뉴스에서 Case-Shiller Index가 반복해서 언급 된 것을 들었을 것입니다. 아마도 당신은 그것이 주택 가격과 주택 시장과 관련이 있다는 것을 알고있을 것입니다. 그러나이 지수는 무엇이며 정확히 어떻게 영향을 줍니까?
Case-Shiller Index 란 무엇입니까?
Case-Shiller Index는 1980 년대에 Allan Weiss, Karl Case 및 Robert Shiller의 세 경제학자에 의해 개발되었습니다. 트리오는 나중에 연구를 팔기 위해 회사를 설립했다. 해당 회사는 Fiserv, Inc.에서 구입했으며 인덱스 뒤에있는 데이터를 정리했습니다. 그런 다음 데이터는 Standard & Poor 's에 의해 배포됩니다.
공식적으로 S & P / Case-Shiller 주택 가격 지수로 알려진 지수는 실제로 하나의 지수가 아닙니다. 실제로 몇 가지 색인이 있습니다.
- 국가 주택 가격 지수는 9 개의 주요 인구 조사 부문을 포함합니다. 분기별로 계산되며 2 월, 5 월, 8 월 및 11 월 마지막 화요일에 게시됩니다.
보스턴, 시카고, 덴버, 라스 베이거스, 로스 앤젤레스, 마이애미, 뉴욕, 샌디에고, 샌프란시스코 및 워싱턴 DC를 포괄하는 10 개 도시 종합 지수.
위의 모든 도시와 애틀랜타, 샬럿, 클리블랜드, 댈러스, 디트로이트, 미니애폴리스, 피닉스, 포틀랜드 (오레곤), 시애틀 및 탬파를 포함한 20 개 도시 종합 지수.
위에 나열된 각 도시마다 20 개의 개별 대도시 인덱스가 있습니다.
국가 지수를 제외하고 지수는 매월 마지막 화요일 오전 9시 (EST)에 게시됩니다. 보고 된 데이터에는 2 개월의 지연 시간이 있으므로 5 월에 발행 된 보고서는 3 월까지의 주택 판매에만 적용됩니다.
각 지수는 반복 판매 방법을 사용하여 단독 주택, 단독 주택 (주택이라고도 함)의 가격 변동을 측정하여 시간에 따른 동일한 부동산의 판매 가격을 비교합니다. 신축 공사는 제외됩니다.이 주택은 이전에 판매되지 않았으므로 두 명의 소유자가있을 때까지 판매 가격이 어떻게 변했는지 계산할 수있는 방법이 없습니다 (이 시점에서 신축 공사가 아닙니다). 콘도 및 협동 조합은 주요 지수에 포함되지 않습니다. 그러나 보스턴, 시카고, 뉴욕, 로스 앤젤레스, 샌프란시스코 등 5 개 주요 시장의 콘도 가격을 추적하는 별도의 콘도 지수가 있습니다.
Case-Shiller 지수에 의해 추적되는 판매 유형을 팔 길이 판매 거래라고합니다. 이는 주택 가격이 시장 가치로 판매 된 거래이며 판매 가격 데이터는 주택 시장의 정확한 스냅 샷을 얻기 위해 사용될 수 있습니다. 어머니가 시장 가격보다 저렴한 가격으로 집을 아들에게 판매 한 거래는 전체 주택 시장 활동을 정확하게 반영하지 않기 때문에 Case-Shiller 지수에 포함되지 않습니다. 은행과 개인 간의 판매는 팔 길이와 반복 판매로 간주되기 때문에 차압 판매가 지수에 포함됩니다.
또한 지정 변경 (최근 주택으로 간주되었지만 현재 콘도로 포함되지 않은 부동산), 부동산 변경 직전 또는 직후의 판매 (2 베드룸 주택 리모델링 등)가있는 지수는 제외됩니다. 5 베드룸 하우스) 및 데이터 오류가있는 것으로 보이는 거래 (예: 한 번 $ 100, 000에 판매 된 주택은 나중에 $ 10, 000에 판매 된 것으로보고 됨).
주택 가격이 중요한 이유
분명히, 주거용 부동산을 사고 팔려면 주택 가격이 오르거나 내려 갈지 여부와 그 정도에 관심이있을 것입니다. 당신이 판매하고 있고 가격이 상승하고있는 것처럼 보인다면, 당신이 기다리는 동안 판매를 보류하고 가격이 계속 올라가고 있는지 볼 수 있습니다. 구매 중이고 가격이 오르는 경우 거래가 남아있는 동안 구매 결정 속도를 높이고 싶을 수 있습니다. 또는 가격이 하락하는 경우 가격이 계속 하락하는 동안 구매를 보류 할 수 있는지 확인할 수 있습니다. 물론, 주택 가격에 어떤 일이 일어날 지 아무도 예측할 수 없습니다.
주택을 사거나 팔지 않더라도 주택 가격은 경제의 전반적인 성과를 나타내는 지표입니다. 사람들은 지금 크고 비싼 투자를하기에 좋은시기라고 확신합니까? 특정 지역이 경제적으로 얼마나 실적이 좋습니까? 주택 부문에 큰 지분을 가지고있는 사업은 어떻게 수행되고 있습니까? Case-Shiller Index는 이러한 모든 질문에 대한 통찰력을 제공합니다.
S & P / Case-Shiller CSI (선물가 지수) 선물 및 옵션에 투자하여 간접적으로 주택 가격 변동을 활용할 수도 있습니다. 이러한 유형의 투자는 부동산 및 부동산 개발자, 은행, 모기지 대출 기관 및 주택 공급 업체와 같은 기업이 주택 부문에 대한 대규모 지분의 위험을 완화 할 수 있도록 권장합니다. 주택과 관련이 없거나 전혀없는 기업조차도 노출 위험을 다양 화하기 위해 이러한 제품에 투자하기를 원할 수 있습니다.
마지막으로, 많은 사람들이 주식에 대한 투자만큼 최소한 그들의 집에 투자했습니다. 따라서 주택 가격 변동은 포트폴리오의 총 가치에 큰 영향을 미칩니다.
대체 주택 지수
Case-Shiller 지수는 아마도 가장 잘 알려져 있지만 주택 가격을 추적하는 유일한 지수는 아닙니다.
미국 연방 주택 금융 기관 (FHFA) 은 HPI (또는 주택 가격 지수)라고 하는 현명한 분기 주택 가격 지수를 발표합니다. 이 계산에는 Case-Shiller 반복 판매 방법을 사용하지만 대도시 지역 363 개를 포함하며 판매뿐만 아니라 재 융자도 포함합니다. FHFA에 따르면, 이 지수는 "1 월 이후 Fannie Mae 또는 Freddie Mac에 의해 담보 대출을 구매 또는 증권화 한 단일 가족 재산에 대해서만 적용됩니다"점보 모기지로 알려진 매우 큰 담보 대출은 Fannie Mae 또는 Freddie Mac에 의해 구매 또는 증권화되지 않으므로 주택 담보 대출은 지수에 포함되지 않습니다.
First American CoreLogic이라는 회사는 LoanPerformance Home Price Index를 생산합니다. 또한 반복 판매 데이터를 사용하지만 훨씬 포괄적입니다. 회사의 웹 사이트에 따르면, 그들의 데이터는 "6, 070 우편 번호 (미국 전체 인구의 58 %), 519 핵심 통계 지역 (CBSA, 미국 전체 인구의 85 %) 및 898 개 카운티 (미국 전체 인구의 81 %)를 포함합니다. 50 개 주와 컬럼비아 특별구."
IAS360 주택 가격 지수 는 월간 발행되며 4 개의 미국 인구 조사 지역, 9 개의 미국 인구 조사 부서 및 단독 주택 판매를위한 360 개의 미국 카운티의 가격 추세를 다룹니다. IAS360에는 팔 길이 트랜잭션 만 포함되지만 Case-Shiller 방법은 사용하지 않습니다. "이는 느린 시장 상황에서 악화 될 수있는 추세를 정의하는 데 사용할 수있는 트랜잭션 수를 크게 제한합니다." 대신, IAS360은 자체 기술을 사용합니다. 카운티 수준의 데이터가 "광범위한 지역"을 추적하는 데이터보다 유용하다고 생각하기 때문입니다. 지수의 한 가지 주요 측면은 Case Shiller의 2 개월 시차와 비교하여 1 개월 시차로만 발행되어시의 적절한 지표라는 것입니다.
외국 주택 가격 지수
또한 주택 가격 지수를 생산하는 유일한 국가는 미국이 아닙니다. 다음은 주택 지수를 생산하는 다른 국가의 몇 가지 예입니다.
- 캐나다 의 주요 지수는 National Composite House Price Index 입니다. 또한 반복 판매 방법을 사용하며 밴쿠버, 캘거리, 토론토, 오타와, 몬트리올 및 핼리팩스의 단독 주택 판매 데이터를 결합합니다.
- 아일랜드 의 영구 tsb 주택 가격 지수 는 아일랜드의 주택 담보 대출의 약 20 %를 소유 한 아일랜드 은행 영구 tsb에 의해 생성됩니다. 이 지수는 다변량 선형 회귀 분석으로 알려진 복잡한 기술을 사용하여 집의 크기, 유형, 위치 및 기타 특성을 고려합니다.
- 영국 의 주요 지수는 영국 최대의 주택 담보 대출 기관인 Halifax의 이름을 딴 Halifax House Price 지수 입니다. 또한 다변량 선형 회귀 분석을 사용합니다.
결론
Case-Shiller 지수는 미국 주택 시장과 더 넓은 경제에서 널리 사용되고 존경받는 기압계입니다. 이제 그것이 무엇인지, 왜 중요한지 이해 했으므로 다음에 신문을 읽거나 뉴스를 볼 때 Case-Shiller Index에 대해 들으면 조금 더주의를 기울일 수 있습니다.
