목차
- 섹션 1031은 무엇입니까?
- 상각 가능한 자산 특별 규칙
- 1031 규칙 변경
- "같은 종류"는 광범위합니다
- '지연된'교환을 할 수 있습니다
- 1031 기간 규정
- 세금 영향 및 모기지
- 휴가 용 주택 1031s
국세청 코드 섹션 1031은 일상 대화로 서서히 나아가고 있습니다. 이 용어는 부동산업자, 소유권 회사, 투자자 및 축구 엄마에 의해 얽혀 있습니다. 어떤 사람들은 "1031이 다른 건물을 위해 건물을 짓자."와 같이 동사로 동사를 만들려고 주장하기도합니다.
IRS 섹션 1031에는 사용하기 전에 사용자가 이해해야하는 많은 이동 부품이 있습니다. 또한 문제가 될 수있는 세금 관련 사항과 기간도 있습니다. 또한이 규칙은 1031 스왑 유사 속성을 규정하고 규칙의 휴가 속성 사용을 제한합니다.
섹션 1031은 무엇입니까?
광범위하게 말하면 1031 거래소 (유사 거래소 또는 스타 커라고도 함)는 한 투자 자산을 다른 자산으로 교환합니다. 대부분의 스왑은 판매로 과세 대상이지만, 스왑이 1031의 요구 사항을 충족하면 교환 시점에 세금이 없거나 세금이 제한됩니다.
실제로, (IRS가 보는 것처럼) 자본 이익을 현금화하거나 인식하지 않고도 투자 형태를 변경할 수 있습니다. 이를 통해 투자가 세금 유예로 계속 증가 할 수 있습니다. 1031 번 얼마나 자주 또는 얼마나 자주 할 수 있는가에는 제한이 없습니다. 투자 부동산의 한 부분에서 다른 곳으로 타인에게 이익을 롤오버 할 수 있습니다. 각 스왑에서 이익을 얻을 수 있지만 몇 년 후에 현금으로 판매 할 때까지 세금을 피할 수 있습니다. 그러면 당신은 희망적으로 단 하나의 세금과 장기 자본 이득 률 (현재 소득에 따라 15 % 또는 20 %, 일부 저소득 납세자에 대해서는 0 %)로 세금을 지불하게 될 것입니다.
규정은 특정 조건 하에서 이전의 1 차 거주지에 적용 할 수 있지만 투자 및 비즈니스 자산에 대한 조항입니다. 1031을 휴가 용 주택을 교환하는 데 사용할 수있는 방법이 있습니다. 예전에는
상각 자산에 대한 특별 규칙
경고: 감가 상각 자산이 1031 년에 교환 될 때 특별 규칙이 적용됩니다. 감가 상각 회수로 알려진 이익이 일반 소득으로 과세되는 경우 발생할 수 있습니다. 그러나 개선 된 토지를 건물이없는 건물과 교환하지 않으면 건물에 대해 이전에 청구 한 감가 상각액은 일반 수입으로 다시 회수됩니다.
이러한 합병증은 1031을 수행 할 때 전문적인 도움이 필요한 이유입니다. 여전히 1031을 고려하고 있거나 궁금한 점이 있다면 10 가지 사항을 알아야합니다.
1031 규칙 변경
새로운 세금 법안이 통과되기 전에 2017 년 12 월 22 일에 프랜차이즈 라이센스, 항공기 및 장비와 같은 일부 개인 자산 교환은 1031 교환에 적합했습니다. 새로운 법률에 따라 부동산 만 자격을 갖습니다. 기업 주식 또는 파트너십 지분의 교환은 결코 자격을 얻지 못합니다.
반면 부동산의 공동 입주자 (TIC)에 대한 관심은 여전히 적용됩니다. 특정 유형의 개인 재산에 대한 TCJA (Tax Cuts and Jobs Act)의 전체 지출 수당이 이러한 세법의 변경을 보완하는 데 도움이 될 수 있음을 주목할 가치가 있습니다.
TCJA에는 원래 재산이 판매되었거나 2017 년 12 월 31 일까지 대체 재산이 인수 된 경우 2018 년에 자격이있는 개인 재산의 1031 교환을 허용하는 전환 규칙이 포함되어 있습니다. 기존 부동산을 판매하기 전에 새 부동산을 구매 한 경우 1031 역 교환.
"같은 종류"는 광범위합니다
대부분의 거래소는 단순히 "유사한"형태 여야합니다. 이는 당신이 생각하는 바를 의미하지 않는 수수께끼의 문구입니다. 아파트 건물을 토지로 교환하거나 목장을 스트립 몰로 교환 할 수 있습니다. 규칙은 놀랍도록 자유 롭습니다. 한 비즈니스를 다른 비즈니스와 교환 할 수도 있습니다. 그러나 다시, 경고에 대한 함정이 있습니다.
'지연된'교환을 할 수 있습니다
일반적으로 교환은 두 사람 사이에서 한 부동산을 다른 부동산으로 간단하게 교환하는 것을 포함합니다. 그러나 당신이 원하는 정확한 재산을 원하는 사람을 찾을 확률은 당신이 가진 정확한 재산을 원합니다. 이러한 이유로 대부분의 거래소는 3 자 또는 "스타 커 (Starker)"거래소로 지연됩니다 (첫 번째 세금 사건으로 명명 됨).
교환이 지연되면 부동산을 "판매"한 후 현금을 보유하고 교체 자산을 "구매"하기 위해 현금을 보유한 공인 중개자 (중개자)가 필요합니다. 이 3 자 교환은 교환으로 취급됩니다.
1031 기간 규정
지연 교환에서 지켜야 할 두 가지 주요 타이밍 규칙이 있습니다.
- 첫 번째는 대체 재산의 지정과 관련이 있습니다. 부동산 매매가 발생하면 중개업자가 현금을받습니다. 현금을받지 못하거나 1031 처리를 망치게됩니다. 또한 부동산 매각 후 45 일 이내에 귀하는 인수하고자하는 부동산을 지정하여 중개자에게 서면으로 교체 부동산을 지정해야합니다. IRS는 결국 부동산 중 하나에 가까운 한 세 부동산을 지정할 수 있다고 말합니다. 그들. 특정 평가 테스트에 해당하는 경우 3 개 이상을 지정할 수도 있습니다. 지연된 교환의 두 번째 타이밍 규칙은 마감과 관련이 있습니다. 새 건물을 판매 한 후 180 일 이내에 새 건물을 닫아야합니다. 두 기간은 동시에 실행됩니다. 즉, 부동산 판매가 마감되면 계산을 시작합니다. 정확히 45 일 후에 교체 부동산을 지정하면 교체 부동산을 마감하는 데 135 일이 남습니다.
세금 영향 및 모기지
중개자가 대체 재산을 인수 한 후에 현금이 남아있을 수 있습니다. 그렇다면 중개자는 180 일이 지나면 귀하에게 지불합니다. "부팅"으로 알려진 현금은 일반적으로 자본 이득으로 부동산 판매에서 부분 판매가 진행될 때 세금이 부과됩니다.
사람들이 이러한 거래에 어려움을 겪는 주요 방법 중 하나는 대출을 고려하지 않는 것입니다. 양도 한 부동산에 대한 담보 대출이나 기타 부채 및 대체 부동산에 대한 부채를 고려해야합니다. 캐쉬백을받지 못했지만 귀하의 책임이 내려 가면 현금과 마찬가지로 귀하에게도 소득으로 간주됩니다.
이전 부동산에 대해 1 백만 달러의 모기지가 있다고 가정하지만, 새로 교환 한 부동산에 대한 모기지는 900, 000 달러에 불과합니다. "부팅"으로 분류 된 $ 100, 000의 이익이 있으며, 세금이 부과됩니다.
휴가 용 주택 1031s
지난 5 년간 2 년 동안 거주하는 한, 1 차 거주지를 팔고 배우자와 합쳐서 50 만 달러의 자본 이득을 보호 할 수 있습니다.
2004 휴가 홈 허점의 강화
1031 규정을 사용하여 한 휴가 용 주택을 다른 휴가 용 주택으로 교체 한 납세자에 대한 이야기를 들었을 수 있습니다. 나중에 새 건물로 이사하여 1 차 거주지가되었고 결국 500, 000 달러의 자본 이득 배제를 사용할 계획이었습니다.
2004 년 의회는 그 허점을 강화했다. 그렇습니다. 납세자들은 여전히 휴가 용 주택을 임대 주택으로 바꾸고 1031 교환을 할 수 있습니다. 예: 비치 하우스 사용을 중단하고 6 개월 또는 1 년 동안 임대 한 다음 다른 집과 교환하십시오. 임차인을 고용하고 사업적인 방식으로 행동한다면 집을 투자 부동산으로 전환했을 것입니다.
그러나 임대용으로 만 임대하지만 실제로 임차인이없는 경우에는 허용되지 않을 수 있습니다. 타이밍과 마찬가지로 사실도 중요합니다. 부동산 사용을 더 많이 임대하기 위해 전환 한 후 더 많은 시간이 걸립니다. 절대적인 표준은 없지만 6 개월 미만의 선의의 임대 사용으로 충분하지 않을 수 있습니다. 1 년이 더 좋을 것입니다.
1031 스왑 레지던스로 이사
- 14 일 이상 동안 공정 임대를 위해 다른 사람에게 주택을 임대해야합니다. 주거 주택을 개인적으로 사용하는 것은 12 개월 동안 14 일 이상 또는 10 일을 초과 할 수 없습니다. 주거 단위는 공정한 임대료로 임대됩니다.
또한 한 휴가 또는 투자 자산을 다른 휴가 또는 투자 자산으로 성공적으로 교환 한 후에는 즉시 새 자산을 기본 주택으로 전환하여 $ 500, 000 제외를 이용할 수 없습니다.
2004 년에 법이 변경되기 전에 투자자는 1031 개의 임대 부동산을 다른 임대 부동산과 교환하고 한 기간 동안 새 임대 부동산을 임대하고 몇 년 동안 그 부동산으로 옮긴 후 팔 수 있습니다. 주요 거주지의 매각으로부터의 배제. 이제 1031 교환에서 자산을 취득한 후 나중에 해당 자산을 귀하의 주 거주지로 판매하려고 시도하는 경우, 1031 유사 상품 교환에서 해당 자산이 취득 된 날짜부터 5 년 동안 제외는 적용되지 않습니다. 다시 말해서, 1 차 거주 자본 이득 세금 공제를 사용하려면 더 오래 기다려야합니다.
