부동산 투자는 부를 쌓고 세금을 삭감하는 가장 좋은 방법 중 하나입니다. 이익에는 감가 상각을 통해 소득을 창출하는 부동산 비용을 회수하고, 1031 개의 거래소를 사용하여 부동산 투자에서 이익을 연기하고, 추가 투자 또는 기타 목적으로 부동산 지분에 대해 빌리는 능력이 포함됩니다. 또한 주택 소유자는 개인 거주지 면제 혜택을 누릴 수 있습니다. 개인 거주지 판매로 인한 이익을 자본 이득 세금으로부터 보호하고 모기지이자 공제 혜택을 누릴 수 있습니다. 이러한 전략 중 하나 또는 조합이 귀하에게 적합한 지 알아 보려면 계속 읽으십시오. (배경 정보는 부동산 투자를 참조하십시오 .)
감가 상각
감가 상각이라고하는 연간 세금 공제를 통해 소득을 창출하는 임대 부동산 비용을 회수 할 수 있습니다. 국세 법은 감가 상각 공제를 소진에 대한 합당한 수당을 포함하여 소진 또는 마모에 대한 합당한 수당으로 정의합니다.
부동산 투자자는 일반적으로 MACCRS (Modified Accelerated Cost Recovery System)라고하는 감가 상각 법을 사용합니다.이 방법에서는 주거용 임대 부동산 및 구조적 개선이 27.5 년에 걸쳐 감가 상각되고, 기기 및 기타 설비는 15 년에 걸쳐 감가 상각됩니다. 감가 상각비는 종종 부동산이 실제로 양의 현금 흐름을 생성하더라도 투자 자산에 대한 순 손실을 초래합니다. 이 손실과 유틸리티 및 보험과 같은 비용은 Schedule E, 연방 소득세 양식 1040에보고되어 있으며 일반 소득에서 공제됩니다.
1031 거래소
국세 법 1031 조의 이름을 딴 1031 거래소는 투자자가 한 투자 자산을 매각하고 주식을 사용하여 다른 자산이나 그 이상의 가치를 가진 자산을 구매함으로써 세금을 연기 할 수있게합니다. 이 교환은 지정된 기간 내에 이루어져야합니다. 1031 교환에는 다양한 유형의 부동산이 광범위하게 포함될 수 있지만 대부분의 거래는 부동산과 관련이 있습니다. (이 유형의 교환에 대해서는 스마트 부동산 거래를 읽으십시오.)
재산 규정
1031 교환을 성공적으로 완료하려면 속성이 다음 기준을 충족해야합니다.
- 대체 부동산의 총 가치는 양도 된 부동산의 가치와 같거나 커야합니다. 거래에 포함 된 부동산은 종류가 같아야합니다. 즉 부동산과 같은 다른 유형의 자산으로 부동산을 교환 할 수 없습니다. 투자 신탁 (REIT). (REIT에 대한 자세한 내용 은 REIT 과세의 기본 사항을 참조하십시오 . ) 교환 된 부동산은 "사업 또는 무역의 생산 목적"(투자)을 위해 보유되어야합니다.
동종 자산으로 간주되지 않는 거래를 통해 수령 된 현금 또는 자산은 부트로 간주되며 과세 대상이됩니다. 현금 부팅 에는 현금뿐만 아니라 비품과 같은 물리적 자산도 포함됩니다. 모기지 부트 는 거래를 통해 달성되는 부채 감소를 말합니다. 따라서, 대체 재산으로 추정되는 부채의 양은 양도 재산을 매각 할 때 은퇴 한 부채의 가치보다 크거나 같아야합니다. (유사한 종류의 거래소에 대한 자세한 내용 은 Taxman at Bay를 유지하기 위해 거래 속성을 읽으 십시오 .)
투자자 규정
투자자는 유자격 중개인을 사용해야합니다. 자격을 갖춘 중개자는 대체 재산에 재투자하기 전에 양도 재산에서 순 수익금을 보유함으로써 1031 교환 과정을 촉진하는 대리인입니다. 교환 중에는 자격을 갖춘 중개인 만이 해당 자금을 보유 할 수 있습니다. Exchange of Federation Accommodators는 1031 교환 과정에서 자격을 갖춘 중개자가 수행하는 역할을 자세히 설명합니다.
투자자에게는 두 가지 마감일이 적용됩니다.
- 양도 재산을 매각 한 지 45 일이 지나면 적격 대체 재산의 서면 목록을 자격있는 당사자에게 교환소, 보통 중개인에게 전달해야합니다. 또한 식별 할 수있는 속성의 수를 제한하는 몇 가지 규칙이 있으며, 또한 양도 된 자산을 판매 한 후 180 일 이내에 또는 해당 연도의 세금 신고 마감일로부터 180 일 이내에 적격 대체 자산의 총 가치를 구매해야합니다. 먼저 발생하는 것입니다.
1031 거래소, 단계별
전형적인 거래에서, 투자자는 투자 부동산을 매각하기로 결정하고 다른 자산의 이익으로 얻은 수익을 투자합니다.
- 이를 세금 효율적으로 달성하기 위해 투자자는 자격을 갖춘 중개자와 1031 교환 계약을 체결하고 원래 자산을 판매합니다. 동시에 투자자는 대체 부동산 검색을 시작합니다. 투자자가 원래 부동산 (양도 된 부동산)을 매각하는 날, 모든 비용을 지불 한 후 순 수익금은 자격을 갖춘 중개자가 설정 한 특별 계정으로 전송됩니다. 확인 기간에 들어간 후 교환 기간 동안 적격 대체 부동산 목록을 작성하는 데 정확히 45 일, 교체 부동산 폐쇄 마감일은 180 일입니다. 자격을 갖춘 중개자가 해당 자금을 소유권 회사에 연결하면 특별 계정이 닫히고 거래가 완료됩니다.
주택 담보 대출
개인 주택이나 투자 자산 중 하나에 상당한 지분을 쌓은 투자자는 단순히 자산을 재 융자하고 추가 투자를하거나 주택을 개선하거나 다른 목적을 위해 지분을 끌어낼 수 있습니다. 규정은 주마다 다릅니다.
전형적인 시나리오에서, 대출 기관은 결합 된 대출의 80 %를 부동산 가치로 또는 부동산의 공정 시장 가치의 50 % 중 더 적은 금액으로 대출합니다. 예를 들어, 대출금이 $ 100, 000 인 $ 240, 000의 부동산에서 차용자가 추출 할 수있는 최대 금액은 $ 92, 000 ($ 240, 000 x 80 % – $ 100, 000)입니다.
차용 능력은 차용인의 신용 점수, 기존 부채 대 자본 비율 및 부채 대 소득 비율에 따라 달라집니다. 이 전략은 약간 위험하지만 추가 부채를 처리 할 수있는 사람들에게는 1031 거래소에 들어가거나 재산을 팔지 않고도 부를 쌓는 데 도움이 될 수 있습니다. (주택 담보 대출에 대한 자세한 내용은 주택 담보 대출: 그것이 무엇이며 어떻게 작동하는지 읽어보십시오.)
주택 판매에 대한 세금 연기
납세자가 1 년 동안 개인 주택을 판매함으로써 얻은 이익은 결혼 한 커플의 경우 최대 50 만 달러, 그리고 납세자가 지난 5 년 동안 2 년 동안 집에서 살았던 경우 한 개인의 경우 최대 25 만 달러의 자본 이득 과세에서 제외됩니다. 또한 납세자의 1 차 거주지 판매로 얻은 이익이 그러한 배제보다 큰 경우 납세자는 1031 교환을 통해 해당 부분을 투자 할 수도 있습니다.
주택 가치가 평가되는 지역에 사는 투자자는 거래 전략을 사용하여 개인 재산을 쌓고 동시에 세금을 최소화 할 수 있습니다. (주택 판매의 세금 영향에 대한 자세한 내용은 주택 판매에서 세금 감면 혜택을 받습니까?를 참조하십시오 . )
모기지이자 공제
주택 소유자는 세금 신고서에 대한이자 지불로 인한 모기지 부분을 공제 할 수 있습니다. 이러한 지불은 모기지 초기에 더 높으며 모기지가 상환됨에 따라 점차 감소합니다. ( 모기지이자 세금 공제에서 .)
결론
세금 책임을 최소화하면서 판매하고자하는 부동산 소유자가 이용할 수있는 많은 옵션이 있습니다.
- 1031 거래소를 통해 판매 수익을 동종 자산에 재투자 할 수 있습니다. 주택 담보 대출은 해당 자산의 가치를 직접 활용하여 다양한 목적으로 사용할 수 있습니다. 특별 세금 처리. 세금을 낼 때 모기지이자를 공제 할 수 있습니다.
귀하의 개인적인 상황에 따라 이러한 옵션 중 어느 것이 귀하에게 적합한 지 결정할 수 있지만, 귀하의 부동산 투자를 최대한 활용하는 데 도움이 될 것입니다.
관련 독서에 대해서는 주택 소유자를위한 세금 입문서를 참조하십시오.
