불은 프리미엄 및 할인 통과에 비대칭으로 영향을 미칩니다.
통과 보안이 프리미엄으로 거래되고 있다고 가정하십시오. 액면가 선불 결제는 현금 흐름을 가져 오며 현재의 낮은 요율에서만 재투자 할 수 있습니다. 결과적으로, 추정보다 빠른 선불은 투자자에게 우선 프리미엄 가격을 정당화 한 높은 현금 흐름을 거부합니다. 반면 선불 결제가 느리면 투자자는 더 높은 쿠폰 속도를 얻을 수있는 시간이 더 길어집니다. 결과적으로 선불이 느리면 실현 된 수익률이 견적 된 수익률보다 높아지고 선불이 빠르면 실현 된 수익률이 낮아집니다.
할인 패스 스루는 예상보다 빠른 선불 결제의 혜택을받습니다. 이러한 현금 흐름은 현재 쿠폰 증권의 액면가로 재투자 할 수 있기 때문입니다. 실제로, 선불 결제액이 동등하기 때문에 투자자는 단순히 낮은 쿠폰을 더 높은 쿠폰으로 교체 할 수 있습니다. 따라서 실현 수율은 견적 수율을 초과합니다. 반대로 선금이 예상보다 느리면 반대가 발생합니다. 투자자는 더 낮은 쿠폰을 더 오랜 기간 동안 고착함으로써 실현 수율을 감소시킵니다.
선불 가정이란 무엇입니까?
수년에 걸쳐, 선불 요금제에 대한 다수의 종래의 규격이 개발되었다. 각각의 장단점이 있습니다.
표준 모기지 수익
첫 번째로 가장 간단한 사양은 "표준 모기지 수율"또는 "12의 선불"을 가정하는 것입니다. 이 명세서에서, 풀의 모든 모기지가 전체적으로 선불 결제되는 12 년 전까지 선불 결제가 없다고 가정합니다.
이 명세는 계산의 단순성의 이점을 가지며 대부분의 모기지 풀의 유효 만기가 최종 만기일보다 훨씬 짧다는 현실에 부합합니다. 그 외에도이 가정에 대해 많이 말할 수는 없습니다. 모기지 풀 초기에 발생하는 선불을 완전히 무시합니다. 따라서, 이 "표준"선불 가정에 기초하여 계산되고 인용 된 수익률은 패스 스루 보안 거래의 잠재적 수익률을 크게 할인하여 과소 평가하고 프리미엄 패스 스루의 잠재적 수익률을 과장합니다.
FHA 체험 방법
스펙트럼의 다른 끝에는 연방 주택 관리국 (FHA)의 실제 경험을 기반으로 한 선불 사양이 있습니다. FHA는 보험 담보 대출에 대한 선불의 실제 발생률에 대한 이력 데이터를 수집합니다. 이 데이터는 광범위한 시작 날짜와 쿠폰 요율을 다룹니다.
FHA 경험 방법은 현실적이고 역사적으로 검증 된 가정을 도입했기 때문에 표준 모기지 수익률에 비해 분명히 개선되었지만 자체 문제는 없습니다. FHA가 거의 매년 새로운 시리즈를 발표하기 때문에, 2 차 모기지 시장은 다른 연도의 시리즈를 기반으로 한 유가 증권의 혼란스러운 상황에 직면했습니다.
( 당신의 저당의 장면 뒤에 있는 이차 저당 시장에 관하여.)
일정한 선불 요금
사용 된 다른 사양은 "조건부 선불 요금"이라고도하는 일정한 선불 요금 (CPR)입니다. 이 명세서는 주어진 연도 동안 선불 된 원금 잔고의 백분율이 일정하다고 가정합니다.
CPR 방법은 FHA 경험보다 분석적으로 작업하기가 더 쉽습니다. 매년 적용 가능한 선불 요금은 30 가지 숫자 중 하나가 아니라 하나의 일정한 숫자이기 때문입니다. 결과적으로, 여러 선금 상환 가정에서 특정 보유 기간에 대한 견적 수익률을 비교하는 것이 더 쉽습니다. CPR 방법의 한 가지 미묘한 이점은 선불 가정의 주관적 성격을 드러낸다는 것입니다. FHA 경험 접근 방식은 완전히 부적합 할 수있는 정도의 정확성을 의미합니다.
심폐 소생술의 변형을 "월별 사망률 (SMM)"이라고합니다. SMM은 단순히 연간 CPR과 월간 유사합니다. 주어진 달 동안 선불 된 원금 잔액의 백분율이 일정하다고 가정합니다.
PSA 표준 선불 모델
가장 일반적으로 사용되는 선불 금리 가정은 산업 무역 그룹 인 PSA (Public Securities Association)에서 제공하는 표준 선불 지불 경험입니다. PSA의 목표는 표준화를 시장에 도입하는 것이 었습니다. 표준 선불 결제 경험의 첫 30 개월은 0에서 시작하여 매달 0.2 % 씩 꾸준히 증가하는 심폐 소생술을 요구합니다. 그 후, 6 % CPR 수준이 사용됩니다. 그러나 때때로 수익률은이 표준보다 더 빠르거나 느린 선불 가정을 기반으로합니다. 선불 가정의 이러한 변화는 100 % 이상 또는 미만의 백분율을 지정하여 나타냅니다.
- PSA 200 %로 인용 된 MBS는 처음 30 개월 동안 월간 CPR이 0.4 % 증가한 다음 12 %에서 CPR 수준으로 가정하고, PSA 50 %로 인용 된 MBS는 3 % CPR까지 CPR에서 월간 0.1 % 증가한 것으로 가정합니다. 수준에 도달합니다.
결론
논의 된 바와 같이, 가중 평균 수명을 사용하는 것은 많은 가정을 수반하며 정확하지는 않다. 그러나 투자자가 MBS의 수율과 기간에 대해보다 현실적인 예측을 할 수있게하여 선불 선불 리스크를 줄이는 데 도움이됩니다.
MBS에 대한 자세한 내용은 MBS를 통한 모기지 부채로 인한 이익을 참조하십시오.
