주식 공유와 달리 마우스 클릭만으로 몇 초 안에 투자 자산을 언로드 할 수 없습니다. 판매 결정과 실제 판매 날짜 사이의 시간은 종종 주 또는 월 단위로 측정됩니다. 어디서부터 시작해야할지 모르지만 투자 재산을 판매하려면 더 많은 작업이 필요합니다.
투자 부동산을 처리 할 때 자본의 양과 자본의 실현을 둘러싼 과세 문제는 복잡합니다. 그러나 스스로 달성하는 것은 불가능하지 않습니다., 우리는 투자 자산을 판매하는 과정을 살펴보고 이익에 대한 세금을 제한하는 방법에 중점을 둘 것입니다.
왜 팔아야합니까?
임대 부동산을 판매하는 이유는 다양합니다. 자신의 재산을 개인적으로 관리하는 집주인은 이사하여 새로운 거주지 근처의 물건에 투자하려고 할 수 있습니다. 또는 임대인은 임대료를 통해 돈을 축적하는 대신 임대 부동산에 대한 감사에 현금을 바랄 수 있습니다. 심지어 공실을 통해 또는 비용을 충당하기에 충분한 임대료를 통해 돈을 잃는 재산의 경우 일 수도 있습니다. 이유에 관계없이, 판매하고자하는 부동산 투자자는 세금을 처리해야합니다.
납세자 공세
임대 부동산 매매에 대한 자본 이득 세금은 개인 소유 자산의 직접적인 판매와 비교하여 훨씬 가파 릅니다. 판매 수익으로 지불해야하는 기본 자본 이득은 부동산에 대해 청구 한 감가 상각에 따라 증가합니다. 이것은 재산이 돈을 잃어 버렸고 이전 몇 년 동안 세금 청구서에 대한 손실을 사용한 경우 판매가 진행될 때 더 큰 세금 청구서를 갖게됩니다.
예 – 자본 이득세 및 감가 상각
임대 부동산이 $ 150, 000에 팔리고 $ 200, 000에 판매한다고 가정 해 봅시다. 일반적으로 이는 $ 50, 000의 자본 이득을 지불한다는 의미입니다. 그러나 부동산을 소유 한 기간 동안 감가 상각액이 20, 000 달러를 공제 한 경우 판매 가격과 구매 가격에서 감가 상각액을 뺀 금액이 $ 200, 000 – ($ 150, 000 – $ 20, 000)입니다. $ 50, 000의 자본 이익을 빚지 않고, 이제 $ 70, 000에 자본 이익을 빚지고 있습니다.
참고: 감가 상각 손실을 주장하지 않아도 됩니다. 세금 공제를 나중에보다 빨리 실현하는 것이 거의 항상 낫습니다 .
전복
내부 수익 법 섹션 1031은 부동산 투자자가 같은 종류의 재산에 세금을 재투자함으로써 그들의 이익에 대한 세금을 피할 수있게합니다. 변호사 나 조세 관련 전문가의 도움을 받아 새 자산을 구매할 준비가 될 때까지 수익금이 에스크로 계정에 들어가도록 판매를 설정할 수 있습니다. 새 부동산을 선택하는 데 45 일, 거래를 완료하는 데 6 개월의 시간 제한이 있습니다. 롤오버를하려는 경우 이전 자산을 판매하기 전에 새 자산을 찾기 시작해야합니다.
1031 교환은 다른 부동산에 재투자하려는 경우 효과적입니다. 직접 관여하는 것을 그만두고 싶다면 현재 장소의 전문 부동산 관리자를 고용하거나 판매하고 전문 관리 부동산을 구입할 수 있습니다. 그러나 당신의 목표가 순전히 자본을 조달하는 것이라면, 당신은 자본 이득세를 먹어야합니다.
방패로 통합
법인 투자가들에게 점점 인기가 높아지고 있습니다. 통합함으로써 투자자는 회사가 귀하와 임차인이 귀하를 고소 할 수있는 잠재력 사이의 방패 역할을하도록하는 책임을 줄일 수 있습니다. 귀하의 집과 개인 재정은 귀하가 통합 할 때 어떤 종류의 법원 소송이나 법적 소송으로 청구될 수 없습니다. 기업은 또한 특히 유리한 재산세 매각으로 자본 이득이 큰 유리한 세금 규정을 가지고 있습니다.
특정 유형의 부동산 투자자에게는 통합이 합리적입니다. 다양한 소득을 창출하는 부동산을 찾아 관리하기 위해 사람들을 고용하고 상당한 수익을 올리는 경우 법인세가 줄어들고 법인의 주식 구조를 통해 이익을 볼 수 있습니다. 대부분의 부동산 투자가들에게는 소득이 실현되는 방식을 복잡하게하지 않으면 서 편입의 혜택을 얻는 더 좋은 방법이 있습니다.
법인 설립은 귀하와 귀하의 부동산 수입 사이에 장벽을 만들어 어떤 방식 으로든 그 수입에 의존하는 경우, 원하는만큼 쉽게 접근 할 수 없을 수 있습니다. 재산. 전문적인 조언과 서류 작업 만 필요로하는 것은 비교적 쉬운 편이지만, 회사에서 물건을 팔아 버리거나 퇴직하는 등 재산을 회사 밖으로 가져 오는 것은 의도적 인 세금 회피 / 사기의 행을 걷고 있기 때문에 더 복잡합니다. 귀하는 회사를 구성하는 재산 대신 회사를 판매합니다. 물론 이것은 집을 파는 것보다 훨씬 어렵습니다.
반대로, 2 ~ 3 개의 부동산을 개인적으로 관리하고 있고 전문적으로 관리되는 1 ~ 2 개 이상의 부동산을 보유하고있는 경우 통합 혜택을받지 못할 수 있습니다. 임대 수입이 각 자산에 대한 비용을 크게 초과하지 않는 경우, 자산을 그대로 유지하고 감가 상각 및 상각을 사용하여 부동산 보유를 소규모 사업으로 변경할 수 있습니다.
법인 설립의 대안으로 중소 기업을 이용하는 것 외에도 일부 주에서는 부동산 투자자가 소유 한 각 자산에 대해 별도의 유한 책임 회사를 개설 할 수 있습니다. 이것이 반드시 세금을 삭감하는 것은 아니지만, 재산 중 하나에 대해 제기 될 수있는 소송으로부터 각 재산뿐만 아니라 재정을 보호합니다.
결론
임대 부동산을 판매하는 것은 어려울 수 있으며, 수익금에 큰 세금을 피하기를 원한다면 더욱 어려워집니다. 다른 부동산에 투자하기 위해 판매하는 경우 1031 롤오버를 수행하고 세금 청구서를 연기 할 수 있습니다. 자본이 필요하기 때문에 판매하는 경우 세금을 내야합니다.
주식과 마찬가지로, 가장 좋은 시나리오는 투자 자산, 특히 손익이 상쇄되지 않는 한, 특히 손익을 상쇄하지 않는 투자 자산의 매각을 연기하는 것입니다. 이런 식으로, 당신은 당신의 전반적인 세금 청구서를 줄이고 더 많은 수익금을 주머니에 넣을 수 있습니다.
