금융, 판매 리스팅, 투자 분석, 부동산 보험 및 과세 등 다양한 노력을 위해서는 부동산 가치 추정이 필요합니다. 그러나 대부분의 사람들에게 부동산의 요구 또는 구매 가격 결정은 부동산 평가의 가장 유용한 적용입니다. 이 기사에서는 특히 판매와 관련된 부동산 평가의 기본 개념과 방법에 대해 소개합니다.
부동산 평가: 알아야 할 사항
기본 평가 개념
값
기술적으로 말하자면, 부동산의 가치는 부동산의 소유권으로 인해 발생하는 현재의 미래 이익으로 정의됩니다. 빠르게 사용되는 많은 소비재와 달리 부동산의 이점은 일반적으로 오랜 기간에 걸쳐 실현됩니다. 따라서 재산 가치의 추정은 경제적, 사회적 경향뿐만 아니라 네 가지 가치 요소에 영향을 줄 수있는 정부 통제 또는 규제 및 환경 조건을 고려해야합니다.
비용과 가격 대비 가치
가치가 반드시 비용이나 가격과 같을 필요는 없습니다 . 비용은 재료, 예를 들어 노동에 대한 실제 지출을 말합니다. 반면에 가격은 누군가가 무언가를 지불하는 금액입니다. 비용과 가격은 가치에 영향을 줄 수 있지만 가치는 결정 하지 않습니다. 주택의 판매 가격은 $ 150, 000 일 수 있지만 그 값은 상당히 높거나 낮을 수 있습니다. 예를 들어, 새 소유주가 잘못된 기초와 같이 집안에서 심각한 결함을 발견하면 집값이 가격보다 낮아질 수 있습니다.
시장 가치
평가는 특정 날짜의 특정 자산 가치에 대한 의견 또는 추정입니다. 평가 보고서는 부동산 거래와 관련하여 의사 결정을 할 때 기업, 정부 기관, 개인, 투자자 및 모기지 회사에서 사용합니다. 평가의 목표는 부동산의 시장 가치 – 부동산이 경쟁력 있고 개방 된 시장을 가져올 가능성이 가장 높은 가격을 결정하는 것입니다.
부동산이 실제로 판매되는 가격 인 시장 가격이 항상 시장 가치를 나타내는 것은 아닙니다. 예를 들어, 압류의 위협으로 인해 판매자가 협박을 당하거나 개인 판매가 개최되는 경우 부동산은 시장 가격보다 낮은 가격으로 판매 될 수 있습니다.
평가 방법
정확한 평가는 체계적인 데이터 수집에 달려 있습니다. 특정 자산에 대한 세부 사항을 포함하는 특정 데이터 및 해당 자산이 위치한 국가, 지역, 도시 및 인근 지역과 관련된 일반 데이터가 수집되고 가치에 도달하도록 분석됩니다. 감정 평가는 세 가지 기본 접근법을 사용하여 부동산 가치를 결정합니다.
방법 1: 판매 비교 접근법
판매 비교 접근법은 일반적으로 단독 주택 및 토지를 평가하는 데 사용됩니다. 시장 데이터 접근 방식이라고도하는이 속성은 속성이 비슷한 특성을 가진 최근 판매 된 속성과 속성을 비교하여 도출 된 가치 추정치입니다. 이러한 유사한 특성을 비교 가능이라고하며 유효한 비교를 제공하려면 각각 다음을 수행해야합니다.
- 가능한 한 해당 부동산과 비슷해야합니다. 작년 한 해 동안 개방적이고 경쟁적인 시장에서 판매 된 적이 있습니다. 일반적인 시장 조건에서 판매 된 적이 있습니다
평가 과정에는 적어도 3 ~ 4 개의 비교 대상이 사용되어야합니다. 비교 대상을 선택할 때 고려해야 할 가장 중요한 요소는 부동산의 시장 가치에 막대한 영향을 줄 수있는 크기, 비교할 수있는 특징, 그리고 아마도 무엇보다도 위치입니다.
비교 품의 자질
두 가지 속성이 똑같지 않기 때문에 비교 대상의 판매 가격에 대한 조정은 다음과 같은 다른 기능 및 가치에 영향을 미치는 기타 요소를 고려하여 이루어집니다
- 건물의 연령 및 조건 판매 일, 비교 대상의 판매 일과 평가 일 사이에 경제적 변화가 발생하는 경우 부동산의 판매자가 협박을 받거나 부동산이 친척들 사이에서 판매 된 경우와 같은 판매 조건 유사한 특성으로 인해 인근 지역에 따라 가격이 다를 수있는 위치입니다. 로트 크기, 조경, 건축 유형 및 품질, 객실 수 및 유형, 평방 피트의 생활 공간, 견목 바닥, 차고, 부엌을 포함한 물리적 특징 업그레이드, 벽난로, 수영장, 중앙 공기 등
대상 부동산의 시장 가치 추정치는 비교 대상의 조정 된 판매 가격에 의해 형성된 범위 내에 속할 것입니다. 비교 대상 상품의 판매 가격에 대한 조정 중 일부는 다른 것보다 주관적 일 것이기 때문에, 조정 량이 가장 적은 비교 대상에 대해 가중치를 적용하는 것이 일반적입니다.
방법 2: 비용 접근
비용 접근법은 하나 이상의 건물에 의해 개선 된 특성의 가치를 추정하는 데 사용될 수 있습니다. 이 방법에는 감가 상각을 고려하여 건물과 토지에 대한 별도의 가치 추정치가 포함됩니다. 전체 개선 된 부동산의 가치를 계산하기 위해 견적이 합산됩니다. 비용 접근법은 합리적인 구매자가 비슷한 부지를 구입하고 비슷한 건물을 짓기 위해 가격보다 기존의 개선 된 재산에 대해 더 많은 비용을 지불하지 않을 것이라고 가정합니다. 이 방법은 평가 대상 부동산이 자주 판매되지 않고 수입을 창출하지 않는 유형 인 경우에 유용합니다. 예를 들어 학교, 교회, 병원 및 정부 건물이 있습니다.
최근에 건축 된 유사품의 평방 피트 당 비용에 대상 건물의 평방 피트 수를 곱한 평방 피트 방법을 포함하여 건물 비용을 여러 가지 방법으로 추정 할 수 있습니다. 인건비 단위 방법 (노동 및 자재를 포함하여 개별 건물 구성 요소의 측정 단위당 건설 비용을 기준으로 비용이 추정되는 경우); 및 현재 건물 가격 및 관련 설치 비용과 함께 대상 건물을 대체하는 데 필요한 원자재의 수량을 추정하는 수량 조사 방법.
감가 상각
평가 목적 상 감가 상각은 부동산 개선의 가치에 부정적인 영향을 미치고 다음 사항을 고려하는 모든 조건을 말합니다.
- 도장 및 지붕 교체와 같은 경화 가능한 열화 및 구조적 문제와 같은 치료 불가능한 열화를 포함한 물리적 열화 기능적 노후화-구식 가전 제품, 날짜가 지난 비품과 같이 재산 소유자가 더 이상 바람직하지 않은 물리적 또는 디자인 특징을 나타냄 또는 침실이 4 개이지만 욕실이 1 개인 가정 소음이있는 공항이나 오염 공장 근처에 위치하는 등 재산 외부 요인으로 인해 경제적 노후화가 발생합니다.
방법론
- 토지를 감가 상각 할 수 없기 때문에 판매 비교 접근 방식을 사용하여 비어 있고 최고이며 최대한 활용 가능한 것처럼 토지의 가치를 추정합니다. 건물 및 부지 개선에 대한 현재 비용을 추정합니다. 악화, 기능적 노후화 또는 경제적 노후화로 인한 개선의 감가 상각액 추정 건설비에서 감가 상각을 차감합니다. 토지의 추정값을 건물의 감가 상각 된 비용 및 부지 개선에 더하여 총계를 결정합니다. 자산 가치.
방법 3: 소득 자본화 접근법
단순히 소득 접근 방식이라고도하는이 방법은 투자자가 요구하는 수익률과 자산이 창출하는 순소득 간의 관계를 기반으로합니다. 아파트 단지, 사무실 건물 및 쇼핑 센터와 같은 수입 재산의 가치를 추정하는 데 사용됩니다. 대상 자산이 미래의 소득을 창출 할 것으로 예상 될 수 있고 비용이 예측 가능하고 안정적 일 때 소득 자본화 접근법을 사용하는 평가는 매우 간단 할 수 있습니다.
직접 자본화
평가자는 직접 대문자 사용 방식을 사용할 때 다음 단계를 수행합니다.
- 연간 잠재적 총 수입 추정 유효 공실 및 임대료 징수 손실을 고려하여 유효 총 수입을 결정합니다 연간 연간 운영 비용을 계산하여 연간 순 운영 수입을 계산합니다. 유형과 재산 종류. 이는 수익률 또는 자본화 비율을 추정하여 달성됩니다. 자산 가치의 추정치를 형성하려면 자산의 연간 순 운영 수입에 자본화 비율을 적용하십시오.
총수입 승수
GIM (Gross Income Multiplier) 방법을 사용하면 일반적으로 소득으로 구입하지 않지만 1 가구 및 2 가구 주택과 같이 임대 할 수있는 다른 부동산을 평가할 수 있습니다. GRM 방법은 부동산의 판매 가격을 예상 임대 수입과 연관시킵니다. (관련 자료는 "부동산 임대 부동산의 가치를 평가하는 4 가지 방법"참조)
주거용 부동산의 경우 총 월 소득이 일반적으로 사용됩니다. 상업 및 산업 자산의 경우 총 연간 수입이 사용됩니다. 총 수입 승수 방법은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
판매 가격 ÷ 임대 소득 = 총 소득 승수
3 개 이상의 유사한 부동산의 최근 판매 및 임대 데이터를 사용하여 정확한 GIM을 설정할 수 있습니다. 그런 다음 GIM을 대상 부동산의 추정 공정 시장 임대에 적용하여 시장 가치를 결정할 수 있으며, 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
임대 수입 x GIM = 예상 시장 가치
결론
정확한 부동산 평가는 주택 담보 대출 기관, 투자자, 보험사 및 구매자, 부동산 판매자에게 중요합니다. 평가는 일반적으로 숙련 된 전문가가 수행하지만 실제 거래에 관련된 사람은 부동산 평가의 다른 방법에 대한 기본적인 이해를 얻는 것이 좋습니다.
